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日銀が今月10日に発表した2017年4~6月期の貸出先別貸出金統計によると、不動産業向けの新規融資額は2兆3954億円で、前四半期から36.7%減少。アパートローンなど「個人による貸家業」向けの新規融資額は32.6%減の7171億円で、四半期ベースとしては2015年4~6月以来の低水準となった。

金融庁はアパートローンを含む不動産向けの貸出が拡大を続けてきたことを受け、昨年9月の金融リポートで「今後の動向について注視が必要」と指摘。日銀も今年4月の金融システムリポートで「地域によっては賃貸住宅の空室率が高まっており、これまで以上に入口審査や中間管理の綿密な実施が重要」とし、過熱する不動産投資市場に警戒感を強めていた。

投資用不動産向けの融資に対する監視が強化される動きの中、実際に投資家の間でも、今年に入って金融機関の融資姿勢に変化を感じているという声は多い。各金融機関は個人投資家への融資についてどのように考えているのか。すでに相続税対策としての貸家建設はピークを過ぎたのだろうか。現状を探る。

地主以外は融資を出せない

「最近はセミナーで人を集めても、全く融資が通らなくなっています。昨年末ごろまではこんなことはなかったんですが…」

戸建て賃貸経営に関するセミナーを定期的に開いている都内のコンサルティング会社の担当者はそう語る。今年6月以降に開いた8回のセミナーには30、40代のサラリーマンを中心に延べ60人ほどが参加したが、融資が通ったのは1人だけ。その男性はすでに賃貸経営の実績があり、埼玉県郊外で3700万円の新築戸建て2棟を地銀からフルローンを受けて購入することができた。

「例えば年収1500万円クラスのサラリーマンでも、フルローンで土地から新築する形は相当難しくなっています。最近になって、明らかに金融機関の融資姿勢は厳しくなっている印象。ある程度年収が高く、土地代相当の自己資金を出せれば通るケースもありますが」

日銀・金融庁の通達以降、各金融機関は今まで以上に事業性を精査する傾向を強めているという。「東海地方のある地銀では、今年に入って地主以外の投資家を完全に排除するようになっています。人口減に加えて賃料相場が下落しているエリアなので、収益性の面で相当慎重になっているようです」

監視強化の背景

ここ数年は相続増税に伴う節税需要の高まりなどもあり、アパートの建設ラッシュが続いてきた。国交省の調査によると、昨年の国内着工戸数は前年比10.5%増の41万9000戸で、5年連続の増加。それに比例して、銀行の余剰資金がアパートローンになだれ込む形となった。

背景には地銀の経営の苦しさもある。人口減少や少子高齢化で地方経済は地盤沈下が進み、企業向け融資はマイナス金利の影響で利鞘が縮小。アパートローンに収益源を求めた結果、一部のエリアで需給を無視したアパート建設につながった。状況を問題視した日銀と金融庁が行き過ぎた融資に警鐘を鳴らし、事業性評価に基づいた貸出を要望している格好だ。

地銀の実情に詳しい大和総研主任研究員の内野逸勢氏は「生産年齢人口の減少は貸出金残高の減少に直結すると考えられています。一部の地銀では、金利低下による利鞘減少分をカバーしようと貸出金の量的拡大を図ろうとしていて、地元の営業地域にとどまらず大都市圏へと貸出先を拡大する動きがあります」

中小・零細企業が減少し、高齢化も進展している地方圏では、相続税対策の節税需要も自然と高まる。「人口減少率が高い地方圏の地銀では法人向け融資の機会があまりないので、アパマンローンに収益源を求める動きは依然としてあります」と内野氏。「ただ、金融当局のアパマン経営の事業性に対する評価も厳しくなっているので、立地や将来的な家賃収入の持続性など、リスクの高い物件で融資を受けることは難しくなっていくでしょう」

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