事例から学ぶ！不景気な時代の収益不動産の購入戦略と戦術」
大野 晃弘楽待に加盟している不動産会社、株式会社日本資産総研コンサルタント（旧：株式会社船井財産コンサルタンツ京葉）の大野氏が、収益不動産売買・不動産コンサルティングの第一線で培った知識と経験をもとに、現場の声を生でお届けするコラム。
混迷の不動産市況をズバリ読み解きます！
なお、このコラムは楽待コラムコンテストの受賞作品です。
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第2回 取引事例を分析し購入戦略を立てる（分析編その1）
公開日 2009/4/17
はじめに
こんにちは、船井財産コンサルタンツ京葉の大野晃弘です。
前回は導入編として「景気の三気と昨今の不動産市況」をお話いたしましたが、いかがでしたか？
不動産投資の環境は、景気の三気といった「売主の状況」、皆様の自己資金や属性に基づく「買主の状況」、税制や金融機関の融資状況等といった「外部環境要因」によって変化することがご理解頂けたと思います。
さて、今回のテーマは「取引事例を分析し購入戦略を立てる（分析編その1）」です。
前回は導入編として「景気の三気と昨今の不動産市況」をお話いたしましたが、いかがでしたか？
不動産投資の環境は、景気の三気といった「売主の状況」、皆様の自己資金や属性に基づく「買主の状況」、税制や金融機関の融資状況等といった「外部環境要因」によって変化することがご理解頂けたと思います。
さて、今回のテーマは「取引事例を分析し購入戦略を立てる（分析編その1）」です。
取引事例
まず、【表1】は昨年下半期（7月〜12月）の取引事例を一覧表にしたものです。
（※物件の特定を避けるため、駅名は記載いたしません。）
【表1】取引事例一覧表
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無断転写・複写禁ず
次に、【表1】を項目別に分析していきます。
（※物件の特定を避けるため、駅名は記載いたしません。）
【表1】取引事例一覧表
（金額単位：千円） |
| 項目 | 取引実績 | 平均 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |||
| 決済日 | 2008.7 | 2008.8 | 2008.9 | 2008.10 | 2008.11 | 2008.12 | 2008.12 | ||
| 売主 | ファンド | ファンド | ファンド | ファンド | ファンド | ファンド | ファンド | ||
| 概要 | 所在地 | 神奈川県 | 東京都 | 神奈川県 | 千葉県 | 神奈川県 | 東京都 | 東京都 | |
| 川崎市 | 杉並区 | 川崎市 | 浦安市 | 相模原市 | 世田谷区 | 目黒区 | |||
| 交通 | 小田急線 | JR 中央線 |
田園 都市線 |
JR京葉線 | JR 横浜線 |
東急大井町線 | 田園 都市線 |
||
| 駅からの距離 | 徒歩8分 | 徒歩4分 | 徒歩9分 | 徒歩20分 | バス8分 | 徒歩15分 | 徒歩5分 | ||
| 構造 | RC造4F建 | RC造5F建 | RC造 7F建 |
RC造14F建 | RC造6F建 | RC造5F建 | RC造5F建 | ||
| 間取 ×戸数 |
1R×41戸 | 1K×20戸 | 1〜2LDK ×15戸 |
店舗×9戸 | 3DK×37戸 | 1R×30戸 | 1K×23戸 | ||
| 完成 | 1992年 | 1991年 | 2005年 | 2005年 | 1991年 | 1991年 | 1991年 | 1995年 | |
| 築年数 | 17年 | 18年 | 4年 | 4年 | 18年 | 18年 | 18年 | 14年 | |
| 権利 | 所有権 | 所有権 | 信託 受益権 |
区分所有 | 所有権 | 信託 受益権 |
信託 受益権 |
||
| 登記 地積 |
453.81m2 | 239.69m2 | 496.00m2 | 388.41m2 | 1040.41m2 | 347.09m2 | 191.89m2 | ||
| 登記延床面積 | 723.04m2 | 543.22m2 | 1067.78m2 | 826.91m2 | 1948.29m2 | 519.49m2 | 437.65m2 | ||
| 募集 状況 |
