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楽待提案サービス成約事例

栄伸商事株式会社
所在地:東京都新宿区西新宿7丁目16番2号 豊田ビル
設立:昭和46年7月
業務内容:ゲストハウス管理・不動産の売買 ・仲介・賃貸ワンルームアパート管理業
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収益物件・不動産投資のマッチングサイト楽待-成約事例 栄伸商事株式会社にて、遠藤社長(右)、秋山様(左)
楽待利用状況
提案数 72件
問合せ 2件
お断り 49件
物件掲載数 7件 (2008年11月現在)
2008年10月 栄伸商事株式会社にて、遠藤社長(右)、秋山様(左)
インタビュアー 楽待運営会社 営業担当

今回の成約物件
所在地 東京都北区滝野川
構造 木造
価格 5,160万円 物件種別 ゲストハウス二棟一括
表面利回り 12%弱 築年数 築46年
ゲストハウスに大改修

築46年をゲストハウスに大改修、精密耐震診断で8割の融資
楽待 このたびはご成約おめでとうございます。
遠藤 ありがとうございます。
楽待 まず、ご成約された物件の概要をお聞かせください。
遠藤 北区滝野川、駅でいえばJR埼京線の板橋駅から徒歩9分、もしくは都営三田線の駅から徒歩6分ぐらいですね。従来でいえば木造のアパートなんですけれど、それをゲストハウスに改築した物件です。
楽待 築年はどのぐらいですか?
遠藤 増改築をしているので・・・一番最初に建てたところからだと46年経った物件です。
楽待 46年ですか。改修工事はどのぐらいで行ったんですか?
遠藤 建ててから2~3年で増改築をしまして。それから平成18年にゲストハウスに直す大改修工事をしました。
楽待 平成17年までは普通のアパートとして運営していた物件だったのですか?
遠藤 はい、1つがアパート、1つが一戸建てで、それを両方ともゲストハウスに直したんです。
楽待 今回、2戸まとめてお売りになられたと伺っていますが、販売価格をお聞きしてもよろしいですか?
遠藤 2戸併せて5,160万円です。


楽待 木造で築46年というと、購入時の融資が1番気にかかるところだと思うのですが、今回どうでしたか?
遠藤 自己資金2割で、8割の融資がつきましたよ!
楽待 築46年でですか!?
よろしければ、その辺の事情をお聞きしたいのですが。
遠藤 築46年といってもゲストハウスに直したのが平成18年で、そのとき震度6でも壊れないように、専門業者に精密耐震診断っていうのをやってもらったんですよ。
楽待 精密耐震診断?
遠藤
遠藤社長
物件耐震の強い所と弱い所が、コンピュータにかけると全部出るんです。
それに従って弱いところを中心に、どう耐震補強すれば震度6にも耐えられる建物になるかという診断を専門業者に出してもらって、それに合わせて耐震補強工事をやりました。
ですから、地震に対しては新築物件と同等の強さになったんです。その面が金融機関の評価として大きかったと聞いています。
楽待 なるほど、それは確かに大きいですね!
遠藤 それと買主さんは会社経営をしていて資金力は結構ある方だったのですが、それでも自己資金は極力使いたくないというところで折り合いがつきまして、20%の自己資金で80%の融資になりました。

