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楽待提案サービス成約事例

株式会社アメニティジョイハウス
千葉県 船橋市前原西2-30-7 AJ津田沼ビル2F
設立:平成12年6月
業務内容:
アパート建築用地+建築の提案・コンサルティングを中心に、投資専門店として幅広い資産活用のコンサルティング業務。中古物件の取り扱いもあり、自社開発物件を多数扱っている。
>>この会社の公開収益物件一覧

2010年11月 株式会社アメニティジョイハウスにて 大原様
成約物件の楽待利用状況
提案した非公開物件への問い合わせ、
公開物件への問い合わせでそれぞれご成約。

公開物件掲載数
投資物件 :
1棟: 18 件

土地: 6件 (2010年12月現在)
2010年10月 株式会社アメニティジョイハウスにて、大原様
インタビュアー 楽待運営会社 加盟店コンサルタント 文中敬称略

今回の成約物件1
所在地 千葉県千葉市中央区 構造 木造
価格 3,300万円 物件種別 土地+建物
表面利回り 11.4% 築年 新築

今回の成約物件2
所在地 千葉県八千代市 構造 木造
価格 4,000万円強 物件種別 土地+建物
表面利回り 10% 築年 新築

新築で「利回り10%以上」の物件を中心にご紹介!!
楽待 この度は、まとめて2件のご成約報告ありがとうございます!
早速ですが、2物件とも、新築で利回りが11.4%・10%と高利回りの物件かと思うのですが…。
何か秘密があるのでしょうか!?
大原
そうですね。

自社でアパート施工のノウハウを持っているため、新築でも利回り10%以上で回る物件を目安にご紹介させて頂いております。

実際にはどこに建てても、どんな間取りでもそのような利回りの物件が完成するわけではないので、お客様とじっくりお話をしながら、入念に土地の選定などを行い、お話を進めております。
楽待 なるほど。
土地をどこに選ぶかによっても土地の代金はもちろん、賃料相場などが大きく変わってきますもんね。
大原 その通りです。
収益アパートを建てる際には、その土地の地型を最大限生かすように間取りを組まないと一番採算の合う形(=最大限の利回りを確保する)にはならないんです。

そのため、その他にも、「建築費」や「入居需要」、「金融機関の評価」などをトータルで考えないと土地の選定ができないんです。
楽待 間取りを地型に応じて変えていらっしゃるということは、今回ご報告頂いたご成約の物件も、それぞれ異なった間取りなのでしょうか?
大原 はい。
弊社では完全フリープランで図面を作成するので、例えば1K×6戸のアパートだったり、メゾネットタイプにした2LDK×2戸のアパートだったり、スペースが多く取れるようであれば、他の部屋は1Kでも、1部屋だけ1LDKの部屋にしたりなど少しでも高利回りの物件になるように、土地を有効活用していろいろなアパートを造らせてもらっています。
成約した物件は自社で管理。なんと入居率は約95%!!
楽待 今回ご成約になられた方は、お二方とも最初から新築のアパートを希望されていたのでしょうか?
大原 一人の方はもともとアパートの建築を検討されていました。もう一人の方は初めは中古の物件で商談が進んでいましたが、ご面談の中で「そのご要望であれば新築の方がオススメです」とお伝えし、アパートを新しく建築されることになったんです。
楽待 具体的に新築アパートの建築のメリットってどんなところにあるんでしょうか?
大原 率直にお伝えすると、「限られた資金で金融機関から融資を受けて物件を取得する」という場合には新たにアパートを建築するほうが自己資金の比率が下げられることですね。
また、弊社はフリープランで施工を行っているので、お客様の要望を組み込みながら、その方のご希望に近い形でアパートを造れることもメリットだと思います。
楽待 確かにそれはかなり大きなメリットですよね!?
逆にデメリットはあるんでしょうか…?
大原 そうですね、先ほどもお伝えした通り土地の選定をしっかりする必要があり、それを間違えると、保有する上で大きなデメリットになると思います。
また、土地の取得から設計、建築など様々な工程があるのですでに建築済みの物件を購入するのと比較して少し時間がかかるという点もあるかと思います。
楽待 なるほど。よくわかりました。
ちなみに…実際のお客様とのやり取りで工夫されている点などはございますか?
大原 「新築で利回りが10%以上」と一口に言っても、全て満足する条件になるとは限らない、どちらかというと何かしら妥協してもらう必要がある場合の方が多いと思います。
その際、お客様が、何に妥協できて、何は譲れないのか…優先順位をしっかり把握することです。

