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地方で投資すべきエリアはここ!狙いを定める4つのポイントとは?

『地方の高利回り物件を購入したい!』

 

しかし、いざ探そうと思っても、

■どのエリアの物件を購入すべきかわからない

■地方でゆかりがある地域が少ないから迷う

 

という方も多くいらっしゃるかと思います。

 

北は北海道、南は長崎県で分散したエリアで物件を所有している松田さんに、

ズバリ、投資すべきエリアについて聞きました!!

このブログをご覧の皆様だけに、特別にご紹介します!

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■狙いを定める4つのポイントとは?

 

1.まずは地元で成長している地方都市を探す

⇒自宅から車で一時間圏内がベスト!

 

2.地理感のある地方都市に注目

⇒出身地や住んだ事がある地域等

 

3.月極駐車場の相場に注目

⇒高い料金ほどエリア需要あり!

 

4.アパマン、ミニミニ、エイブル等、大手店舗数

⇒店舗数が多いほど賃貸需要あり!

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投資エリアを選んだら、賃料相場や物件のポテンシャルを確認!

投資すべき物件を見極める選定眼を磨いていきましょう!

 

この他にも、

見知らぬ土地で融資に積極的な金融機関を探すポイント融資を受けるためのテクニック、実際に松田さんが取引されている金融機関名など大公開!

すぐ実践可能なノウハウを具体的にお話されています。

特に遠方のエリアでの投資をお考えの方には必見の内容!

詳細は下記よりご覧ください。

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築20年超のボロアパートでも、満室経営にするテクニックとは?

『築古物件の購入を考えているが、空室リスクが心配』

そうお考えの方も多くいらっしゃるかと思います。

 

築古物件は、比較的安価で高利回りな物件が市場に多くありますが、入居付けがきちんと出来ていなければ、キャッシュフローを得ることはできません。

「満室経営」を維持することが最大の鍵となります。

 

ただ、入居付けが難しいのも事実。

そんな悩みを払拭するのが、築古物件に特化し95室を高稼働で運営している佐藤先生。

築20年超の木造アパートでも、満室経営を実現するテクニックを惜しみなく公開してくださいました!

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■築古物件の入居者ターゲット「3パターン」とは?

長期間安定して居住するするのは、ズバリ下記の3パターン。

1.中高年

2.生活保護受給者

3.外国人

若い人は短期での退去が多く、敷金・礼金の 取りにくい築古には向いていないとのこと。

また、生活保護受給者をターゲットにする場合は、役所に自転車で行ける範囲、

外国人の場合は、留学生を受け入れしている学校の近くがベスト!

 

■物件に付加価値を付けて満室に!

お金をかけずに入居率を高める4つの手法は下記の通り。

1.初期費用激安

2.ペット可(特にネコ)

3.家具・家電付

4.コミュニティ

⇒外国人、高齢者など入居者間の人間関係が新規入居や長期入居に繋がる!

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また、築古物件で重要になるのは、物件の「第一印象」

手入れをきちんと行い、「築古感」を出さずに「清潔感」を出すことが必要であると佐藤先生は言います。

 

このように、築古物件を満室経営するためのノウハウが満載!

築古物件で高収益を見込みたいと考えている方には必見の内容です。詳細は下記よりご覧ください!

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競売のイメージが180度変わる!激安・高利回り物件を効率的に手に入れる『競売フル活用術』とは?

皆さんは、「競売」にどのようなイメージを持たれていますか?

 

「競売」とは、不動産のオークションのようなもの。

最高額を申し出た方が、その物件を購入することができます。

 

債務を返済できなくなった方の所有不動産を

裁判所が強制的に売却した物件であることからか、

「競売」と聞くと、なんとなく後ろめたいイメージを持たれる方も多いかと思います。

 

そんなイメージを払拭するのが、竹内かなと先生。

競売をフル活用し、戸建て18棟を所有、なんと利回り25%超を実現しています。

そんな竹内先生が、『お宝戸建てを購入するには、競売が効率的!』と力説する理由を探りました!

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■「競売=安い」は本当?

人気物件は競りますが、転売益が狙いづらい物件(市場価格500万円以内の小規模物件)はライバルが少なく、一般市場より安い価格で落札しやすい傾向にあります。

また、売買手数料も必要ありません!

 

■面倒そうで簡単な手続き

競売の流れは下記のようになっています。

競売資料を見る⇒現地を調査⇒保証金の振込⇒入札⇒開札⇒残金納付⇒明け渡し交渉⇒強制執行

落札できるかどうかの不安はありますが、きちんと必要な手続きを踏めば物件購入はスムーズです。

また、裁判所が扱っている物件の為、「安心」して購入することができます。

 

■入札額で利回りが決まる!

