収益物件価格は誰が決めているか? なぜ収益物件の価格が上がるのか?収益物件売買の最先端の現場で見た実情から解説します。

執筆者:ゆう 公開日:2016年3月20日    閲覧数:1854

こんにちは、ゆう@六本木在住-体脂肪率急上昇中です。

うし◯ろ、ジャ◯ボ、よろ◯く、けんし◯う、と美味しい焼肉屋さんを日々、ローテションで回しているので、日に日に体型が変わってきています。( ;´Д`)

ところで、3月は銀行の決算月ということもあり、今月も多数の取引があります。

ボク個人としては法人も個人も税金を抑えるために、今年はクルマを買おうと考えています。

メルセデスかレクサスの4年落ちを買って定率法の届け出をすることで、2年の減価償却期間のうち2年目に1円を残して1年で大半を償却する手法ですね。

個人では自動車の定率法を一度使ってしまうと終わりなので、今度は法人で買う予定です。法人の売り上げが一定のラインを超えてしまうと倒産防止共済、生命保険を使って経費を作っても限度があるので、今年はクルマを買いたいと思っています。

また、どうせ経費を使うなら、と今月から金融機関の現役役員の方にボクの会社の顧問になっていただくことにしました。その話の中では、ボクがいままでグレーだと思っていたことが、実はそれほど気にするものではなかったりなど、不動産コンサルとしての能力を磨きあげてくれるものでした。

そのための月◯◯万円は安い、と考えたわけです。利益をあげても税金でもっていかれてしまうので。

そこで得た知識は楽待コラムでもそのうち記事にしてみようと思います。

あとは、もし良いものがあれば不動産を買おうと思います。ここ数年間、不動産価格は上がっていますが、取得経費で利益を圧縮できますから。

そろそろボクの法人名義でも物件取得が可能になり得るタイミングなので。でも、今更ながらですが、不動産価格は随分上がってきているのをすごく感じます。

ここで思うことは、不動産の、特に収益物件の価格上昇をもたらしている要因は何か、ということです。

六本木で最先端の収益物件売買コンサルを行っていると、収益物件を取り巻く環境が良く見えます。

そこでは収益物件の価格を上げているのは、ある金融機関の存在が非常に大きいと言えます。

その金融機関の融資対象エリアは、ここ数年間でどんどん広がっています。この広がりはそのまま不動産価格の上昇につながっています。

その金融機関の融資期間は、国内の多くの金融機関とは異なり、法定耐用年数から経過年数を引いた残存期間に縛られず、築30年経過しているRC造と重量鉄骨造の物件でも30年の長期融資が引けます。

その金融機の融資金額は、年収が1,000万円を超えているなど一定の要件を満たせば、3億円〜4億円超の融資を引けます。

この金融機関は団塊Jrを中心に年収の高い層をターゲットとし、物件としても数か非常に多い築20年〜30年クラスの物件に長期融資を出すことができ、融資額も多くの金融機関の上限を超えています。そして審査が非常に早くて甘い。

この点に着目している不動産業者が、この金融機関を使ったスキームでイールドギャップがほとんどとれない物件を売りまくっていることが、収益物件価格が上がっている最大の要因です。

そこでは非常に、非常に興味深い動きが見られます。本当に興味深いです。

人口の多い団塊Jrの高額所得者に対して、多くの金融機関ができない融資を、通常の融資枠を超えて実行できるのですから、その市場に与える影響は多いです。

それにしても、1銀行が全国の不動産にこれほど影響を与えるとはすごい話です。

ただし、この金融機関との付き合い方には大きな注意が必要です。これを間違うと10年経った頃に大きく後悔することになると思われます。

今回は”収益物件の価格を決めているのは誰か”についての記事でした。次回はその金融機関との上手い付き合い方、そして、不動産価格が下落するタイミングについての記事にしてみようと思います。

では、また。

 

カテゴリー: 実践大家コラム   パーマリンク

新着記事

大家をしていて遭遇するトラブルの一つが入居者の「夜逃げ」。数カ月分家賃を滞納され、携帯電話はつながらず、部屋に入ってみるとも・・・ ⇒続きを読む
伊藤 慶
こんにちは!伊藤慶です。 本日もコラムをお読みいただきありがとうございます。   本日は法人で不動産を購入する際に注意する・・・ ⇒続きを読む
何かにお金を使ったとして、それがいい効果をもたらすこともあれば、何の効果ももたらさないケースもある。何の効果ももたらさなけれ・・・ ⇒続きを読む
デュアルライフ大家
昨日はフルローン投資を徹底的に行うには法人設立が必須であることを書きました! そこで疑問になるのはサラリーマンが法人を作り代・・・ ⇒続きを読む
ストレージ大家ひら
みなさまこんにちは! ストレージ大家のひらです。 皆様は、大損するリスクは少ないが利益も少ない投資と、大損するリスクはあるが利・・・ ⇒続きを読む

ゆうの不動産投資コラム

6月20日  その物件取得金額は正しいですか?

3月20日  収益物件価格は誰が決めているか?

12月21日  税制改正によって封じられた(?)投資手法

9月22日  収益物件をとりまく現状と投資失敗事例

10月5日  知らずに高い買い物をしてませんか?1000万円単位安く物件を買う方法★2

9月16日  知らずに高い買い物をしてませんか?1000万円単位安く物件を買う方法★1

2月25日  信じられない融資事例と決算月の融資交渉法★

1月28日  銀行担当者への実績報告と次の物件取得へ

11月2日  再現性の高い、収益物件取得法~どうしたら無理なく物件を買い増していけるか~☆

10月30日  来年春は壮絶な入居者争奪合戦に!?

9月6日  不動産投資が軌道に乗った後の対策~不動産って常に困難~

9月3日  苦難の一棟目取得~リフォーム編

9月2日  苦難の一棟目取得~購入編

8月16日  不動産政策から考える今後の不動産投資

7月17日  超安定収入と強力節税スキームについて☆

6月10日  いま狙い目の収益物件★

5月16日  物件購入後に評価が上がるポイント(接道編)

4月25日  年収300万円時代の戦略的年収1000万円への道 3

4月4日  年収300万円時代の戦略的年収1000万円への道 2

3月19日  年収300万円時代の戦略的年収1000万円への道