その上で、複数ご提案して、その中からお客様が本当に納得できるものを選んでいただいています。
楽待 それほど深く関係を築かれているんですね。そのお客様とは建築後の現在もご連絡をとりあっていらっしゃるんですか?
大原 はい。建築した物件の管理も任せて頂いているので定期的に連絡を取らせて頂いております。
弊社では入居率の向上を最優先課題にしているので、物件の入居率も安定している物件が多く、喜んでいただいています。入居率は、平均95%くらいです。
楽待 95%ですか!?表面利回りが限りなく実質利回りに近いということですよね?
それは本当にビックリです!お客様も安心してお任せできますね。
大原 ありがとうございます!
最初から自社で管理することを前提にご提案しておりますので、満室にならないような物件は提案しておりません。
おかげさまで、購入されたほとんどの方が資金準備さえできれば2棟目・3棟目の物件を検討して下さっております。本当に大変ありがたく思っております。
楽待提案システムご希望の方はこちら
土地の探しからプランニング、施工、融資付けなど全て自社で行っています
楽待 次に、御社についてお伺いしたいと思います。
まずは、御社の取り扱い物件の特徴をお教えいただけますでしょうか?
大原
弊社では、中古物件を扱っていないわけではないのですが、ご好評頂いていることもあり、新築アパートを土地からご提案することが多くなっております。
価格帯も様々で、3000万~1億円くらいの幅で取り扱っております。
構造もRC造・S造・木造いずれも扱っていて、
「新築でも利回り10%以上」を目安に物件を造っています。
エリアは、基本的には会社のある千葉を中心としていますが、千葉寄りの東京都(=城東エリア)でも取り扱いが可能です。
ただし…都内ですと利回りが多少下がる可能性がありますね。
楽待 お客様の要望をお聞きすることはもちろんですが、お客様へご提案される際に何か、
気をつけている点などはございますか?
大原 うーん…実はこれまでは楽待のシステムでは、まだ新築物件のご提案はしていないんですよ。
中古物件をご提案して、それに対してご興味を持っていただいた方と面談をさせて頂く中で新築のアパートの方に興味を持っていただいたケースがほとんどです。

実際にお会いしてみると、ご自身で具体的にはどのような物件を購入したいのか、どのような物件なら購入できるのか(融資がつくのか)がおわかりになられていなかったり、迷ったりしている方が多いようで、お話の中でお客様の希望条件と資金状況を伺うと、「新築アパートを建築する」という結論に至ることが多いんです。
楽待 そうなんですね、資金状況なども伺った上でのご提案ということは、融資先のご紹介も御社で行われるんですか?
大原 はい。この土地でこの物件、この方なら○○銀行、この方は□□銀行をというように土地に建物プランを付けてご提案をする時点で、融資先もセットでご案内しております。
弊社では、土地探しからプランニング、施工、物件が建った後の客付けや管理などトータルで、最初から最後まで責任を持ってお手伝いさせて頂いております。
今後は新築物件の提案により力を入れていきたい
楽待 楽待会員のご印象についてはいかがですか?
大原 インターネットを駆使して上手に物件情報を入手している方が多いなという印象です。
皆さんよく勉強もされていらっしゃいますよね。
ただ、ぜひ1点お願いがあるんです!
楽待 何でしょうか!?
大原 直接お会いするのは本当に物件に興味を持っていただいてからでいいと思うんです。
その物件に出会うために、楽待のシステムやメールを活用してより具体的なニーズを提示して頂けたら…と思うんです。
楽待 具体的にはどんなふうにお伝えするとわかりやすいでしょうか?
大原 例えば…会員の方は楽待でニーズを登録されていると思うのですが、千葉県と記入するだけではなく、具体的には千葉県のどこの市で、どの駅を希望されているのかなどなど、細かなこだわりがあればできるだけわかりやすく記入して頂きたいんです。
さらに言うと…例えば提案した物件にお断り頂く場合や、一度問合せを頂いた物件について、もしお気に召さなかった場合、具体的にはどの部分が譲れなかったのかなどを具体的に教えて頂けると大変ありがたいです。

そうすると、その後は無駄な提案はしないようになりますし、もしも希望にピッタリの物件があればスピーディーに対応ができますから。
楽待 確かに!
多くの不動産会社様で同様のお話を伺います。
すでにより詳しいニーズを入れていただいている方も多くいらっしゃるのですが、そのニーズが詳しければ詳しいほど提案がしやすいし、本気度も伝わるので積極的に提案を行いたいとおっしゃる不動産会社のご担当者様は多いです。
提案があった物件が希望と違った場合にも、具体的にその物件のどこが求めているものと違ったのか?
を伝えることでより希望に近い物件だけが提案されるようになるんですね。
大原 はい。
希望と異なる物件を度々提案するのはご迷惑になるかと思いますし、良い物件であればあるほどあっという間に売れてしまうので、いざ良い物件が出てきた時に、しっかりニーズがわかっている方へは間違いなく提案ができますから。
楽待 ありがとうございます。
それでは最後に、今後御社の事業において、楽待をどのように利用されていくお考えか、ぜひ聞かせて下さい。
大原 土地から新築アパートを建てる=土地に建築プランを付けた提案を積極的に行っていきたいと思っています。
ご好評をいただいている様に、自社でアパートを施工できる強みを生かし、より多くの方にそのメリットをお伝えできるようご提案させて頂きたいと思っております。
また、今後は千葉県内だけでなく、都内の城東エリアでも利回りの良い新築アパートの建築にチャレンジしてきたいと思っています!
楽待 ありがとうございます!!
今後もぜひ良い物件をご提案して頂ければと思います!
本日は貴重なお話をたくさんお聞かせ頂き本当にありがとうございました!!

株式会社アメニティジョイハウス 株式会社アメニティジョイハウス
千葉県 船橋市前原西2-30-7 AJ津田沼ビル2F
設立:平成12年6月
業務内容:
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株式会社アメニティジョイハウスの会社概要
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