ゲストハウスは、入居希望者が空くのを待っているような状態
楽待 投資家さんの立場でいうと、ゲストハウスと聞いて投資対象としてイメージが湧く方とそうでない方とが、非常にハッキリ分かれている印象があります。
実際の入居率と、入居されている方の状況も気になると思うのですが、いかがですか?
遠藤 今はもう、ゲストハウスは入居希望者が何倍もいるんですよ。
楽待 圧倒的に多いと!?
遠藤 はい!だから入居者にはぜんぜん困らないです。逆に入居希望者が空くのを待っているような状態。
楽待 なるほど。
さらに切り込んでお聞きします。ゲストハウスは外国の方が利用しているイメージがありますが、外国の方と日本人の比率はどれぐらいですか?
遠藤 うちはほとんど日本人ですよ。
楽待 日本人でゲストハウスを利用される方はどういった方ですか?
遠藤 今の日本の若い人はいっぱいいますよ、ゲストハウスに入居したいという希望者が。
楽待 そうですか・・・確かに家賃も安くバッグ1つで入居出来るということを考えると、初めて一人暮らしをする方からの支持も高いんでしょうね。
遠藤 「入居者は外国の方ですか?」ってよく聞かれるんだけど、うちはほとんど日本人。
だってうちの入居者募集サイトは日本語でしか書いてませんから。
楽待 なるほど、それは確かに分かりやすいですね。
遠藤 だから、外国人でも日本語の分かる方からしか問合せが来ないんです。外国人の方も少数いますけど、95%以上が日本人じゃないかな。
楽待 確かに私も一時期、住むのにゲストハウスを検討したこともありました。初期費用が圧倒的にかからないですからね。
遠藤

ゲストハウスは3.5万円~6万円ぐらいで幅があるんですけど、1ヶ月分の家賃と、あとは退去したときのお掃除代やカギ交換とかで2~3万円。
だから1ヶ月分の家賃とあと2~3万円ぐらい。初期費用は10万円になりませんね。

楽待 買主さんのお気持ちだと、たぶん「ゲストハウス」と聞いたときに、投資という面で大きく気になるのは入居率がどれぐらいなのか、入居される方々がどういう方なのかという部分。
あともう1つは、木造で築年が古い物件が多い中で融資がどうなのかという2点だと思うんです。
御社の場合はその2点を見事にクリアされていますね。素晴らしいです。

「これから将来性がある」って、買主さんが言ってました
楽待 楽待で買主さんから問い合わせをいただいてから、契約までのやり取りを教えてください。
遠藤 今回の買主さんは、はじめからゲストハウスをやってみたいという方だったんです。
楽待 商談のスピードは早かったと?
遠藤 問い合わせの前に、こちらが案内する前に既にご自分で物件を見に行って、それから、「外から見てきました」なんていう問い合わせだったんです。
それで、「外からだけじゃしょうがないでしょ」って言って、うちで再度ご案内しました。
ゲストハウスは、満室で部屋の中が見られない場合でも、共用部分はいつでも見られますからね。
楽待 確かに。
成約までの期間はどのくらいでしたか?
遠藤 8月のお盆休み明けすぐだから、8月の18日か19日ぐらいにお問い合わせがあって、その後は・・・金融機関に申し込んだり、ゲストハウスの説明とか資料を一通りお渡しして、途中で止まることなくずっと進んで・・・9月の下旬に契約しましたね。
楽待 買い主さんが物件を購入される決め手となった部分は、どのあたりだと思いますか?
遠藤 まず、元々ゲストハウスを持ってみたいという方で、話が進むのがすごく早かった。
それに加えて、ゲストハウスは管理が非常に細かくて難しいんですね、普通の賃貸管理とは違うんですよ。その点に関して、今回買っていただいた後も、管理は弊社が責任をもってしっかりやります、というところ。
楽待 それは安心ですね。
遠藤 さらに、サブリース保証も付けてますから、その点も非常に大きかったと思いますよ。
楽待 今回、サブリース契約料を入れても、表面利回り12%弱とのことでしたよね。
サブリースも付いて、融資も付いて、この利回りで、購入された方にとっては非常に有益な物件だったのでは?
遠藤 今回の買主さんはゲストハウスのことをよく知ってましたし、「これから将来性がある」って、こちらの説明前に買主さんの方が言ってましたから。
楽待 買主さんの方がゲストハウスに対しての認知と興味をもう既に持っていたので、買い付けもスムーズに済んだということですね。まだ「投資対象としてのゲストハウス」を知らない投資家が圧倒的に多い状況だと思います。これを機に、認知度がもっと高まると良いですね。
遠藤 そうですね。そうなってくると嬉しいのですが。


