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第一目標は、55歳までに経済的自由を獲得!山本様の購入体験談

公開日 2010/12/02

山本様
空室ありRCアパートの相続をきっかけに、不動産投資の世界へ。

■購入物件

エリア 神奈川県
構造 RC
築年数 築20年
価格 10500万円
リーマンショックの波に悩まされながらも、ついに2棟目の物件を取得!「学習と実践」の重要さを語る山本様に、ご購入までの道のりを伺いました。
相続したアパート、手放すか、リフォームか
楽待 早速ですが、簡単にプロフィールをお伺いできますか?
山本様 コンピュータ販売の会社で、営業の仕事をしています。
楽待 今回は、川崎の物件をご購入されたとのことですが、投資物件は初めてのご購入ですか?
山本様 実は、今回は2棟目になります。
1棟目は、実家の近くで木造の新築を建てているんです。
といっても、もともと新築で建てようと思ったわけではなくて、父親の持っていた古いRCの小さなアパートを生前贈与で相続したのが始まりです。

当時は、空室もあって、母親とも手放そうかと話していたんですが、地元の不動産会社の協力で、リフォーム費用300万を地元の金融機関から借りてスタートさせました。

そこで、無事に空室も埋まり、運営していたんですが、物件が新幹線用地にかかることになりまして、じゃあ、広いところに新築を建てちゃえと(笑)。

その時に、相続税対策もあって、母親と私との共有名義でローンを組んで、新築物件を建てたんです。
それが1棟目ですね。

東京でもゆくゆくはやりたいと思っていたんですが、その後リーマンショックがあって、金融資産がかなり目減りしたんですよ。
今年の春でだいたい損を取り戻したので、もともと興味のあった不動産を東京でやろうかなと思ったのがちょうど今年の5月ごろです。
体系立てて不動産投資を勉強したい!
楽待 それでは、5月ごろから、東京で物件を購入する準備をされていたんですね。
山本様 そうですね。
まずは、きちんと体系立てて勉強したかったので、不動産投資の学校に行き始めました。

実際物件を運営していたので、多少分かっていた部分もあったんですが、ゼロから知識を整理することができまして、非常に勉強になりました。

私が今までやってきた中で、もやもやしていたものがクリアになって、ここに注意すればいけそうだっていうポイントがわかり、自信がつきましたね。

そのときに知り合った仲間とも、メールでやりとりしたりという輪が広がってますから、非常にありがたいです。
その講座で勉強を進めていく中で、自然に各サイトに登録しまして、楽待にもそのとき会員登録しました。
One to Oneマッチングで不動産会社とのコンタクト
楽待 楽待の印象はいかがでしたか?
山本様 楽待さんがいいなと思ったのは、One to Oneのマッチングサイトですから、不動産会社から見ると、情報が不特定多数に漏れないから安心なわけですよね。

それがすごくほかにないシステムだなと思いました。
楽待さんに登録して、不動産会社とたくさんコンタクトがとれたのは、やっぱりすごくよかったです。
楽待 実際、お会いした不動産会社さんは何社くらいですか?
山本様 7~8社と面談しました。
もちろん、今回の物件を購入した後も、縁が切れないように、終わった後も各社の担当者さんに「決まったけれども、今後もまたよろしくお願いします」とメールを全部流しましたよ。
楽待 それは素晴らしいですね。
やはりご縁は大切ですからね。
山本様 でも、大変でしたけどね。
ちょっと会いすぎたかなと思う部分もあります。
というのは、情報を送っていただいたら、きちんと返事を返さないといけないじゃないですか。

マイソクを見て、現地で物件を見たりした上で、しっかり自分の意見をつけて返さないといけないですから・・・。
なにも返事せずにいたら失礼になりますし、その後、情報がこなくなっちゃいますから。
それをきちんとやるのは、結構大変でしたね。
楽待 楽待の掲載物件は、ご覧になっていましたか。
山本様 実は、掲載されている物件は、そこまで見ていませんでした。

正直なところを言うと、うまくマッチングして不動産会社とコネクションができたら、掲載前の情報がもらえると思っていたので(笑)。
むしろ、何社かの不動産会社と、きっちり仲良くなるほうが大事だなとは思っていたので、楽待さんはそのきっかけづくりにさせていただきました。
物件の現地チェックに、iPhoneをフル活用
楽待 今回購入された物件は、楽待で提案された物件だったのでしょうか?
山本様 不動産会社から最初に提案されたのは、千葉の浦安の物件でした。