入札額=物件購入額を自分で決めることができるので、その金額次第で利回りをコントロールすることができます!

~竹内先生の入札額の決め方~

賃貸できそうな価格を調査し、5年分の賃料を計算・・・(A)

諸費用を計算・・・(B)

(A)(B)=入札限度額

 

あとは入札可能額とのバランスを考えつつ、限度額まで入札していくだけ。竹内先生はこの方法で、利回り30%を叩き出した物件もあるとのこと!

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「競売は怖い」「手続きが面倒」「訳あり物件が多い」など、何かと心配がつきまとうのが競売のイメージでしたが、

知識さえ身につけて挑めば、お宝物件と出会うチャンスを掴むことができます!!

 

皆さんも、物件を購入する方法として、「競売」を視野に入れてみてはいかがでしょうか?

 

その他、「競売資料で見るべきポイント」や「落札後にまずすべき事」など、競売をはじめとする「戸建て投資」について、竹内先生が徹底解説!

詳細は下記よりご覧ください。

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家賃下落に巻き込まれない!最強の『新築物件』を作る秘策とは?

皆さんは中古物件を購入することに固着していませんか?

 

『買えないと悩むなら作ればいい!』

そう解説するのは、新築物件で利回りなんと15%超、満室稼働を実現する佐藤先生。

事業プラン次第で、利回り  中古物件=新築物件が可能だと言います。

 

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■「新築物件」のメリットは多数!

1.当面の修繕費がかからない

2.入居率が良い

3.売却も視野に入れることで出口戦略が容易

4.デザイン、設備など現在のニーズに合わせることが可能

5.施主のこだわりを反映できる

 

など、新築物件のメリットは様々!

特に4と5は、「物件を作る」ことにおいて有効です。

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■基本は自分が住みたい家に!

内装も、自由にひと工夫できるのが新築の特権!

▼▼収納スペースを隠すのではなく、あえて魅せる収納法を実現。

図1

 

▼▼外観は第一印象が重要!裏には受水槽とバルクタンクを設置。

図2

 

▼▼エアコン室外機をRCの壁で隠し、外灯を設置。

図3

 

このように、見た目も細かい箇所までこだわることで、家賃下落に巻き込まれない最強の「新築物件」を作ることができます!

皆さんも、「中古物件」にこだわりすぎず、視野を広げてみてはいかがでしょうか?

 

その他にも、新築物件を建てる為の「土地の探し方」や「間取りの作り方」など、佐藤先生が解説!詳細は下記よりご覧ください♪

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室内の状況がわからない!買うべき「オーナーチェンジ物件」はどう見極める?

「オーナーチェンジ」とは、既に入居者がいる物件を売買することを指します。賃貸借契約を継続した状態で、オーナーだけが代わる状態です。

 

特に区分マンションの場合、空室物件を購入しても新たに入居者が入るまでは家賃収入を得られませんが、

オーナーチェンジ物件は、契約後すぐに家賃収入を得ることができるのが最大の強みです!!

 

ただ、オーナーチェンジ物件は、原則として賃借人が居住している室内を見ることができません。

入居者が退去するまで、内部の状態を確認できないのがリスクだと言えるでしょう。

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■室内の状況がわからない!

こんな状態もありえることを想定しておく!

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上記の物件は、区分マンション投資歴18年の芦沢先生が購入したオーナーチェンジ物件の写真。

見るからに「汚く傷んでいる」印象を持ちますが、なんと下記のように大変身!

▼▼▼

無題

 

■なぜ大変身できたのか?

理由は、躯体が傷んでおらず、内装が汚いだけだったから。

40万円で業者に発注し、見違える程綺麗になったそうです!

 

■室内状況を見極めるにはココをチェック!

1.専有部修繕履歴を売主からもらう

2.専有部設備一覧表を売主からもらう

3.賃貸契約書、特約条項書類を売主からもらう

4.設備修理に入った業者から情報を取る

 

高額の敷金ではないか、例外的な特約条項はないかなどを確認しましょう!

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オーナーチェンジ物件は、

不動産会社からもらう物件概要書や外観でしか判断できない!と思う方もいらっしゃるかと思います。

しかし、これらの資料をチェックすることで、室内に問題がないかを細部まで確認することができます。

皆様もぜひ実践してみてください!

 

では実際にオーナーチェンジ物件を購入するには、どのような点を見れば良いのか?資金調達はどうすべきか?など、詳しい投資法は下記よりご覧ください。

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