3棟○億円物件契約しました 銀行融資を確実にするためにとったある戦略とは!?

執筆者:女流メガ大家 内本智子 公開日:2015年6月1日    閲覧数:3939

内本です。先週3棟○億円物件の売買契約を無事に完了しました。実は銀行融資を確実にするため、ある決断をしました。そのおかげで、条件のよい金融機関を選べそうです。

  前回のコラムはこちら

銀行の融資打診状況

今回の購入物件を知人投資家から紹介してもらったのは、3月末です。

当初は、売主様が現在借入されている地銀で融資して頂けそう、という状況でした。

4月はこの地銀とのやりとりがメインでしたが、3棟とも融資してもらえるか微妙な感じだったので、5月の中旬頃から他の取引銀行にも打診開始しました。

 

その頃には、私が昨年11月末に買った、全空物件(松戸RC、我孫子RC)のうち松戸RCは満室稼働中で我孫子RCは6~7割稼動中でした。

さらに4月に半分空きで買った我孫子のビル物件が、奇跡的に8割稼動となりました。

(詳細は 前回のコラムで書いているとおりです)

 

銀行の融資打診状況を簡単にまとめると、RC2棟は融資可能ですが、木造の土地値アパートまで含めると、難易度がアップする、という感触でした。

どのような戦略をとったか

打診した取引銀行のうち、3棟とも取り組み可能です、という地銀もあったのですが、絶対大丈夫とは言い切れません。

 

何より、大きな金額の取引なので、万が一の融資NGで、仲介会社や売主様に御迷惑をかけるわけにもいきません。

 

3棟とも取り組み可能な地銀の融資内諾を得るまで待つ、ということも考えましたが、売買契約までにある程度の融資確実性を得るために、ひとつの決断をしました。

 

木造の土地値アパートを知人に譲ることにしたのです。

 

私の知人投資家で、該当エリアに地縁があり、ぜひ購入したいという方がいらっしゃったので、仲介会社・売主様を紹介して、その方に購入して頂く方向に落ち着きました。

 

もちろん、地銀で3棟まとめての融資がNGになってから対応を考えてもよかったのですが、早めに動くことにしたのです。

 

打診銀行の態度が一変しました

「木造の土地値アパートは知人にお譲りして、私はRC2棟だけ買うことにしました」と融資打診中の銀行に告げると、状況は一変しました。

打診中の4行全てが、「ぜひ、うちで取り組ませてください」という態度に変ったのです。

契約は5月下旬で、決済は7月(遅れた場合は8月)という案件ですが、某地銀(取引銀行)は、決算時期の6月に決済が早まらないか、という感じでした。

 

売買契約時の状況

売主様はその地域の大地主様で相続を考えての売却になります。

終始和やかな雰囲気で、滞りなく、売買契約を完了しました。

いちおう証拠写真です↓

 売買契約書2 契約金2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これだけの現金を見ることは年に1回あるかないかのことなので、思わず写真を撮ってしまいました。

現在の融資打診状況

 

契約した5月下旬の融資打診状況は以下のような感じです。

ちなみに、私が重要視するのは、

1.融資金額

2.金利、違約金条項の有無

3.期間

です。

 

メガバンクA行(担当者はかなりやり手):

A 物件(3億RC)は頭金2~3千万円ほどいれてもらう必要があります。

B物件(1.5億RC)は頭金1千万円で取り組めそうです。

金利1.7%位で、融資期間は25年でどうでしょうか、と聞かれています。

→B物件はこちらの銀行で考えています

 

信金B行(自分で開拓した取引銀行(メインバンク)):

A物件、B物件ともに融資可能という状況です(物件の所在地が東京23区との境界から1kmほど離れていますが、何とかなりそうです)

 

地銀C行(自分で開拓した取引銀行):

もともと3物件ともまとめて取り組み可能とのことで、メガバンクA行より少し良い条件を提示いただいています

 

地銀D行(自分で開拓した取引銀行):

A 物件(3億RC)は頭金2千万円、金利1.7%を少し切る位で、融資期間は25年で、という話で相談中です(審査中)。

B物件(1.5億RC)はメガバンクで借りるかどうか決まってから稟議をまわしてもらう予定です。

 

地銀E行(知人からの紹介。他支店担当者は何度かやり取り中):

支店レベルでは3棟まとめて取り組むつもりですが、本部がどういう対応になるか稟議をまわさないとわからない、という状況でした。

もう売買契約が済んだので、再度連絡しようかと思っています。

 

というような状況です

どこで融資を受けるか方向性を考え中です

今回はC物件(土地値アパート)があるために、当初考えていた地銀やメガバンクA行で、3棟まとめて、というのがまだわからない状況でした。

はっきり言ってRCのA物件・B物件は、どこの銀行でも融資を受けられる物件で、方向性を決めたからこそ、前に進めた状況です。

融資銀行については、どこで借入させて頂くか、もう少し検討していきたいと思います。

 

銀行の融資状況は日々刻々と変っていきます

メガバンク・地銀や信金といった普通の金融機関で借入する場合に

頭金1割は必須

と考えていましたが、現在は銀行同士の競争が激しく、場合によっては、1割も頭金を入れなくても買えることがわかりました。

(もちろん、新規にまとまった額の定期預金をするなど、何らかの協力姿勢を見せる必要はあります)

自分の今までの基準で、結果を決め付けないで、いろいろ動いて何行か聞いてみるのが重要、と思った次第です。

今回のお話が何かのお役に立てば幸いです。

  続きはこちら

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