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不動産投資の楽待

収益物件売却の基礎用語 収益物件売却の基礎用語

出口戦略

保有する物件を、いつどのように売却して利益を確定させるかを考える戦略のことです。
物件の特徴や投資環境によって、リフォーム後に高値売却を狙ったり、更地にしてから土地を売却するなど戦略の内容はそれぞれ異なります。

資産の入れ替え

収益物件を売却し、その資金をもとに新しい収益物件を購入することです。
例えば、築古から新築、郊外から都心の物件に入れ替えるなど、税金対策や資産の整理、資産拡大など、目的に応じて物件の入れ替えを行います。

利益確定(利確)

収益物件を売却して、最終的な利益を確定させることです。
保有期間中と売却後の利益や損失を計算し、売却にかかる税金も全て払い終わった後に手元に残るお金が利益確定額となります。

損切り

損失が出るのを承知で売却し、損失を確定させることです。
保有期間が長くなるほど修繕費用がかかったり、空室率が増える物件であれば、損切りをすることで損失の拡大を防ぐことができます。

インカムゲイン

収益物件を保有することによって得られる、家賃収入(=運用益)を指します。

キャピタルゲイン

資産価値の上昇により、購入価格と売却価格の差から得られる収益(=売却益)のことです。
マイナスになってしまった場合はキャピタルロスと言います。

短期譲渡所得

収益物件を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の資産の譲渡による所得のことを指します。
譲渡所得の計算は下記の通りです。

 課税譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

また、投機目的の売買を防ぐ意味から土地と建物等の短期譲渡所得の場合は、税率が高く定められており、短期譲渡所得の税額の計算は、

 税額=課税譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

なお、2013年(平成25年)から2037年(平成49年)までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

長期譲渡所得

収益物件を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える資産の譲渡による所得のことを指します。
長期譲渡所得の税額の計算は、

 税額=課税譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)

なお、2013年(平成25年)から2037年(平成49年)までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

デッドクロス

所有する建物や設備の減価償却費よりもローンの元金返済額が上回ることです。
減価償却費は経費計上できるのに対して、ローンの元金返済額は経費計上できません。
そのため、帳簿上では黒字にも関わらず手元のお金が無くなり、最悪の場合は黒字倒産になることもあります。
フルローンで物件を購入した際に陥りやすい状況です。

デッドクロス

専属専任媒介契約

媒介契約の1つで、媒介を依頼した不動産業者1社を通した買い手とのみ取引ができる契約です。
自分で発見した買い手も契約した不動産業者を通して取引をする必要があります。契約の有効期間は最長3ヶ月です。
専属専任媒介契約をした不動産業者は、売り主に1週間に1回以上、仲介業務の実施状況を報告する義務が課されています。
また、不動産会社は契約を締結した日から5営業日以内に指定流通機構(レインズ)へ登録しなければなりません。

専属専任媒介契約

専任媒介契約

媒介契約の1つで、媒介を依頼した不動産業者1社を通した買い手、または自分で発見した買い手と取引することができる契約です。契約の有効期間は最長3ヶ月です。
専任媒介契約をした不動産業者は、売り主に2週間に1回以上、仲介業務の実施状況を報告する義務が課されています。
また、不動産会社は契約を締結した日から7営業日以内に指定流通機構(レインズ)へ登録しなければなりません。

専任媒介契約

一般媒介契約

媒介契約の1つで、同時に複数の不動産業者に媒介を依頼することができ、自分で発見した買い手と直接取引することもできる契約です。
契約の有効期間は法律上の制限はありませんが、行政の指導では最長3ヶ月とされています。
売り主への報告義務、指定流通機構(レインズ)への登録義務はありません。

一般媒介契約

繰上返済手数料

ローンを繰り上げ返済する際に必要になる手数料のことです。
金融機関や融資条件によってかかる金額が変わりますが、場合によっては手数料がかからないこともあります。

重要事項説明書

契約するときに対象不動産の重要な事項を買主に説明するための書面です。
宅地建物の取引においては、宅地建物取引士が必ず説明する義務があり、説明後には必ず買主の記名押印をもらいます。
「言った」「言わない」など契約後の紛争を防止するためとされています。

買付証明書

対象となる不動産を購入する意思がある旨を示す書面です。
購入希望価格、手付金の額、契約希望日、引き渡し希望日、その他の希望や特約などを記載します。
買付証明書を提出しただけでは買主の一方的な購入の意思表示とされ、売買が成立したわけではないため法的効力はありません。

融資特約

買主が融資を利用して購入することを前提に売買契約を結び、その融資が全部または一部について承認を得られなかった場合に、無条件で売買契約を白紙に戻すことができる特約のことです。

積算価格

土地と建物を、現在の価値で評価し合計した価格です。
土地を購入して、対象の建物をもう一度建てたらいくらかかるのかという費用面に着目した価格で、原価法「積算価格=土地の再調達価格+建物の再調達価格×延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数)」により求めることができます。

収益価格

将来生み出すであろう純利益と現在価値の合計を示した価格です。
家賃収入などの収益性に着目した価格で、収益還元法(収益価格=純利益÷還元利回り)により求めることができます。

ADVICE ADVICE

売却に関わる用語を覚えておくことは、投資家さんの基本です。

上記に紹介したような基本的な用語を知っておくだけで、業者とのコミュニケーションがスムーズになります。
高値で売却するためにも、ぜひ覚えておきましょう!

その他の基礎用語

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  • 賃貸管理の基礎用語
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