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きぶたん

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■皆さんこんにちは「きぶたん」です
2012年にサラリーマン大家デビューして、2018年にセミリタイアしました。現在は4600km離れた南国タイから、69室(鉄骨・木造アパート4棟、戸建13棟)をリモート運営中です。微力ながら皆さまのお役に立てるようがんばります。どうぞよろしくお願いいたします!

■ブログ、Twitter
●旅するセミリタイア投資家
https://1919travel.com/
●きぶたん@不動産投資×株式投資=プチ自由人
https://twitter.com/Shin007A

■感想・質問などがありましたらお気軽にどうぞ
shin007.r+rakumachi@gmail.com

■不動産投資歴
●2012年
RC1棟を購入して不動産投資をスタート
マイクロ法人を2社設立
計134室を購入(RC・鉄骨・木造アパート8棟、戸建13棟)
計65室を売却(RC・木造アパート4棟)
●2018年
サラリーマンを卒業してセミリタイア
●2021年
タイ国に移住

■不動産投資の考え方
●ステージ1:築古RC2棟でロケットスタート
不動産投資を始めたのが50歳なので、出遅れ感を持っていました。そこで、より大きなキャッシュフロー(以下、CF)と売却益を期待できる、築古RCでスタートダッシュすることにしました。融資を受け、2棟合計で3.7億円を投資。2棟とも売却済です。

●ステージ2:築古木造アパートでCFの最大化
セミリタイアに向けて毎月のCFを積み上げたかったのですが、築古RCは固定資産税、大規模修繕、日々の修繕などの維持費が大きくなりがちです。うまく売却できるのかという不安もありました。そこで、築古RCに比べてCF拡大のスピードは鈍るものの、維持費の負担が軽く、CFも期待できる築古木造アパート等を買い増していきました。

●ステージ3:新築マンションでノーストレス運営
築古物件を増やしていくと、それに比例して修繕などの負担も増えます。したがって物件が増えれば増えるほど、ストレスが大きくなります。一方、新築は故障リスクがとても小さく、メーカーの保証も付いています。サブリースもできるので、ほぼノーストレスで運営できます。表面利回りが低いので毎月のCFは少ないですが、「隠れた貯蓄」は大きくなります。したがって売却まで長く持ち続ければ、大きな売却益を期待できます。そこで、築古物件のCFがある程度積みあがったところで、新築マンションに舵を切りました。

●ステージ4:築古戸建でローンリスク無し ← 今ココ
「サラリーマン年収の2倍のCFになったらセミリタイアする」と決めていました。2.7億円の新築マンションを建てたところで、その目標に手が届いたので、セミリタイアしました。セミリタイアすると大きな融資は厳しくなります。そこで築古戸建を現金購入することにしました。ローンを組む必要がないので、少々空室が長引いても平気。精神的に非常に楽です。引き続き築古戸建を買い増していく予定です。

●ステージ5:引退に向けた準備
70歳で完全に引退しようと考えているので、それまでの間に準備を進めます。私自身の老後は、年金と多少の配当金があれば十分なので、すべての物件を売却してローンを解消し、現金のみが残っているマイクロ法人を子どもたちに無税で譲るつもりです。あわせて相続税の最小化にもチャレンジしようと思っています。

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