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不動産投資を始める前に

ひとくちに「物件」と言っても、種類はさまざまです。ここでは「種別」と「構造」に分けてご説明します。

種別

大きくは以下の2つに分けられます。

物件種別

区分(建物内の一部屋)
一棟(建物の一棟まるごと)
・区分マンション
・区分店舗
・区分事務所  など
・一棟アパート
・一棟マンション
・一棟商業ビル  など

具体的には、以下のような特徴があります。

区分 一棟
資金調達例 現金(+金融機関からの融資) 現金+金融機関からの融資
メリット
  • 物件価格が比較的安い
  • 流動性が比較的高い
  • ファミリー物件の場合、自己使用向けにも販売できる
  • 融資を受ける場合、資金効率が良い
  • 空室リスクを分散できる
デメリット
  • 空室リスクの影響が大きい(退去されると収入が0になるため)
  • 融資を受けづらい
  • 現金で購入する場合、資金効率が悪い
  • 管理を委託する場合、管理コストが割高になる
  • 流動性が比較的低い
  • 融資を受ける場合、金利上昇リスクが大きくなる
  • 戸数が多いと管理に手間がかかる
区分
資金調達例 現金(+金融機関からの融資)
メリット
  • 物件価格が比較的安い
  • 流動性が比較的高い
  • ファミリー物件の場合、自己使用向けにも販売できる
デメリット
  • 空室リスクの影響が大きい(退去されると収入が0になるため)
  • 融資を受けづらい
  • 現金で購入する場合、資金効率が悪い
  • 管理を委託する場合、管理コストが割高になる
一棟
資金調達例 現金+金融機関からの融資
メリット
  • 融資を受ける場合、資金効率が良い
  • 空室リスクを分散できる
デメリット
  • 流動性が比較的低い
  • 金利上昇リスクを負う
  • 戸数が多いと管理に手間がかかる

※資金調達例、メリット、デメリットは、あくまで参考です。広さや築年数などで異なります。

このように、物件の種別によってメリット・デメリットが異なるため、自分に合った物件を選択する必要があります。

構造

「建物構造」とは、建物の基礎となる材料のことで、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造などを指します。

それぞれ、以下のような特徴があります。

木造(W造)
特徴 建物の躯体に木材を用いる構造のこと
法定耐用年数例 22年
メリット
  • 建築費や修繕費が比較的安い
  • 建物の重量が軽く、地盤への負担が少ない
  • 固定資産税が安い
デメリット
  • 音や振動が伝わりやすい
  • 耐火性が弱い
  • 木材が腐食することがある
  • シロアリなどの害虫被害に遭うことがある

鉄骨造(S造)
特徴 建物の躯体にH形鋼などの鉄・鋼製の部材(鉄骨)を用いる構造のこと
法定耐用年数例 34年(重量鉄骨造の場合)
メリット
  • 建築費や修繕費がRC造より比較的安い
  • 耐震性に優れている
  • 階高が木造より高くとれる
デメリット
  • 長時間の火災に弱い
  • 結露が発生しやすい

鉄筋コンクリート造(RC造)
特徴 建物の躯体に鉄筋コンクリート(コンクリートの芯に鉄筋を配することで強度を高めたもの)を用いた構造のこと
法定耐用年数例 47年
メリット
  • 耐震性・耐火性が強い
  • 断熱性・気密性が高い
  • 音や振動が伝わりづらい
  • 階高が木造・鉄骨造より高くとれる
デメリット
  • 建築費や修繕費が比較的高い
  • 建物の重量が重く、強固な地盤が必要
  • 結露が発生しやすい

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
特徴 鉄筋コンクリートの芯に鉄骨を内蔵した構造のこと
法定耐用年数例 47年
メリット ・RC造のメリットがより増す
デメリット ・RC造のデメリットがより増す

※法定耐用年数の詳細は、国税庁ページ参照
法定耐用年数とは、法的に定められた減価償却の年数のことで、物件の構造によって異なります。

減価償却とは、経年劣化により価値が減少する資産(物件を含む)を購入した際に、その購入価格を法定耐用年数で分割して経費計上することを指します。物件の残存年数(法定耐用年数-築年数)は、融資審査の対象になります。

このように、物件によって特徴が異なります。よく理解してから、購入する物件を決めましょう。