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今回ご紹介するのは、楽待コラムニストでお馴染み、加藤隆さんの著書『不動産投資家なら必ず体験する! 本当にあった怖い話』。

華々しい成功談が表に出やすい一方で、失敗談はなかなか出てこないのはなぜか?

それは、失敗談は本人の恥にもなりかねない上に、自分の評価や立場を落とすことにもなりかねないからだ。しかし失敗しても人に言わないだけで、本当は多くの不動産投資家がトラブルや失敗を経験している。

そんな中、自身の失敗談を惜しみなく公開したのが本書。不動産投資歴30年、今でこそ実力派大家として名を馳せる加藤さんだが、いったいどんな失敗を経験したのだろうか。今回は、その失敗談の一部をご紹介しよう。

「毎月の持ち出しは、本当に辛かった」

不動産投資失敗のリカバリーにおいて、何といっても大きいのは、ローンの返済に関わること

加藤さんも実際に、2016年の夏、3億円の借り換えをしてキャッシュフローを大幅に改善したという。付き合いがある管理会社に財務内容について相談したところ、なんと同社の中に銀行のOBがいて、同行の関連会社から借り換えの提案をもらったのだ。

加藤さんはその提案を受け入れ、比較的金利が高いもの(4.0%~4.7%)・短期間のもの(25年)3億円を、低金利(2.5%)・長期間(30年)に借り換えをした。

その結果、毎月のローン返済が、173万円から122万円へと51万円削減。さらに毎月の定期積立30万円が不要となった(定期積立は実質的な借入の条件で、資金が固定化していたそうだ)。

つまり月間81万円、年間にして972万円、キャッシュアウトの削減となったのだ!

「20数年前には毎月、持ち出して本当に辛い時期もありましたが、あきらめずに続けて良かったと改めて思いました」と、当時を振り返っている。