周りの環境も、物件そのものもよかったんですが、ただ、歩いてみたら駅から遠かったんです。
バス停もチェックしたんですが、バスの本数も少なくて・・・。

今後だんだん状況は厳しくなるかなと思いまして、購入は見送りました。
楽待 現地でのチェックもかなり細かく行われているんですね。
山本様 山本様そうですね、今も持っているんですが、iPhoneが、すごいんですよ。

GPS機能付なので、自分がどこにいるか地図で出るんですね。
物件を探すときにすごく役に立つんですよ。
当然、カメラで写真を撮ったり、コンパスで方角を見たりできますし。
ストップウォッチもあるので、駅から何分かかるか計ったりします。

あとは、こういう項目をチェックするといいっていう、仲間から聞いた項目も、iPhoneにメモしてあるんですよ。

それを見ながらチェックしたり、またメモを追加したりとか。
不動産投資仲間のみんなも、「iPhoneは不動産チェックやるときには必須だ」なんて言って、話題になってますよ。
楽待 それは便利ですね!ぜひ楽待会員の皆様にもまねしていただきたいツールですね。
ここまで来たら買いたい!銀行の条件をどこまで飲むか・・・
楽待 浦安の物件をご検討後、どのように川崎の物件情報にめぐり合ったんですか?
山本様 最初は、私が千葉に住んでいることから、千葉方面で物件を探していたんです。

でも、妻の実家が大田区なので、その近くのエリアでもいいという希望を不動産会社に伝えたところ、「川崎に1件物件があるんですが、どうでしょう?」と連絡をいただきまして。

見に行ってみると、修繕もきちんとしてありましたし、場所もよさそうな物件で、購入に向けて動き始めたわけです。
楽待 投資家さんのお話を聞いていると、いい物件にめぐり合っても、ローンがうまくいかなくてというお悩みを伺いますが・・・そのような問題はありませんでしたか?
山本様 金融機関については、不動産会社さんにご紹介いただけたのですが、苦労したのは、銀行のローンがどこまで下りるかですね。

支店さんから稟議を出してもらったんですが、本店での審査で、ローン期間や金利の条件が悪くなる可能性もあると聞いていて・・・。

審査の間は、仮に「融資ができます」って言われても、どこまでの条件に悪化したら購入をやめるかを、常に考えていました。
事前に、自分なりに答えを出しておくっていうのは本当に大変でした。

やっぱり、やってみて分かるんですが、ここまで行くと、どうしてもほしくなっちゃうんですよ。
そこは、気を付けないと危ないですよね。
楽待 実際、気になる審査の結果はいかがだったのでしょうか・・・?
山本様 最終的には、支店さんの稟議書で出していただいたとおりに通りました!本当に一安心でしたね。
管理会社との定例会議で課題解決
楽待 ローンも無事うまくいき、物件を取得され、実際の運営はいかがでしょうか?
山本様 今度、ちょうど1部屋空くところなんですが、次の募集の仕方や、チラシのキャッチコピーをどうするかなど、管理会社さんと打ち合わせをしている段階です。

そういうのは、私も勉強になりますからね。
楽待 チラシのキャッチコピーつくり・・・ですか?
山本様 普通は、管理会社のほうでやってくれるんですが。

もともと使っていたマイソクを見せていただいたんですが、それだと訴求力がちょっと弱いので・・・。
「トランクルームで機材も保管できますよ」とか、「売り」を入れましょうということで、今、作りかえてもらっているんです。
楽待 管理会社さんとも密にやり取りされてらっしゃるんですね。
山本様 まだ始まったばっかりですけどね。
まずは、最初は2カ月に1回とか、1カ月に1回とか定例的に会って、いろんな課題をつぶしていければと思います。
実家のほうの物件は、 30年一括借り上げなので、ほとんど何もしなくていいんですよ。

そちらは、場所も離れていますし、母親も一緒にローンを組んでいるので、安全性重視ですすめようと思っています。
でも、今回購入した物件は、事業的にいろいろ取り組んでみたいという思いがありまして、ノウハウを吸収するためにもいろいろチャレンジしたいと思っているんです。
楽待 そう思ってはいても、なかなか、実行に移していけるオーナーさんは少ないですよね。
大変ではないですか?
山本様 年齢的に、仕事も暇になりましたしね、大丈夫です(笑)