満室時想定年収 | 22,476 | 17,880 | 31,488 | 50,171 | 34,663 | 24,717 | 22,303 | 29,100 |
| 固定資産税 | 1,224 | 793 | 1,265 | 1,377 | 2,462 | 792 | 722 | 1,234 | |
| 建物管理費他 | 2,038 | 3,161 | 4,625 | 5,534 | 2,641 | 956 | 2,022 | 2,997 | |
| 販売価格 | 240,000 | 260,000 | 440,000 | 567,000 | 300,000 | 355,000 | 300,000 | 351,714 | |
| 満室時表面利回り | 9.37% | 6.88% | 7.16% | 8.85% | 11.55% | 6.96% | 7.43% | 8.27% | |
| 満室時NET利回り | 8.01% | 5.36% | 5.82% | 7.63% | 9.85% | 6.47% | 6.52% | 7.07% | |
| 成約値 | 売買価格 | 190,000 | 205,000 | 350,000 | 420,000 | 262,000 | 255,000 | 218,000 | 271,429 |
| 満室時表面利回り | 11.83% | 8.72% | 9.00% | 11.95% | 13.23% | 9.69% | 10.23% | 10.72% | |
| 満室時NET利回り | 10.11% | 6.79% | 7.31% | 10.30% | 11.28% | 9.01% | 8.97% | 9.16% | |
| 減額 | 50,000 | 55,000 | 90,000 | 147,000 | 38,000 | 100,000 | 82,000 | 80,286 | |
| 減額率 | 20.83% | 21.15% | 20.45% | 25.93% | 12.67% | 28.17% | 27.33% | 22.83% | |
| 買主 | 借入 機関 |
都銀 | 信用 金庫 |
都銀 | 地銀 | 地銀 | 地銀 | 地銀 | |
| 自己資金（諸費用別） | 5,000 | 0 | 50,000 | 0 | 9,800 | 0 | 20,000 | 12,114 | |
| 目的 | 投資 | 投資 | 相続税 対策 |
投資 | 投資 | 投資 | 投資 | ||
| 属性 | 会社員 | 会社 経営 |
病院 経営 |
歯科医 | 会社員 | 会社員 | 会社員 | ||
| 購入 名義 |
管理 法人 |
個人 | 個人 | 管理 法人 |
管理 法人 |
個人 | 個人 | ||
| 評価 | H20年路線価（m2） | 140 | 510 | 235 | 245 | 135 | 420 | 530 | |
| 再調達建物評価（m2） | 190 | 200 | 190 | 200 | 180 | 200 | 200 | ||
| 土地評価額 | 63,533 | 122,242 | 116,560 | 95,160 | 140,455 | 145,778 | 101,702 | ||
| 建物評価額 | 87,688 | 67,036 | 185,612 | 151,307 | 216,385 | 64,107 | 54,008 | ||
| 簡易積算評価 | 151,221 | 189,278 | 302,172 | 246,467 | 356,840 | 209,885 | 155,710 | ||
無断転写・複写禁ず
次に、【表1】を項目別に分析していきます。
取引事例分析１（売主）
売主は全て不動産ファンド会社が組成したSPC法人（注：資産の流動化や証券化など特別の目的のために設立されるペーパーカンパニー）です。
これは、不動産ファンド会社の出口戦略が、これまで主力だった「不動産ファンド会社への売却」から、「市場（特に個人）への売却」へとシフトしたためです。今回の不動産不況により、金融機関は不動産ファンド会社・不動産業者への融資を引き締める一方、条件は厳しいものの、属性の高い個人へは引き続き融資していることは、前回お話ししたとおりです。
また買主にとっても、不動産ファンド会社が売主であることは、安心材料の一つとなります。なぜなら、多くの不動産ファンド会社は、厳しい収益不動産証券化の審査に対応するため、物件購入時にエンジニアリングレポート（※）を取得しています。そこで買主は、それ以後の修繕履歴を合わせて取得すれば、今後の修繕費の目安や計画が非常に立てやすくなるのです。
