松村 裕一のコラム | 不動産投資の楽待(らくまち) - 収益物件のマッチングサイト

私は日本の社会が好きです。
国内で生活していると気づかないものですが、海外で生活してみて、日本は本当にいい国だと実感しました。
便利だし、クリーンだし、世界中どこの空港にもある日本企業の看板広告は、本当に誇らしい思いがしました。

日本国内では格差が問題となっていますが、海外に住んでいた者からすると、
国民のほとんどが健康保険に加入しているなど、日本はまだまだ平等な社会です。

逆に言うと、本当のお金持ちが生まれづらい社会でもあります。
日本には資産1００万ドル以上の富裕層が約１４０万人（１００人に１人）いると言われていますが、
諸外国に比べ、「断トツの富裕層」は少ないようです。

親子三代で不動産資産が消滅する相続税は、その象徴でしょう。
将来的に、相続税率はもう少し緩和される方向のようですが、現状では、
相続税が払えずに不動産を売却する富裕層はたくさん存在します。

日本が今後、欧米型の競争社会になるべきなのか、このまま平等社会を維持するべきなのか。
正直申しまして、私にはわかりません。

ただ言えることは、
日本人はもっと自信を持つべきです。
「日本はいい国なんだ」と、みんなが思うようになれば、もっといい国になるのではないでしょうか。

上記のように、現状の日本にあまり不満がない私が、なぜ海外不動産投資を考えるのか？

目的の一つは、リスクの分散です。
国内の個人投資家からすると、「そこまで考える必要があるのか？」と、言われるかもしれません。

それでも私は、不動産のリスク分散を真剣に考えています。
ここで言うリスクとは、日本経済のデフォルト（破綻）や震災といった自然災害などのカントリーリスクです。
要するに、日本を脱出しても生活できる基盤を海外に作り、地政学的なリスク分散を個人レベルでもやっておきたいのです。
もしかしたら北朝鮮からミサイルが飛んでくるかもしれないと（笑）。

でもこれは冗談ではありません。世界の富裕層は真剣にそういったことを考えているのです。
彼らは自国に何かあった場合でも、自分の一族は絶えないような行動をとる。
またまた「そこまで考える必要があるのか？」という声が聞こえてきそうですが、
欧米の富裕層の考え方を目指していくのは、大事です。

「松村さん、最初からそういう戦略だったの？」と問われれば、そうではありません。
ここまでくる経過の中で、いろいろな人に会い、いろいろなことをやってきて、そういった大切さを感じてきたのです。

でも、簡単に海外不動産投資ができるわけではありません。
その国の慣習、税制、法律などが違うからです。

ではどうやって海外不動産を買っていくのか？

昨年末にヨーロッパを周りましたが、日本の不動産が格安に感じるほど、ヨーロッパの不動産はとにかく高い！という印象でした。

私には、イギリスに居た当時から今まで、揺るがない考え方があります。
それは「世界の経済活動は金利に連動する」です。
簡単に言うと「金利を払っても、キャッシュフローが出る投資であればよし」という考え方ですね。

個人投資家のみなさんは、利回りを追及し、年利8％、10％、15％と考えますが、私は違う考え方をしています。
高利回りかどうかは、今はそれほど重要なことだと考えてないからです。

金利を払って、経費を払って、税金も払って、手元に残るキャッシュがいくらなのか？
税引き後の自己資本に対する利回りはどうなっているのかが、考え方のポイントになっています。

特に海外不動産投資の場合は、グロスの利回りだけに捉われないで、自分が突っ込んだ資金に対する利回りを考え、税引き後のキャシュフローで見るべきでしょう。
その国の金利が6％だとしても、キャッシュフローで1％でも利益が出れば、買っていくべきなんだと思います。