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不動産投資 > CF簡易シミュレーション

CF(キャッシュフロー)簡易シミュレーション※1

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物件情報を入力 すべて入力するとシミュレーション結果が表示されます。

物件価格
万円
表面利回り
%
物件構造
築年数
建物面積

  入力は、たった5項目。お持ちの物件、購入を検討中の物件を手軽にシミュレーション!
  【Point 1】結果はすべて税引き後。だから「リアルな毎年の手残り」がわかる。家賃収入から、固定資産税や所得税等の税金を差引いた「本当の手残り」を計算できます。
  【Point 2】「適切な売却時期」がわかる。累計のキャッシュフローに売却時の利益を加えた、最終的な手残りを算出。何年後に売るべきかがわかります。

条件を変更 変更すると自動でグラフに反映されます。

  • 自己資金
    万円
  • 金利
    %
  • ローン期間
  • 入居率
    %

購入条件

物件価格
万円
購入時諸費用 {{purchase_expense|toInt}}万円※2
借入額 {{debt|toInt}}万円※3
建物価格※4
万円
減価償却費 {{depreciation_cost_value|toInt}}万円※5
個人・法人
 

収入

想定年間収入※6
万円
家賃下落率※7
/年

支出

年間経費※8
{{basic_annual_cost|round1}}万円
ローン返済額 {{loan_repayment_value|toInt}}万円/年※9
固定資産税※10
万円
都市計画税※11
万円
管理費
実質年間収入の %
修繕費
実質年間収入の %
その他経費
万円
所得法人税率※12

大規模修繕費※13

  • {{i+1}}回目  万円

1算出方法について*1

当シミュレーションでは、以下の計算式で計算しております。

実質年間収入 {想定年間収入 - 想定年間収入 ×(家賃下落率 × 経過年数)}× 入居率
支出 年間経費 + 所得税等(法人税等)*2 + 大規模修繕費*3 + ローン返済額
売却時累計CF 累積CF*4 +(売却金額*5 - 売却費用*6 - 所得税等(法人税等)*7 - 残存借入額)- 自己資金
  • *1 当シミュレーションの結果は、あくまでも目安としてご利用ください。特に税金の計算は簡略化していますので、ご注意ください。
    実際に投資判断をされる際には、収支シミュレーションについて税理士等の専門家のアドバイスを受けてください。
  • *2 当シミュレーションでは、所得税・住民税の計算を、簡易計算(所得金額による累進課税ではなく、入力された税率で、所得控除を考慮しない計算)で行っております。
    そのため、実際の課税額とは相当程度の金額の差違が生じますのでご注意ください。正確な収支シミュレーションを行う場合は、税理士等の専門家のアドバイスを受けてください。
    なお、より詳しい情報は下記をご参照ください。
  • *3 大規模修繕費は、発生した年の費用として所得税等(法人税等)を算定しています。
  • *4 累積CFは売却する年の年末までのCF合計を表しています。
  • *5 売却金額は、購入時の土地価格以上で売却すると仮定して、次のいずれか大きい方を選択しております。
    ・売却時の実質年間収入 ÷ 購入時の表面利回り
    ・購入時物件価格 - 購入時建物価格(=購入時土地価格)
    実際の売却価額とは異なりますので、あくまでも目安としてご利用ください。
  • *6 売却費用は、売却金額 × 3%で簡易計算しております。実際の売却費用とは異なりますので、あくまでも目安としてご利用ください。
  • *7 売却に伴う個人の所得税の場合、購入後5年目までに売却した場合の所得税・住民税の合計税率は40%、6年目以降に売却した場合は20%として計算しております。
  • ※2  購入時諸費用(初年度の費用)の算出方法:購入時諸費用=物件価格×7%
    あくまでも目安であり、実際の購入時の諸費用とは異なりますのでご注意ください。
  • ※3  借入額の算出方法:借入額 = 物件価格 + 購入時諸費用 - 自己資金
  • ※4  物件価格のうち、建物が占める価格を入力してください。減価償却費の計算に使われます。目安として、物件の構造別の再調達価格 × 建物面積 × (耐用年数 - 築年数) ÷ 築年数が初期値として入力されています(ただし、0円以下の場合は、0円)。あくまでも目安であり、実際の建物価格とは異なりますのでご注意ください。
  • ※5   減価償却費については、下記の簡便法の計算式で算出した中古資産の耐用年数と建物価格を元にして、定額法を用いて簡易計算しています。
    法定耐用年数を超過した中古資産(物件)の耐用年数*1 = 建物の構造毎の法定耐用年数*2×20%
    法定耐用年数を経過していない中古資産(物件)の耐用年数*1 = 建物の構造毎の法定耐用年数*2-築年数+(築年数×0.2)
    • *1 上記の計算により算出した耐用年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。
    • *2 建物の構造毎の法定耐用年数は、次の年数を使用しています。
      木造:22年/軽量鉄骨造:27年*3/重量鉄骨造:34年/RC造・SRC造:47年
    • *3 軽量鉄骨造の場合、骨格材の肉厚が3mm以下又は4mm超の場合は法定耐用年数が異なりますので注意して下さい。
  • ※6  表面利回りは、物件情報が初期値として入力されています。なお、表面利回りが得られることを保証するものではありません。
  • ※7  1年あたりどのくらい家賃が下落するかの想定値を入力してください。目安として1%が初期値として入力されています。あくまでも目安であり、実際の家賃下落率とは異なりますのでご注意ください。
  • ※8  1年あたりどのくらいの経費がかかるかの想定値を入力してください。
  • ※9  ローン返済額は、借入額、金利、ローン期間を元に元利均等返済方式で簡易計算されます。なお、借入を受けられることを保証するものではありません。
  • ※10 固定資産税は、目安として物件価格 × 70% × 1.4%が初期値として入力されています。あくまでも目安であり、実際の固定資産税とは異なりますのでご注意ください。
  • ※11 都市計画税は、目安として物件価格 × 70% × 0.3%が初期値として入力されています。あくまでも目安であり、実際の都市計画税とは異なりますのでご注意ください。
  • ※12 課税所得金額に応じた所得税率、または法人実効税率を入力してください。 目安として、30%が初期値として入力されています。※当シミュレーションでは、所得税・住民税の計算を、簡易計算(所得金額による累進課税ではなく、入力された税率で、所得控除を考慮しない計算)で行っております。
  • ※13 物件購入後に実施する大規模修繕(外壁塗装、屋上防水等)の時期と金額の想定値を入力してください。目安として、大規模修繕の1回目は12年後に、大規模修繕費は建物面積×1万円が初期値として入力されています。なお、建物の構造・設備、築年数、状態によって、大規模修繕の時期・金額の幅があります。10年~15年に1回程度行うのが目安とされる場合もありますが、詳しくは、専門の業者等にご相談してください。
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