なぜ木造は22年で無価値とされるのか?独特の文化を持つ銀行の言い分とは? 結局、不動産投資の全ての元凶はこれなのか、と改めて思いました。

執筆者:ストレージ大家ひら 公開日:2016年1月18日    閲覧数:2257

みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

不動産投資を始めると誰もが

法定耐用年数がなぜこれだけ短いのか?

という疑問にぶち当たるハズです。
なぜなら私たち大家は半ば

法定耐用年数以上に運営していくことが普通

だからです。
そして、法定耐用年数=融資年数だからです。

ここは本当に謎の部分です。
なぜならこの構図には金融機関の独特の理屈があり、
一般の人間にはなかなか理解しにくいからです。

今回は、私の懇意にしている
銀行の支店長から聞いた、
なぜ金融機関が法定耐用年数までしか融資しないのか、
その独特の文化の一端を皆様とも共有したいと思います。

なぜ木造は22年で壊れてしまうというのか?

木造の集合住宅の法定耐用年数は一般に22年です。
(融資年数は劣化対策等級などで30年になったりはします)

法定耐用年数はあくまで減価償却のためにあって、
壊れる期間ではありません。
しかしなぜか金融機関の大半はこの

法定耐用年数を融資の最大年数

とします。これはイコール

法定耐用年数でその物件は壊れてしまう

という意味です。
だからそこまでしか融資できないという理屈なのです。

私たち大家は法定耐用年数を超えて運用するのが当たり前

当然木造アパートでも22年で壊れる訳はなく、
むしろ私たち大家は、

木造などは法定耐用年数を超えて運用する

のは半ば当たり前です。
ではなぜ銀行は22年で壊れると主張するのでしょうか?

ある銀行の言い分

この常に抱えている大家の疑問を
懇意にしている銀行の支店長に
ストレートにぶつけてみました。

答えは実は昨日のコラム、
不動産は建物が本当にはどうなっているのかわからない
という理屈が理由でした。

すなわち、

賃貸物件というのは持ち家ではないのでどう使われるかわかったものではない。

「賃貸物件はどう使われるかわかったものではありません。
建物の中がどうなっているのか、それは誰にもわかりません。」

だから賃貸物件は法定耐用年数で壊れる、価値がなくなるとみなす。

こういう理屈だったのです。

もちろん納得はしない

もちろん納得はしません。
ここには個体差を受け入れていませんから、
建物の評価を正しく出す方法が確立されていないだけの話だし、

わからないものを無闇に全てワーストケースで扱うこと
正当性など感じられる訳もありません

そもそも、
法定耐用年数は減価償却のための数字
であって壊れる年数ではないはずです。

結局全ての元凶は不動産がブラックボックスだからなのか?

ですが、それとは別に

不動産の最大のリスクはやはり上物がどうなっているかわからない、
長い年月借り物として荒い使い方をされればそれがますます顕在化する。

結局不動産の持つ最大のリスクが、
私たち大家を常に悩ますこの短い融資返済年数の元凶

なのだとしたら、
その方面からの説明としては納得してしまう。

そんな思いで私は聞いていました。

(独白)

結局こいつが一番悪いのか。
どうにかしてこのブラックボックス化を解かないと
不動産は一生怪しい物扱いのままだな。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!

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