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プレミアム会員・・・不動産会社にとっては魅力的な会員ですね
楽待 決済は済んだのですか?
遠藤 決済は今月末ですけども、融資はOK取れていますし。
楽待 私が伺っている状況だと、お盆前まではまだ融資が通ったっていうのは聞いているんですけど、お盆明けの9月に入ってから、なかなかエンドさんに対しても厳しくなったと・・・。
遠藤 今はもう、一般的な投資物件では、金融機関はお金貸さないっていう感じですね。
楽待 とあるメガバンクだと、自己資金は3割ないと厳しいって伺っているんです。
タイミング的にはどうですか?ぎりぎり食い込んだっていう感じですか?
遠藤 今回は買主さんと長い付き合いの金融機関だったから成功したけども、一般的な新規の申し込みだと、今はどこ行っても難しいでしょうね。
楽待 日頃いろんな不動産会社様から、そう伺っています。
遠藤 これから金融機関はお金貸さないから厳しいですよね、しばらく。
楽待 今は市況も元気がないので、元気がないときは買い時だっていうところで、買おうとしている動き自体はあるんですけどね。実際に買える条件が整うかというと・・・。
遠藤 条件に合う人はめったにいない。
自己資金が結構多い人で、長年付き合いのある金融機関を持っている人じゃないと、難しいかもしれないですね。
楽待 今、2億5,000万の物件を買おうとしても、1億弱ぐらいの資金がないと。
2割の自己資金と諸経費込みで、だいたい3割ぐらいは持っておかないといけないから・・・7,000~8,000万円は持ってないと駄目なんですね。
そのあたりが変わってくると日本経済も活性化してくるんじゃないかと思いますけどね。
遠藤 今こそがチャンスなんでしょうけどね。
楽待 ちなみに融資先にお困りの会員さんに関しては、プレミアム会員限定の特典の1つとして、弊社から融資先銀行の紹介をしております。
遠藤 そのプレミアム会員っていうのは・・・
楽待 会員登録は無料なのですが、身分証明として運転免許証か保険証のコピー、あと収入証明として源泉徴収票もしくは確定申告のコピーなどをいただいております。
遠藤 それは不動産会社にとってみたら魅力的な会員ですね。
楽待 その他の特典のとしては、弊社で抱えるプロの投資アドバイザーへの無料相談や楽待コミュニティという不動産投資セミナーへの参加費割引なども出来るんですよ。
遠藤 それは心強いですね。

完成前でも興味ある方には提案できるんですか?
楽待 今後、御社の物件のお取り扱いはどのようになっていきますか?
遠藤 年明けぐらいから、ゲストハウスにできるような良い物件を見つけたら・・・価格が下がっている時に買う予定です。
楽待 なるほど、次は年明けにご購入してから・・・
遠藤 いや、今もう1つ、新築物件で計画しているのがあって、これから建物を建てるんですけど。
これ、かなり利回りいい物件だから。
楽待 新築物件ですと、融資の方でもまた幅が広がりますね。それで高利回りだなんて魅力的です。
遠藤 そういう場合って、完成前でも興味ある方には提案できるんですか?
楽待 先に非公開物件として情報を送信することは可能ですよ。

