Step2

収益物件を購入する

ここでは、物件を購入するまでの一連の流れを説明します。

1.購入できる物件を知る

一般的に、自己資金や属性(年収、勤務先、年齢など)によって、購入できる物件が変わります。
自己資金はどれくらい必要で、どの金融機関から融資を受ければいいか、などを把握します。

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2.物件を探す

1で把握した内容をもとに、「楽待」などのポータルサイトで検索します。
気になる物件があれば問い合わせて、実際に見に行きましょう。
積極的に問い合わせると不動産会社とのパイプができ、市場に出る前の物件を個別に紹介してくれることもあります。

3.買い付けを入れる

人気の物件はスピード勝負になるため、普段から自分の購入基準を明確にしておきましょう。
基準を満たした物件が見つかったら、すぐに買い付け(購入の申し込み)を入れます。

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4.融資の審査を受ける

銀行に融資の相談に行きましょう。
突然訪問しても断られてしまう可能性があるため、仲介会社や大家さんなどの知り合いから紹介してもらうとスムーズです。
繋がりがない場合は、電話でアポイントを試みましょう。
融資は1行に断られただけで諦めずに、複数の銀行に打診することが重要です。
同じ銀行でも支店によって判断が異なる場合もあります。

5.売買契約を締結する

重要事項説明を受けて売主と買主で合意できたら、売買契約(所有権の移転)を結びます。
(重要事項説明とは、「そんなこと聞いてない!」というトラブルが起こらないように、書面に残して記名押印をしておくこと)

現金購入でない限り、融資の内諾があったとしても「融資特約」を付けましょう。
(融資特約とは、予定していた融資が不成立になった場合、売買契約を白紙に戻せるという内容を、売買契約書に盛り込んでおくこと)
また、敷金の精算、日割り家賃の精算がされているかなど、間違いのないようにチェックしましょう。

6.管理会社の選定を行う

管理を委託する場合、この時点で管理会社を選定します。
管理会社を売主から引き継ぐケースもあれば、新たに探すケースもあります。
また自主管理の場合でも、入居者を募集してくれる賃貸仲介会社を探しておく必要があります。
管理会社、賃貸仲介会社次第で、不動産投資の成否が大きく変わるので、慎重に選定しましょう。

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7.金銭消費賃借契約を締結する

金融機関と金銭消費貸借契約(金消契約、ローン契約とも言う)を結びます。
決済前に行うのが通常です。
契約後は、融資期間や金利(パーセンテージ、固定・変動)などの融資条件を変えられないため、交渉は契約前に行いましょう。
またこの時、火災保険や地震保険の加入手続きを行うケースが多くあります。

8.決済・引き渡しを行う

決済とは、支払いを行い取引を完了させること、つまり、買主が売主に売買代金を支払うことです。
その後、引き渡し(物件関連の書類や鍵、付帯設備の保証書などを売主が買主に引き渡すこと)をして物件売買の取引は完了です。

この一連の流れに、1カ月程度かかるため(新築か中古か、融資を受けるか否かなどによって異なります)、余裕をもって取引を行いましょう。