写真© faula-Fotolia

こんにちは! 不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

今年の夏は早々と暑さがやってきましたね。でも3年後の夏はもっと暑くなりそうですよ。東京オリンピックの開催の年だからです。まだまだと思っていたのに月日の経つのは本当に早いです。

私は不動産投資スクールを開催していますが、投資家さんから、「2020年の東京オリンピック後は、本当に不動産が下がるのでしょうか?」という質問をよくいただきます。

そこで今回は、「東京五輪後、不動産価格は本当に下がるのか?」というテーマで書いてみたいと思います。

東京都の中古マンションの価格推移

下の図はレインズが毎月発表している東京都の中古マンションの単価をグラフにしたものです。データは2010年5月から2017年7月発表までの数値を採用しました。

このグラフを見てわかるように、マンションの単価は2012年9月を底に、現在までほぼ右肩上がりで上昇しています。2011年の大震災の後、大きく値下がりした価格は、いわゆるアベノミクス効果を契機に値上がりし続けているのです。

また、東京五輪開催決定後は特に、湾岸エリアなど都内のマンション相場が値上がりしたのではないか? という指摘もあります。これは、「会場の約6割と選手村が湾岸エリアに整備されることをにらんだ動き」が原因であると、巷では言われています。でもそれだけではなく、タワーマンションブームが起きたことも一因だと思います。

港区、中央区、千代田区などのいわゆる都心3区には、マンションデベロッパーが開発できる大きな土地はそもそも残っていなかったのです。新たに建てるとなると、勝どきや虎ノ門のように大規模な再開発事業がらみになってしまいます。

それでは時間がかかりすぎということで開発業者が目に付けたのが、湾岸エリアです。倉庫用地など、まだ大規模な土地がたくさん残っていました。これが、湾岸エリアに立て続けにタワーマンションが建った理由の一つだと思います。

そして、軸足を合わせるかのように2012年以降、相続税値上がり対策としてのタワーマンション節税と外国人によるタワーマンション買いが始まりました。外国人がタワーマンションを購入したのは、「将来の値上がり益」を見込んだものです。

そこにはやはり、「2020年のオリンピックに向けてのマンションの値上がり」という思惑があったことになります。中古マンションの値上がりとともに、新築マンションの単価も上がりました。

以上から、都内のマンション価格が上昇したのは、

・アベノミクス効果

・タワーマンション節税

・外国人によるキャピタルゲイン狙いの買い

・そして、マイナス金利の導入による空前の低金利 ―の影響です。

「2020年のオリンピックに向けての上昇」だけが原因ではないのです。

では次に、過去、国内外ではオリンピック前後で不動産価格はどのように変動したのかを見ていきます。

次のページ前回の東京五輪の時は?