こんな物件は買ったらヤバイ! 破綻してからも最悪です。。。 実話から学ぶ教訓。

執筆者:埼玉サラリーマン大家 公開日:2016年1月9日    閲覧数:3652

買ったら危ない!

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

 

不動産投資って、実は世間で思っているよりも安全に投資ができる側面も持っています。やり方によっては、かなり安全なんじゃないかと思います。

それでも、やり方によっては危険な投資にもなります。

 

それを選ぶことができるのは、『買うとき』だけです。

特に1棟目は重要です。

 

先日、親戚と不動産について話していると、田舎の不動産事情について話してくれました。そこでは、衝撃の実態があったのです。

ここから学ぶことのできる教訓をしっかり覚えていたいと思います。

時は残酷です。

その親戚は、日本列島の上から3分の1くらいのところにある県に住んでいます。
まぁまぁ雪の降る有名な観光地です。

 

不動産投資の話題から、その近所の家が売りに出された話になりました。

30年前に建てたときは数千万円はしたであろう、何十坪もある不動産です。
息子たちも東京から帰ってこないので、処分することにしたそうです。

 

さて、いくらで売れたと思いますか?

 

 

 

 

なんと、50万円です!!

 

車よりも安いんですから、驚きです。。。。。

この方も、まさかこんなに価値が無いとは思っていなかったらしく嘆いていたそうです。でも、最初売りに出した金額では反応が無く、どんどん値下げしていっても反応が無かったそうです。

それも、そのはず。

 

まわりは空き家だらけで、中古の戸建なんて価値が総崩れになっています。
時とともに、空き家や空き地が増えていくので、ご近所さんもいなくなっていくばかりだとか。

過疎地だとか、山の奥だとか、そういう立地ではありません。
まぁまぁ人気のある名の知れた観光地の駅から徒歩15分圏内の立地での話です。

 

この現実は衝撃的でした。
空き家が多くなってきているとは言っても、東京圏内ではまだまだ実感がわいていないのだということを痛感させられました。

 

そこから学ぶ教訓とは?

この事実から学ぶことのできることは、地方では立地の選定を間違うと遠い未来に購入した不動産の価値がタダ同然まで下落する可能性があるということです。

それだけ人口減少が激しい地域もあるという事実です。

 

結局、不動産の価値とは需要と供給で決まります。
人口が減少する日本では、需要の無い場所から価値がみるみるうちに下落していくでしょう。これは避けることのできない事実です
(言いきっちゃったけど、たぶん)

 

中古アパートの投資では、土地値以下で購入できることが魅力となっています。
土地値程度で売ることができることを前提にすれば大きな魅力です。

私の場合で言えば、土地値の半分になっちゃったとしても、ある程度の利益がでる物件を購入しています。それでも、土地値がタダ同然になったらしんどいです。。。。利益が出るまで、相当の年月がかかってしまいますから。

 

『前提』を考えられない地域もあるということを忘れてはいけないですね。

 

こんな地域で不動産投資をしたら。

このような地域で不動産投資をしてしまうと、想定したよりも人口が少なく空室率も高止まりするでしょう。

つまり、相当な利回りで無ければキャッシュフローが回らなくなる可能性が高いということです。

 

しかも、破綻して売却しても悲惨です。

何と言っても、不動産の価値がタダ同然まで下落してしまうのですから、、、、、

4.5%の金利で長期ローンを組んでいたら、残債が全然減っていないうちにこんな未来がやってくるかもしれません。

 

考えただけでも怖くなりますね。


でも!

