写真© hamazou-Fotolia

不動産投資を行う際の手法はさまざまだが、そのうちの一つに「競売」での物件購入がある。

競売物件は市場価格より安くなる傾向にあり、中には「相場が900万円の戸建てを約360万円で落札した」ケースや、「土地値だけで1200万円の戸建てを、540万円で落札した」事例もある。安く手に入れられるため、利回りも20%を超えるケースが多い。

一方、競売というその特殊性から、物件を手放すように脅迫電話を受けたオーナーがいるなどのトラブルも。競売という投資手法について、6人のオーナーにメリット・デメリットを取材した。

相場より安く…利回り20%超

兵庫県に競売で落札した2つの物件を所有するIさんは、競売のメリットを「安く購入できることです」と語る。1つは1Rの区分マンションで、落札価格は約330万円。相場は約500万円のため、相場の7割程度の価格で購入できた。現在は5万3000円で貸しており、利回りは約20%となる計算だ。

もう1つは築20年の戸建てで、こちらは相場が約900万円のところを約360万円で落札できた。ただ、この戸建ての購入には少し勇気がいったと話すIさん。

「延床面積が約90平米あり、『仮に中の状態がダメだったら、リフォーム費はいくらかかるのかな…』ということに悩みました。競売で入札を入れる際には、リフォーム費まで込みで考えて、それを織り込んでも失敗しない額を入札しないといけません」

案の定、「中が結構傷んでました」というIさん。クロスや床のクッションフロアを全て貼り替え。畳も交換し、お風呂の浴槽、キッチンなども入れ替えた。リフォームには150万円程度かかったという。

その上、庭には人の高さほどの雑草が生えていたため、自分で1週間ほどかけて引抜き、砂利を敷き詰めた。

それでも、現在この物件は9万円で貸しているため、リフォーム代込みでも利回りは約21%と好調だ。落札したのは4~5年前で、今年の12月には回収が終わるという。

Iさんは今後も競売で物件を買い進めたいと考えているというが、「ここ最近は価格がかなり高騰しています。1Rで500~750万円の物件もあり、普通に買った方がいいんじゃないかという物件も多いです」と話す。

転売目的の業者のほか、個人投資家が増加したことで入札の本数自体も増えているといい、「かなり買いづらいですね」というのが実感のようだ。

「競売はギャンブル」

九州地方で不動産投資を行うAさんは、昨年4LDK築6年という戸建てを競売で手に入れた。落札価格は900万円。Aさんはこの価格について、「面積の違いもあるので一概には言えませんが、同時期に売りに出ていた隣の戸建ての価格は1500~1600万円でした」と話す。家賃8万円で入居者を入れ、利回りは約10%だ。

この物件の購入には満足しているAさんだが、一方で「競売はギャンブルの要素もあると思います」と語る。

Aさんには、以前競売で狙っていた築30年ほどの物件があった。外観は綺麗で、そこまでリフォームの必要性も感じなかったという。

この物件は、結局、不動産業者が500万円で落札。Aさんは残念に思っていたが、「縁があって、その物件の中を見させてもらう機会があったんですが、実は中に傾きがあったことがその時判明しました。修繕にいくらかかるのかわかりませんが、結果買えなくてよかったな、と思っています」

また、前入居者とのトラブルのリスクを極力避けたいと考えているAさんが競売で狙うエリアは、基本的には「自分がよく知る土地」に限定している。その上で周囲の家に聞き込みをしたり、物件を調査したりということを何度も行っている。

900万円で落札した戸建てについても、「何度も現地を訪れて、電気がついていないことや、メーターが回っておらず、空き家状態になっているのを確認しました。これならトラブルのリスクは低そうだ、と判断して入札したんです」という。

次のページ自宅に脅迫電話…「お前が余計な事をした」