ただ、やってみて、いろんな本にも書いてありますが、「学習と実践」、この繰り返しがすごく大事だなって痛感しました
「学習」については、学校へ行って学習しましたけど、物件を回るにしても、銀行を回るにしても、やってみて分かることもすごく多いですから。
55歳までの第一目標、70歳までの第二目標
楽待 川崎の物件を無事取得、管理会社との定例会議も設定して、次のステップは、何になるのでしょうか?
山本様 山本様次は、実家のほうで、もう1棟買いたいと思っています。
実家は北陸のほうなんですが、空室率がすごく高いんですよね。
ただ、その分利回りも高い。

その中で、埋めやすい場所と間取りを選びたいですね。
ワンルームでも25平米ぐらいあって、バス・トイレがセパレートタイプで、ベランダもちゃんとついてて・・・。

キャッシュフローもしっかり計算して、他の物件とも十分戦えるようなのがいいですね。
楽待 今後は、どれぐらいの規模をイメージされていますか?
山本様 まずは、「55歳定年までに経済的自由を獲得するレベルになる」というのが第一目標です。
実際には55歳定年っていうのは56歳の誕生日までなんで、あとちょうど丸2年。

そこで、キャッシュフローで年間600万、700万が残るレベルに持って行くっていうのが第一の目標です。
楽待 第一目標ということはことは、その先もあるんですね。
山本様 そうですね。

第二目標は、それをベースにして、「70歳超えても自分で事業としてやれるような基盤をつくる」ところです。
ですから、今のうちにいろいろ実行して、思いっきり腕を振るえる場所を自分で作りたいなと思っています。
「学習と実践の繰り返し」で、リスクが見えてくる
楽待 最近読んだ、お勧めの本などはありますか?
山本様 山本様 遅れて読みましたが、金持ち父さんシリーズは、今、すごく気に入ってますね。
私実は、これまで読んだことなかったんですよ。
たまたま、学校の仲間のほとんどが読んでいて、読んでみたんです。
あれは役に立ちますね。

ただ、本にも書いてありますけど、ちょっとづつ実践しないとだめですから、そこが難しいですよね。

あまりハイリスクにならない程度に少しずつ実践して、学ぶ。
だから、物件を見るのもそうですし、実際に不動産会社に会ってみて、その中でいろんなことを学ぶって言うのはすごく重要だと思います。
楽待 まさに「学習と実践の繰り返し」ですね。
山本様 それは痛切に思いますね。

逆にいうと、そこをしっかりとやれば、リスクの大きさがだんだん見えてくると思います。
まあ、100%見えたわけではないんですが・・・。

ただ、漠然とやる前に抱いてた、「単に怖い」ものが、霧が晴れてくるかんじで、安心感を持ってやっていけると思います。
楽待 物件の運営を進めながら、今も勉強は続けられているんですか?
山本様 今週は、不動産の検定を受けようと思っています。
それから、来週は楽待さんのコミュニティも午前も午後も申し込んでありますし、その後は別のセミナーにも申し込んでいて・・・
楽待 じゃあ、毎週毎週、勉強のための予定を入られてるんですね。
山本様 そうですね、なるべく入れるようにしています。

あとは、物件の調査も継続的に、週1ぐらいは、行くようにしようかなと考えています。
不動産投資をこれから始める方へのメッセージ
楽待 最後になりましたが、これから不動産投資を始める方に、一言アドバイスをお願いします。
山本様 先ほども申し上げましたが、「学習と実践」ですね。

特に、実践するときに二の足踏んでしまったりしてしまうかもしれないんですが、やっぱり、動かないと見えてこない。
机上だけで分かったことが、ほんとに腹に落ちるのには、動いてみることが必ず必要だと思います。


これから始める方の場合は、最初は、物件調査をしながら不動産会社と知り合いになるっていうところからはじめると思いますが、実際に行動して体験することで、徐々に分かってくるのかなという感じがします。
楽待 「学習と実践の繰り返し」ですね。
まさに、多くを学習し、積極的に行動してきた山本様ならではのアドバイスですね。
本日は、貴重なお話をありがとうございました。


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