この地域に10年前に行った頃は、今よりも活気もありました。

ここまでになるとは、現実的には感じ取れる雰囲気ではありませんでした。
だからこそ怖いですね。

感じ取れないということは、間違った判断をして購入してしまう可能性があると言うことですから。

 

地方で不動産投資をするということは、高利回りであるメリットもありますが、怖さもあるということを忘れないようにしたいところです。

(地方の物件も検討には入れているので、そのうち買うかもしれませんし)

 

カテゴリー: 実践大家コラム   パーマリンク

新着記事

デュアルライフ大家
おはようございます!北海道リタイアメント大家のデュアルライフ大家です。 北海道もだいぶ涼しくなりました。 昨夜の札幌は最低気温・・・ ⇒続きを読む
越谷大家
いつもコラムをご覧いただき、   ありがとうございます。   サラリーマン卒業まで残り1ヶ月の越谷大家です。   4月に・・・ ⇒続きを読む
ストレージ大家ひら
みなさまこんにちは! ストレージ大家のひらです。 なかなか世の中定まったルールがありまして。それは規正天国のお役所仕事ばかりで・・・ ⇒続きを読む
ものぐさ大家
みなさん、こんにちは 海外ものの機器に格安SIMを入れる設定に四苦八苦していたものぐさ大家です <なんとかつながって一安心です パ・・・ ⇒続きを読む
埼玉サラリーマン大家
本当に、儲からない?   こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。   昨日のコラムでは、不動産投資は儲からない低収益な・・・ ⇒続きを読む

埼玉サラリーマン大家の不動産投資コラム

8月27日  【利回り30%!】普通の中古木造アパートでも、こんなに儲かる!

8月26日  実は、不動産投資は儲からない! 魅力的なキャッチコピーが飛び交う世の中ですが。

8月25日  【理不尽ですが】いきなり破綻…どんなに頑張っても、避けられない。それが不動産投資です。

8月24日  『こんな物件は買ったらダメ!』こうすれば、買っちゃダメな物件がわかります。

8月23日  【これを忘れて破綻なんてことがないように!】あとになって届く嫌なもの。。。今回の金額はいくらだったかな?

8月22日  『破産』したのはこんな人!バブルがはじけて破産した人の特徴!

8月21日  【どうなる?高騰相場】投資物件の相場はいつまで上がる?今は『バブル』か?

8月20日  【失敗談】大迷惑!家賃もくれないのに。。。気付いたら、無断入居が発生(笑)

8月19日  儲からない時代がやってくる!今から参入して『まだ儲けられるの?』

8月18日  【衰退産業に人生を賭けて大丈夫?】 なぜ『衰退産業』の不動産投資をやるのか?

8月17日  【衰退する不動産投資…】コレを避けては『じり貧』? どんどん衰退する不動産投資で未来はどうなる?

8月16日  こんな物件に騙されるな! 嘘で固めた『ハリボテ物件』

8月15日  【買っちゃう前に!】1棟目に買うなら、どんな物件が良いのか?

8月14日  【撤退したAさん(実話)】志半ばで不動産投資を『撤退』することになってしまった原因。

8月13日  不動産投資なんか『やっちゃダメ!』

8月12日  【シロアリ被害発生!】いくらかかった? シロアリは、木造アパートの天敵です。

8月11日  【私の本音】『埼玉・東京』で中古木造アパートを買う理由。

8月10日  【こんな物件は買いません!】私の判断➡︎将来に不安が残る物件は。。。

8月9日  【強気すぎ?】入居申込を断っちゃいました! こんな優良入居者なのに、なんで?

8月8日  【実話】『偽装』が疑われる物件を買いました。その結果は?

8月7日  才能が無いなら『5000万円の利益』も意味が無い。絵に描いた餅ですね。

8月6日  【中古アパートが半額以下に!?】こんな不動産投資は面白い!

8月5日  【不動産投資で一番の楽しみ】不動産投資をやってて良かった!

8月4日  【中古アパートは儲かるの?】実際のデータで検証! 8年間で家賃はどのくらい下がったのか?

8月3日  【こんな物件は買いません!】私が物件を買わない地域はこんなところです。

8月2日  『儲からない時代』が近づいている!? 心当たりがあるのです・・・

8月1日  【衝撃!!なんでこんなに?】もう、儲からない時代に突入か!?

7月29日  【こんな人は失敗するかも?】不動産投資で成功している人の特徴。

7月28日  『ポケモンGO』の流行で不動産投資について思うこと。

7月27日  【大家の憂鬱】いくらかかることやら、、、