安藤 新之助のコラム | 不動産投資の楽待(らくまち) - 収益物件のマッチングサイト

みなさまご無沙汰しております。
新之助でございます。
暑いと思っていた夏も過ぎもう秋のそよ風が吹く季節になりましたね。
季節は徐々に秋から冬へ寒くなっていくのですが、不動産投資の世界は年中常夏の状態のようです。
景気も後退し、サラリーマンとして会社への依存度も平行して後退していくような気配が伺えます。
このサイトをご覧になって頂いている方は少なくとも自分の将来に不安を感じ自ら糧を調達しようと志を持っている方に違いないと思います。

約三年前の事・・
私は一棟目の物件を獲得してから半年たたないうちに二棟目を取得しました。

億単位の資金調達をし借金の重圧に押されながらも目立ったトラブルや退去もなく順風満帆な賃貸経営を行っていました。
ゆとりのある時はいろんな良い発想が生まれ、それを積極的に行動に移せるんですよね。

サブプライムショックやリーマンショック後で周りは一斉退去に見舞われる中、退去もごくわずか・・
退去があっても即座に入居が決まる・・しかも値交渉を見込んで高めの家賃設定していたにもかかわらず値引きなしでです（笑）

ただ私が抱えていた最大の課題は一棟目に購入した物件に高齢者の入居者が多かったこと・・
天涯孤独な方も住んでおり、どのようにリスクヘッジしたらよいかが課題でした。
そこで管理会社R社に相談し、私と管理会社双方でいろんな滞納保証会社にコンタクトをとりますが身元引受人や身内がいないことを理由にほぼ全部といっていいくらい断られました。
連帯保証人を肩代わりするというとても聞こえの良いシステムと思われますが実態はかなりハードルが高い・・
会社はいくつもありますが、年齢制限を設けていたり、万が一の連絡先がないと引き受けないんですよね。

でもあったんです。
引き受けてくれた会社が（笑）
地道な活動が実ったのでしょう。

そして契約のまき直しの際に高齢の入居者に現在連帯保証人が確認できない場合、この保険に入ってもらう事と保険代を大家が払うことを理由に月額３０００円の家賃アップの条件を提示しました。
今ではなかなか入居者に提示しにくい条件でありましたが当時はイケイケだったんですね。
入居者は全員条件をのんでくれました。

次の課題は給湯設備が古く、いつ故障をしてもおかしくないという問題でした。
ライフラインの故障はとにかく時間との勝負です。
使用できないと不便で入居者に迷惑をかけてしまうため、修理費用の交渉の余地はなく、
売り手の思いのままの費用を呑まざる得ない・・
これは心身ともにかなりの重圧です。

そこでとった方法はガス会社に給湯器を無料で貸与してもらう作戦です。
供給がプロパンガスだった為、競合他社に無償貸与してもらえるか数社に交渉しました。
ご存知の方もいらっやるかと思いますがプロパンガス業者は自由競争かつパイの奪い合いなので比較的容易に交渉できます。
ただし、業者もイニシャルコストがかなりかさむ為それなりの会社規模のところを選定する必要があります。

さっそく無償貸与を条件に既存の業者を除き交渉しますが価格の何割かを負担するとか貸与条件に制約が多く現実は全くの無償貸与は厳しいのが現実でした。

でも、一社協力頂けそうな見つかったんです。
それは私の自宅にガスを供給してもらっているG社でした。

私
「あの〜所有している賃貸マンションの給湯器を無料で貸与してもらえる協力会社をさがしているのですが御社は協力いただく検討の余地はありますでしょうか？
自宅も供給してもらっているのでなんとかお力添えいただけないかと思いまして・・」

ガス会社有力担当者
「もし、我社でよければ稟議をかけて協力させていただきます。
でも、新之助さんが供給をうけているM社は非常に力を持っている地元のガス業者ですのでできれば衝突はさけたいんですが・・」

私
「そうなんですか。　ガス業者にも縄張りみたいのがあるんですね〜」

ガス会社有力担当者
「そうなんですよ〜　もしよければM社に相談してみてもらって不可であればうちもよろこんで協力させてもらいますよ。」

私
「わかりました。　
相談してだめであれば御社にお願いさせてもらいます。」

早速、M社へ連絡しました。

私
「あの〜　ある会社からうちのガス給湯器を無償で貸与交換させてほしいをアプローチがあったのですが・・」

M社担当者
「えっ？　本当ですか？？　
それは何処の会社ですか？」

私
「それはちょっと申し上げられませんが交換するにしても取引のある業者さんに相談してからにしようと思いまして・・」

M社担当者
「新之助さん、上司に相談しますので少しお時間いただけますでしょうか？」

私
「先方もノルマの関係で早く話を進めたいようなので早めにお願いしますね。」

私は連絡を待つこと数分・・

M社役員
「新之助さん話は聞きました。
弊社で無償貸与するよう社内会議にかけますのでなんとかよそに変えずにうちでお願いします。」

私
「私も既存の取引先にお願いした方が今までの実績を考慮しても安心なので・・
よそではなく御社でお願いしたいと思います。　
早速交換の段取りをお願いできますでしょうか」

M社役員
「ありがとうございます。　
やはりよそに切り替えられたらうちも寂しいので・・
ところで話を持ちかけてきた会社はどこなんですか？」

私
「ノーコメントです」（笑）

こんな感じで給湯器を交換してもらえることになったのですがよく考えてみるとオーナー　ガス会社　入居者の３者にメリットがある取引になりました。

私→　１６号給湯器交換相場　７万〜８万　×　１５部屋分　＝１０５万〜１２０万の経費削減

ガス会社→　交換費用はかかるものの毎月の定期収入

入居者→　給湯器及びリモコンが新品　しかも性能アップ

なんとも社会貢献になる取引になりました。

しかも私は１００万円超えの経費削減！！

私の快進撃はこれだけでは止まずに二棟目と昨年取得した三棟目の給湯器の交換にも挑みました。

次ページでさらに550万円以上の経費削減の裏話を紹介