同じエリアにある不動産でも、接道状況によって資産価値に大きな差異が生じる。建築基準法では「建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定められており、接道義務を満たさない物件は「再建築不可」として扱われる。将来の建て替えが難しいため担保価値が低く、ほとんどの金融機関で融資が期待できないことから「初心者にはおすすめできない」と紹介する不動産投資本も多い。しかし、そんな再建築不可物件を「あえて」購入する不動産投資家もいる。彼らの投資判断はどのようなものだったのか。

Case.1 世田谷の再建築不可戸建をフルリフォーム

「もともとは屋根に大きな穴が空いていて、空が見える状態でした。2階の押し入れを開けたら、鳥の巣が見つかるような有り様だったんです」

長らく市場で見放されていた築52年の再建築不可戸建をフルリノベーションし、賃貸住宅として蘇らせた不動産投資家のGさん(50代)。世田谷という立地に加え、建物までのアプローチ部分や隣家の様子などから総合的に判断し、傷みが激しい物件の購入を決めた。最寄り駅周辺は近年再開発が進み、カフェが複数出店するなど住みやすい街として再評価されており、街の「伸びしろ」も投資を後押し。購入にあたって、再建築不可物件にも融資を出すノンバンクから700万円を調達した。

物件価格は路線価に敷地面積をかけた評価額と比べて半額近くと、かなり割安ではある。しかし、長年放置された建物のコンディションは悪く、再生費用がどの程度になるか判断が難しい状況だった。しかし、「日頃から知り合いの大家さんの再生物件を多く見ることで、自分なりにリノベーションの坪単価や予算感に基準を持っていたので、ざっくりと費用を把握していました」とGさん。大家仲間から紹介された練馬区の建設業者に工事を発注、リノベーション費用の800万円は建設業者の提携ローンを利用し、金利2.5%、15年の条件で融資を受けた。

屋根から空が見えた物件がフルリノベーションでよみがえった

Gさんは「木造は鉄骨やRCと異なり、構造レベルから根本的に再生できる点が魅力です」と語る。今の建物を使い続けることが必須となる再建築不可物件と、木造フルリフォームの組み合わせは相性が良いという。新築同然に再生した物件は、Gさんの意向を反映した「男の隠れ家」仕様。電鋼管を採用した露出配線やシーリングファンで差別化が図られ、小さいながらも庭付きのためバーベキューも楽しめる。賃料は坪単価1万円を想定した価格で募集し、実際には坪単価9500円で入居者が決定。これは新築に匹敵する数字で、利回りは10%を超える。

「今後の投資物件選びは、エリアにこだわるつもりです。エリアさえ良ければそれに見合った賃料が期待できるので、再建築不可のデメリットはあまり気にならないですね」(Gさん)

次のページ風呂なしアパートを1200万円で再生