ヨミトク×不動産 | 珠（たま）のコラム | 不動産投資の楽待(らくまち) - 収益物件のマッチングサイト

不動産投資を考えている、または既に不動産投資を経験していらっしゃる方の中には「競売」という手段で不動産を取得しようと考えていらっしゃる方も数多いことでしょう。
競売のメリットは何か？競売の草分けとも言える藤山勇司さんの著書（サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び/廣済堂出版）を紐解いてみると、不動産投資家にとって競売の最も大きなメリットは市場価格よりも、リーズナブルに取得できると言うことに尽きるようです。
そして、以前に比べて競売を取り巻く環境が下記の点で異なっていることも挙げています。

・買受人の権利強化など、各種法律が整備されている
・競売代行業者の増加など、競売に参加する個人投資家のサポート業務が活況になっている

不動産投資家にとって「参加しやすくなった」と思える環境変化ですから、競売にエントリーする人が増えているのは当然の潮流だと思います。
現に私が以前からブログを拝見している著名な不動産投資家さん達も入札に参加しているようです（落札できる人もいればできない人もいるようですが・・・）。

昔から流行り物に弱く、とりあえずは首を突っ込みたくなる私ですから、昨年の下半期に競売に参加してみようと自分で調べてみたり、実際に物件明細書を取得してみたり、はたまた知り合いの不動産業者さんや実際に競売に入札している不動産投資家さんにヒアリングをしてみました。

すると返ってきた答えは僕の想像していたものよりもネガティブなものでした。

• ・以前に比べたらトラブル物件は減った
• ・しかしながら利回りが落ちて、業者的に「美味しい」と思える掘り出しモノ物件は確実に減った
• ・そもそも物件数自体も減っているのではないか
• ・入札した物件が開札になったのだけど、かなりの高値で落札できず
  by友人の投資家Sさん（千葉県南部の某所で利回り13パーセントくらい）
• ・入札した物件が開札になったのだけど、かなりの高値で落札できず
  by友人の投資家Oさん（埼玉県北部の某所で利回り12パーセントくらい）
• ・利回りを考えると、一般ルートで取得してもさほど変わらないし、競売よりもむしろ任売物件の方が効率的ではないか

などなど。

こんなヒアリング結果があったこともあり、私自身、競売に入札することを断念しました。
需要が増えれば価格が上がるのは経済学のセオリーですから、競売が一般の不動産投資家でも参加しやすくなったので（需要が増えたので）利回りが落ちている（物件の価格が上がっている）のは理解しやすい現象です。

しかしながら、需要の反面には供給があるので、競売の利回りが落ちている影響に供給面での問題がないか・・・と、考えてみました。
その際に真っ先に思い当たるのは、平成21年（2009年）12月に施行された「中小企業金融円滑化法」（通称：金融モラトリアム法、亀井法）の影響です。

ご存知の方も多いかと思いますが、これは当時の鳩山由紀夫内閣で内閣府特命担当大臣（金融担当）を任命された、国民新党の亀井静香代表の肝煎りで成立しました。
内容は当時としては衝撃的なもので「金融機関は、中小企業者又は住宅ローンの借り手から申込みがあった場合には、できる限り、貸付条件の変更等の適切な措置をとるよう努める」というものでした。

何故この法案が衝撃的だったかというと、簡単にまとめると下図のようになります。
まず衝撃的だったのは、貸し付け条件の変更について、従来のような元金支払いの据え置きだけではなく、一定期間の利息の棚上げまでも含まれていたこと。
そして、誰でも彼でも申込みが出来て金融機関は（実質的に）拒むことが出来ず、その上、事業計画も必要無くなってしまったことがあげられます。
従来→施行後をご覧になっていただければ分かる通り、ルールが180度変わってしまったと言っても過言ではありません。

ちょっと話が逸れますが、実は私、本職で経営コンサルティングの会社を経営しています。
中でも事業再生コンサルティングとそれに付随したM&Aコンサルティングを生業としているため、この「中小企業金融円滑化法」の影響を多大に受けました（笑）。
弊社のビジネスモデルを簡単にまとめてしまえば、特定の金融機関から取引先を紹介していただき、その経営コンサルティングを引き受けるというものだったからです（下図を参照のこと）。