※エンジニアリングレポート
通称ERと呼び、対象不動産の立地状況、管理状況、遵法性、建築物の仕上げ・構造、設備の劣化状況、耐震性能、有害物含有状況、土壌汚染等について、第三者的見地から行う調査資料
＜ワンポイントアドバイス＞
収益不動産の購入は非常に高額な投資です。できれば購入前にエンジニアリングレポートを取得すべきなのですが、金銭面、時間面ともに現実的には難しいため、売主へ修繕履歴等（ER含む）の有無について確認すると良いでしょう。
これは、不動産ファンド会社の出口戦略が、これまで主力だった「不動産ファンド会社への売却」から、「市場（特に個人）への売却」へとシフトしたためです。今回の不動産不況により、金融機関は不動産ファンド会社・不動産業者への融資を引き締める一方、条件は厳しいものの、属性の高い個人へは引き続き融資していることは、前回お話ししたとおりです。
また買主にとっても、不動産ファンド会社が売主であることは、安心材料の一つとなります。なぜなら、多くの不動産ファンド会社は、厳しい収益不動産証券化の審査に対応するため、物件購入時にエンジニアリングレポート（※）を取得しています。そこで買主は、それ以後の修繕履歴を合わせて取得すれば、今後の修繕費の目安や計画が非常に立てやすくなるのです。
※エンジニアリングレポート
通称ERと呼び、対象不動産の立地状況、管理状況、遵法性、建築物の仕上げ・構造、設備の劣化状況、耐震性能、有害物含有状況、土壌汚染等について、第三者的見地から行う調査資料
＜ワンポイントアドバイス＞
収益不動産の購入は非常に高額な投資です。できれば購入前にエンジニアリングレポートを取得すべきなのですが、金銭面、時間面ともに現実的には難しいため、売主へ修繕履歴等（ER含む）の有無について確認すると良いでしょう。
大野 晃弘株式会社日本資産総研コンサルタント
（旧：株式会社船井財産コンサルタンツ京葉）
不動産戦略コンサルタント
不動産・建築企業、独立系FP企業と医療機関経営コンサルティング企業での営業企画担当およびコンサルタントの経験を活かし、お客様へ包括的な提案並びにコンサルティングを実践。
相続・事業承継、不動産・土地の有効活用等の資産税対策を得意とし、経営士、FPの資格やコーチング手法を活用したコンサルティングを実践しており、説明や提案書のわかり易さに定評がある。
昨今は金融機関、公益法人主催セミナーにて多数講演を実施し、経済新聞からの情報活用術に好評を得ている。
また、昨今の世界金融危機・不動産不況の中、自ら戦略を立て、収益不動産購入コンサルティングを実施し、6ヵ月間（2008年7月〜12月）において、合計7棟・19億円の（平均利回り10.7％）収益不動産の取引実績（不動産ファンド会社放出物件を主として）をあげる。
株式会社日本資産総研コンサルタントのホームページはこちら
（旧：株式会社船井財産コンサルタンツ京葉）
なお、このコラムは楽待コラムコンテストの受賞作品です。
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大野氏の著書
サラリーマンだからできる月１００万稼ぐ不動産投資法
序章 なぜ、サラリーマンこそ不動産投資なのか？
第１章 不動産投資の７つの"うま味"
第２章 注意！ 不動産投資の思わぬ落とし穴
第３章 不動産投資の成否を分ける「戦略」
第４章 一番のキモ、お金を引き出す「融資戦略」
第５章 購入、融資の前に「自分を知る」
第６章 チーム経営で「時短」を目指そう
おわりに 「ハッピーリタイア」はゴールではない
チェックポイント 不動産投資に向いている人
チェックポイント 失敗しても挽回できる！
チェックポイント 賢く稼ぐなら「不動産管理法人」の設立を
チェックポイント 今は買い時なのか？
チェックポイント 大家さんはサービス業
序章 なぜ、サラリーマンこそ不動産投資なのか？
第１章 不動産投資の７つの"うま味"
第２章 注意！ 不動産投資の思わぬ落とし穴
第３章 不動産投資の成否を分ける「戦略」
第４章 一番のキモ、お金を引き出す「融資戦略」
第５章 購入、融資の前に「自分を知る」
第６章 チーム経営で「時短」を目指そう
おわりに 「ハッピーリタイア」はゴールではない
チェックポイント 不動産投資に向いている人
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チェックポイント 今は買い時なのか？
チェックポイント 大家さんはサービス業
