芦沢晃のコラム | 不動産投資の楽待(らくまち) - 収益物件のマッチングサイト

冒頭からお詫びをさせていただきます。
３月末の公開を目指していたのですが、私の仕事の都合で遅れに遅れてしまい、４月の公開となってしまいました。誠に申し訳ございません。

サラリーマンの皆様でしたら、どなたも３月の期末は繁忙を極めます。
私も３月末は徹夜と土日出勤の連続で、職場の床で仮眠するような状態でした。
食事も１日１食という日がありました（笑）
とても自宅でパソコンに向かう時間がとれず、原稿のリリースができませんでした。

そんな時に限って運営物件で問題が発生したりするものです。

今回も繁忙を極めているとき、某物件の管理会社から、
「入居者から、洗濯機置場の蛇口と排水口の具合が悪い、と連絡がありました」
と携帯が鳴りました。

この部屋は家賃保証で借上げ管理してもらっており、先月空室になった際は私の親しいリフォーム業者さんに内装をやってもらいました。

この管理会社さんは、借上家賃保証にもかかわらず、リフォームはオーナーが自主的に実施してもＯＫなのです。

手間を掛けても価格最優先で知り合いの業者さんに施工してもらって安く工事をあげるか？
手間要らずに割高になっても借上げ業者さんにお任せで施工してもらうか？
いずれの方法も採れ、自分の状況に応じて選択できるため融通が効きます。

今の私は知り合いの業者さんへ電話を掛けなおしている暇も惜しい状況です。
そこで、今回はこの電話のみ、その場瞬間で処理を済ませたいと考えました。
どうせ高々数千円の工事です。
値段よりも時間を優先したわけです。

「今回はそちらで対処をお願いします」

この一言でトラブルを解決することができました。

サラリーマン大家さんで、時間を優先するか、コストを優先するのか、その時の状況に応じて選択できる管理システムを構築しておくと、仕事が繁忙を極めている際は救われると実感しました。

２月２７日（土）の「楽待」協賛、お宝不動産セミナーは、再び藤山勇司先生がご登場なさいました。

今回は、藤山先生がご自宅で競売不動産を検索・調査・検討するシーンから物件現場取材をされるところまでを余すことなく、沢孝史さん・投資家けーちゃんとそのスタッフが密着取材、ＶＴＲ撮影するという、かつてない企画でした。
http://www.otakarafudousan.com/seminar/seminar_27.html

戸建、アパート、区分、各物件について藤山先生のご自宅からクルマの中、現地聞き込みにい至るまでカメラが密着取材！
上記Ｗｅｂにてその一部映像をＹｏｕＴｕｂｅで御覧いただけます。

サラリーマン大家さんの元祖、カリスマでいらっしゃる藤山先生にここまでできるのは、沢孝史さんだからこそなせる業です。

更に、それをご快諾いただいた藤山先生の
「世の中のサラリーマンの皆さんに、大家さんになって、幸せになって貰いたい」
という熱いお気持ちの結晶だと感じました。

セミナーと現地取材のＤＶＤは近く発売される予定と聞いておりますので、セミナーにご参加できなかった方は是非ＤＶＤにてセミナーと現地ロケをご覧になられてはいかがでしょうか？

競売に直接チャレンジする予定の無い方でも、実際に物件内を見ながらの調査ポイントの解説は一般物件購入の際も非常に役立つと思います。

セミナーでは色々とお手伝いさせて頂いた後、恒例の懇親会、２次会へと流れてゆきました。

セミナーもとても有益ですが、その後の懇親会は講師の先生、そして全国からの大家さん仲間と本音の情報交換ができる貴重なチャンスだと思います。

それが故、今回はセミナー＋懇親会がペアとなって、プラチナチケットとして数量限定での発売となりました。

３次会終了後、渋谷の駅まで藤山先生をお送りする道すがらのエピソードをご紹介させて頂きます。

都心にお住いの先生は区分物件も多数運営されていらっしゃり、直近でも区分を購入されておられます。

そこで、区分投資家であれば誰もが持っている不安などを道々お伺いしてみました。

芦沢「先生は区分物件も数多く運営されていらっしゃいますが、老朽化、建替、出口などについてどうお考えでしょうか？」
藤山先生「管理組合を動かせれば、どうにでもなるね」
芦沢「はい。そうですね」
藤山先生「例えばね、全棟の半分をね、買っちゃう」
芦沢「はあ・・・」
藤山先生「それでね。例えば、毎月の管理費を５０万円とかにする管理規則を議決するわけ」
芦沢「なるほど！」
藤山先生「そうすれば、その後は全棟を自在にコントロールできるね」

いや、恐れ入りました。

アルコールが入ってのお話ではありますが、確かにこれは究極の区分物件投資戦略です。

渋谷駅に到着し今日のお礼を申し上げて、雑踏の中に悠然と消えてゆく藤山先生の後ろ姿をいつまでもお見送りして、今日１日に充電して頂いたエネルギーの余韻に浸っていました。

前号までは、区分物件だけにスポットを当てて検討してきました。
今月は少し視線を変えて、自分のポジションや購入後をイメージして、戸建物件と区分物件を比較してみました。

仕事で忙しい現役サラリーマンの場合、不動産投資に掛けられる時間やエネルギーと、自分の仕事とのバランスが難しいところです。

運営や管理に手間の掛からない区分物件は投資対象の一つになるでしょう。

一方、コラムやセミナーで土地の無い区分投資についてご質問などを頂きました。

そこでサラリーマンのポジションから見て、物件所有後の物件運営の時間、手間、エネルギー、スキルなどをイメージするため、区分物件投資と身近な戸建物件を対象に比較して、今後の購入を検討中の「楽待」読者の皆様とともにご一緒に研究してみましょう。

先月実際に私が調査した戸建物件を比較の一例に上げながら、区分物件を保有した場合との保有後の運営イメージを比較してゆきたいと思います。

戸建は人が住むところ全国どこにでもあり、手軽に投資できます。

• 身近に物件があり、すぐ近所で入手できる
• 近所に物件を持ち、楽に自主管理できる
• 投資がペイできる「地価エリアvs家賃」の関係から、都心の中古区分と同等程度金額なので手頃な投資金額
• 現金買い戦略に適する
• １物件１入居者なので、物件全体を入居者が監視してくれる
• 同様に、一人（一組）の入居者が退去すれば、物件全体の出口戦略は自由に採れる
• １物件毎に独立投資、独立戦略がとれる

一方で、区分物件との差に注目してみますと

• 区分物件より広範囲の、建物・土地全体の専門実務が必要
• 室内内装の他に、建物、土地（庭）の維持費用が必要
• 都心のＲＣ区分１Ｒと同程度の家賃の割りに部屋が広く、１回の内装費用が家賃の割りに高額
• 建物の寿命が短く、リフォーム毎、一度に２年間分程度の家賃が飛ぶこともある
• 管理費、積立修繕費の毎月支出が無いので、空室時の支出が無く、資金繰りが楽
• 建物の法定耐用年数が短く、建物終焉時が早く到来し、その際は、オーナーの裁量と力量、まとまった資金が必要

ざっとですが、このような特徴に注目しながら検討を続けてみましょう。

なお、以下にご紹介する私の事例での戸建物件は、決してお薦めすべきものではなく、たまたまタイミング良く調査できた一つの実例です。

物件としてはかなり特殊なものなので、あくまで区分との比較サンプルの一例として取り上げたとご理解ください。