フルローン自己資金 | 不動産投資の楽待(らくまち)

不動産投資家に聞く！７つの投資戦略

利回り、ローン付け、税務、売却など、不動産投資をする上で重要な戦略について
実際に不動産投資を行っている方々が本音を語ってくれました。

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戦略４．自己資金自己資金についてどのような戦略をお持ちですか？（物件を買う際に、どれくらい自己資金を用意しますか？）

公開日　2006年8月

■沢孝史

■芦沢晃

沢孝史
プロフィール	最近は金融機関の融資が積極的になっていますので、フルローン（購入諸費用は自己資金）で購入するケースが増えてきています。また、限られた自己資金を活用するためには自己資金収益率に着目することが大切だと考えています。

松村裕一

プロフィール

物件利回りと融資金額次第です。極力資金調達を行い、自己資金は手元で運用するようにしております。

自己資金を極力抑えてレバレッジを取ると言う事は、リスクが大きくなりますので、事業全体の中で、どこまで耐えられるかのシミュレーションをいろいろな角度から検証します。

購入検討する物件単体ではなく、事業全体のグロスで考えます。

芦沢晃

プロフィール

原則として中古ワンルーム区分所有に銀行は融資しませんし、担保価値もゼロと見ますので、全額自己資金現金購入しています。

この方法の利点は、
1.購入時に決済タイミングなどの時間的要素を売主の事情に合わせて大幅に譲歩できるので、その分、指値が最優先で通ること
2.その後も空室・家賃下落に耐力があることです。

欠点は、レバレッジが効かないのでNOIに対して自己資本収益率が低く、取得物件を担保に融資を引き出して、事業を拡大することもできません。

この方法は経営環境変化で資金ショートを起こしにくく、小額の現金を用意すれば確実なキャッシュフローを確保できますので、自分の投資スキルに合った方法と考えています。

同時に、長年の体験でこの方法で上流物件を購入できる独自のルートを開拓して持っていることも理由です。

三田ゆき

プロフィール

自己資金は、少なくとも物件価格の２割程度は予定します。

その上で、キャッシュフローと返済のバランスをシミュレーションし、入居率が8割程度でも手出ししなくていい様に、頭金を調整しています。

つまり、満室想定で、利回りが高いなら、自己資金は少なめ。
借り入れ期間が短かかったり、借り入れ金利が高めの場合は、自己資金を多めにします。

日銀がゼロ金利解除しましたので、金利の更新の時などには、一部繰上返済するかどうかなど、検討しようと思っています。

谷口篤志

プロフィール

私はいずれの物件もフルローンやオーバーローンで購入してしまいましたが、自己資金がなかったから止む無くそうしただけで、積極的にお勧めするものではありません。

複数の物件を所有するのでしたら、いろんなパターンを組み合わせるべきだと思います。
例えば、自己資金を入れない物件と、全額キャッシュで買う物件。という風に・・・。

少々無理をしたおかげで、今では抵当権の設定されていない物件も複数所有することが出来ました。

また、今後も自己資金のみで買える小額の物件は現金で、そうでない物件は自己資金を使うか、共同担保を使うことでというようにと組み合わせていこうと考えています。

三代目大家マサ

プロフィール

基本的には、フルローンを希望して物件購入を検討していますが、実際には難しいので１、２割を入れる必要はあるかと思います。

ただ、これは金融機関しだいなので、購入のたびにできるかぎり融資してもらうようにしています。

また、融資を受けずに購入する物件もあります。自己資金を使うか使わないか決まったルールのようなものはありません。

テーマ

１．投資対象

２．物件の利回りに対する考え

３．エリア（都内、地方都市、地方など）戦略

■楽待ゼミナール Study２　「不動産投資ローンのポイント銀行からの資金調達」
銀行からの資金調達のポイントをお教えいたします。

■不動産投資お悩み相談第9回「全額融資（フルローン）の不動産投資について」
金融機関の評価方法など、フルローンについて投資マネージャーの松村がお答えしています。

■松村裕一コラム～不動産投資家成功への道～第3回「資金調達に対する考え」
銀行とのコミュニケーションや銀行を口説く松村式プレゼンを紹介しています。

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