大野晃弘のコラム | 不動産投資の楽待(らくまち) - 収益物件のマッチングサイト

●ポイント１．インターネットを活用し、収益不動産に強い会社から情報を入手

情報の入手先としては、まず不動産会社が挙げられます。しかし、一口に不動産会社と言っても、土地や住宅の売買、住宅・オフィスの賃貸、賃貸管理、建築等と、得意分野が分かれています。また、大手・中堅・中小・地元という会社規模や地域によっても異なります。

さらには、前回のコラム【戦略その4】のワンポイントアドバイスにも記載したとおり、収益不動産を取扱う会社の中でも、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションと、それぞれ得意分野が異なっています。

自分の投資スタイルに合った不動産会社を見極めるには、まず、不動産投資専門のポータルサイト（下記参照）から物件情報を検索するようにしてください。そして、掲載されている不動産会社のホームページ等から、その会社が収益不動産を扱う専門業者として、信用に足る専門知識やノウハウを持っているかを十二分に確認した上で、会員登録等して情報を入手するようにしてください。

＜不動産投資専門のポータルサイト（例）＞

• ・不動産投資の「楽待」（収益物件のマッチングサイト）
• ・HOME'S（ホームズ）の不動産投資専門サイト
• ・投資at home（アットホーム）
• ・健美家（KENBIYA）
• ・不動産投資★連合隊

繰り返しになりますが、収益不動産を専門に取り扱っている会社や部署、担当者は、非公開物件を含めた情報量が違います。自分の投資スタイルに合った不動産会社と信頼できる担当者をみつけることが非常に重要です。

●ポイント２．自分の条件を明確に伝える

希望する物件の条件が明確でないと、担当者としても物件を紹介しにくいものです。最低限、以下の項目を伝えれば、それに近い物件情報が得られます。

項目	具体例
価格帯	１億円から２億円
建物の構造	鉄筋コンクリート造
種別	住居系
間取り	単身向け、ファミリー向けいずれも可
築年数	平成年度築
地域	一都三県
駅からの距離	徒歩15分圏内
利回り	表面利回りで10％

ただし、あまり条件が厳しいと、情報入手数も少なくなりますので注意してください。

●ポイント３．融資が受けられる属性であることをアピールする

物件を提供する側の不動産会社は、「このお客様は本当に融資が受けられるのか？」と思っています。融資が受けられるお客様であれば、売主に対しても、物件の押さえや交渉面等において強くアピールすることができます。

よって、担当者には金融資産等の資産背景や自己資金、年収等を正確に伝え、融資が受けられる属性であることをアピールすると、良い情報が入手しやすくなります。

なお、自分がどの程度融資が受けられるか分からない場合は、一度、担当者に相談することをお勧めします。物件によっても違いますが、おおよその融資可能金額を知ることができると思います。

●ポイント４．こまめに不動産会社の担当者と連絡をとる

私もそうなのですが、担当者は物件情報の収集、買主への営業、物件調査、契約書類の作成等、バタバタとした毎日を過ごしています。

そんな折に、特定のお客様からこまめに連絡が入ると、「早く良い物件を紹介しなければならない！」というプレッシャーがかかり、情報が入ったら真っ先に情報を連絡しよう、という心理が働くようになります。

本当に良い物件は情報を待つだけでは入ってきません。実際に取引させていただいたお客様は、皆様とても積極的な方ばかりです。担当者とはこまめに連絡を取り合うようにしてください。

気になる物件情報を入手したら、早めに下記の資料をそろえ、不明な点は担当者へ質問してください。なお、最初から全ての書類を請求することは難しいので、まずは「物件概要書」等で概略を確認し、さらに「検討に値する」と判断したら、ＣＡ（秘密保持契約書）を提出して、詳細資料を順次取得すると良いでしょう。

資料	チェックポイント
物件概要書	概略を把握し、価格目線を打診する。私道の有無。
現地写真	現地写真がない場合は、Googleマップを利用し雰囲気を掴む。
住宅地図	対象地の確認と近隣の状況把握。
レントロール	個別賃料のバラツキ。原契約（最初の契約）の年月日。可能であれば、家賃滞納状況。保証人状況（※物件契約前には状況確認をしてください）
平面図・間取り図	間取り、専有面積、フロ・トイレ、洗濯機置場等
建築確認申請書 建築済証	適合・不適合物件のチェック。建築済証がない場合は無い理由。 建築時当初からの変更有無。
登記簿謄本 （土地・建物）	売主（個人・不動産会社・不動産ファンド会社） 売却理由。権利形態、抵当権設定金額。
固定資産税評価証明書	固定資産税額（物件価格の土地・建物比率は、固定資産税評価での按分が一般的なため、減価償却費のおおよその金額を推測する）
建物維持費資料	費用と巡回清掃の回数等
修繕履歴	どの程度、屋上防水や大規模修繕等を行っているか。（今後の修繕費用を予測する。）
地積測量図	登記簿面積との差異。
公図	どの筆がどの位置にあるか。
建物図面	登記簿謄本、建築図面との整合性。
ＥＲ（ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄ）	現所有者が物件を購入するまでの建物管理履歴報告書。ファンド会社が売主の場合、取得している場合がある。その後の修繕履歴と合わせておよその修繕費が把握しやすい。

なお、これらの資料のほとんどは、融資を受ける金融機関へ提出することになります。