投資戦略出口戦略 | 不動産投資の楽待(らくまち)

不動産投資家に聞く！７つの投資戦略

利回り、ローン付け、税務、売却など、不動産投資をする上で重要な戦略について
実際に不動産投資を行っている方々が本音を語ってくれました。

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戦略７．出口戦略ご自身の物件に関しての出口戦略についてどのようにお考えですか？

公開日　2006年9月

■沢孝史

■芦沢晃

沢孝史
プロフィール	現在得られている利回りと将来に渡っての収益見込みから、売却額を検討し、その価格が市場価格より高いのであれば売却する意味はないでしょう。売却については、客観的な指標を持って判断するべきものです。

松村裕一

プロフィール

今は全体が上手く回っていますので、出口戦略として売却は考えておりませんが、将来は資産整理を検討する時期も来ると考えています。

出口戦略＝売却では有りませんが、修繕計画や家賃値上げ交渉などを行い、事業戦略として５年後、１０年後をターゲットに検討しています。

また資金調達に関しては、元本の繰延べ返済を行い、融資期間を短縮しないでキャッシュフローを厚くして行く戦略なども考えております。

事業が大きくなると出口戦略も立て易くなりますが、時代及び環境に合わせて事業戦略の見直しが必要です。

芦沢晃

プロフィール

区分所有の最大の弱点は専有部以外の全ての方針決定に管理組合の合議が必要な点です。

  ・管理状態の悪い建物を購入し、自分で修繕して価値アップができない。
  ・ペット可、駐車場の増設、自販機等の設置など物件全体での他物件との差別化不可。
  ・老朽化に伴う大規模修繕工事は管理組合の合意が必要。
  ・取壊し、立替、敷地の権利、再利用方法等の方針決定も管理組合の合意が必要。
という具合に裁量、用途に限界があります。

そのため、十分な商品寿命を残している時点で投下資金をインカムゲインだけで回収し、その時点で売却しても、更に貸し続けても利益が積める入口を選んで投資することが重要と考えます。

同時にシミュレーションと実運用の現状を可視化し、物件価値とキャッシュフロー累積値のIRRで常に比較しながら運用し、何時でも出口に出られる体制で賃貸経営しておきます。

キャッシュフローは浪費せず再投資して複利運用し建替え資金に備えます。
その投資先は不動産に限らず国際分散することも重要だと考えます。
同じ投資対象10%でも基準利回0.01%の日本国内ではオッズ1000倍ですが、5%の海外ドル圏ではオッズ2倍のリスクで投資できるわけですから。

三田ゆき

プロフィール

今の時点では、投下資金の回収中ですし、保有期間が短期になり、課税額が高くなってしまうため、直ぐに売却は考えていません。

売る場合の根拠について、今の時点では自分でも明確な指針はありませんが、家賃収入を受け取るより、売った方がよいと判断できれば、手放すことも検討すると思います。

不動産は、本当に、個々の状況によって様々な判断ができるので、沢山の経験者にお話を伺い、自分の中で選択肢を増やしておこうと考えています。

谷口篤志

プロフィール

今の所、一番古い物件でも築２０年ほど（区分所有を除く）なのですが、私は物件を家賃という売り上げを上げる大切な「資本」だと考えていますので、基本的には売却はあまり考えていません。

一番古い物件は立地も悪くありませんので、将来的には建替えをするつもりでいます。
立地のあまり良くない物件に関しては、そうも言ってられませんので、売却もやむなしという場面が出てくるかもしれません。

いたずらに規模を拡大せず、抵当権の設定されていない物件を増やすという戦略も出口戦略を考慮に入れているからです。

買い叩かれる材料にもなりませんし、売りたいときに金融機関の同意を得ることも必要ないという事は流動性を高めるのに役立つと思います。

三代目大家マサ

プロフィール

基本的には、自分で建て替えるというのは大変なので（立ち退きなど）、ローン返済後も長期に収益を取って売却するつもりです。

その間は、必要な修繕を行いできるだけ長期に利用できるようにと思っています。
現在、一番古い物件は築４４年くらいです。この物件も当分建て替えるつもりはありません。早くてもあと１０年後以降だと思います。

各物件とも少なくとも築５０年くらいまでは使いたいと思っています。
ただ、一部物件は、高値で売りに出して万が一売れればラッキーというような戦略も考えています。売れたら残金を自己資金に別の物件を購入すると思います。