購入したい人たちが登録しているっていうだけで、すごいメリットですよね
楽待 楽待のご利用状況に関するご意見を伺いたいと思います。操作はだいたい秋山さんがされていますか?
秋山 そうですね。
楽待 秋山さんのご利用状況を見て私が思う事は、楽待上で匿名の段階でも、お客様と丁寧に情報のやり取りをされているような感じですね。
単に情報を載せるだけじゃなく、お客様に伝えたいことをきちんと会話のように伝える、そんな印象を受けます。
秋山 「ゲストハウス」っていう言葉自体、皆さん知らない人が多いと思うので、物件を押し売りするんじゃなくて、まずゲストハウスを知っていただきたいという思いを伝えるように、情報を発信しています。
それでいうと楽待さんのメリットは、匿名の状態でもお客様からきた返事に対して回答ができるってことですね。
楽待 フォローメッセージのことですね。
秋山 現在登録されている会員の皆さんに少しでもゲストハウスを知ってもらって、「高利回りが狙えるのはゲストハウスだな」っていうところをもし思い浮かべていただけたら、そしていずれお問い合わせをいただけたらと・・・そう思って情報発信の要素を回答の中に入れていきました。
楽待 たぶん、気持ちのこもった情報を多く盛り込んでいる点が、より相手に親密な印象を与えているのだと思います。
楽待の中で好きな機能とか良い部分はありますか?
秋山 フォローメッセージいいですよね。
あとは・・・購入したい人たちが登録しているっていうだけで、すごいメリットですよね。そういう人たちを探すこと自体すごく難しいじゃないですか、普通に考えると。
楽待 買い手さんから先に情報を匿名発信できる広告媒体は現在、楽待だけだと思います。
秋山
秋山様
収益不動産の購入を考えている人たちに対して提案できる。
それで提案したものに対して回答が早ければ早いほど、その人たちは真剣なんだっていうのが見えてくる。
そこでまた選別ができるんですよね。そういうふうに回答が来た人に対しては、やっぱり早急に対応して次につなげないと。
楽待 先に「買いたい」って登録するぐらい真剣度の高い方がもう既に集まっている状況に対して、更に選別していけるところに魅力を感じてくださったんですね。ありがとうございます。


楽待 お客様からのレスポンスはどうですか?
秋山 今回の物件については築年数がすごく古かったので、それでお断りされるケースが一番多かったですね。
築年数が古い、融資がつかない、その2つの理由が圧倒的でした。そう言われてしまえば、確かに付かないんですけども。
楽待 でも今回、融資が付いたんですよね。それがすごいんですよ。
秋山 ありがとうございます。
楽待 遠藤社長が先ほど、次は新築も考えているとおっしゃったんで、そうするとまた幅も広がりますしね。
新築でも利回り高くなるんだよ、と。
秋山 おかげさまで、不動産相場もだいぶ下がってきているというところで・・・


楽待 今後、楽待のどのようなところに期待されますか?
秋山 そうですね、購入希望者と直で対話ができるという、そこが楽待最大のメリットですよね。
そのメリットを十分に活用していけたら良いと思います。
楽待 なるほど。
ちなみにご不満なところなどもお聞かせください。
秋山 不満なところ・・・もう改善されているので。
楽待 あっ、そうですか?
秋山 使い始めの頃にお伝えした「物件終了のボタン」、この画面を消すのかと思って押したら、全部終了になっちゃったよと。
楽待 おっしゃっていましたね、思い出しました。すぐに対応させていただいて。
秋山 はい、すぐ直っていました。
分かりやすくなりましたよ。
楽待 あと、機能面じゃないんですが、加盟店月間MVPっていうのを始めました。
楽待をよくご利用くださっている加盟店様を毎月表彰する制度です。きちんとデータを取って算出した上で決めています。
今回、御社は1番と競るような形で次点に入ったので、お伝えしておきます。
秋山 そうですか、惜しかったんですね。ありがとうございます。
楽待 今後もぜひ楽待をフルに活用していただいて、ゲストハウスの利点を投資家さんたちに配信していっていただければと思います。
秋山 そうですね、ありがとうございます。頑張ります。
楽待 今日はお忙しい所、ありがとうございました

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栄伸商事株式会社

栄伸商事株式会社
所在地:東京都新宿区西新宿7丁目16番2号 豊田ビル
設立:昭和46年7月
業務内容:ゲストハウス管理・不動産の売買 ・仲介・賃貸ワンルームアパート管理業
URL: http://www.ei-sin.co.jp/

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