Step2
収益物件を購入する
ここでは、物件探しや現地調査時のチェックポイントをご紹介します。
絶対に確認すべき資料
| 物件概要書 |
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| 建ぺい率オーバーや容積率オーバーなどの違法建築でないか。用途区域は市街化区域か。公道に面しているか、私道の場合は持ち分があるか。 |
| レントロール（家賃表） |
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| 必ず最新の情報を確認する。悪質なケースでは満室に見せるために入居者を偽装しているケースもあるので、可能であれば契約期間や入居経緯も。 |
| 固定資産税の評価証明書 |
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| 土地と建物の比率を確認する。評価額が高い方が融資の審査を受ける上で有利だが、その分固定資産税や不動産取得税が高くなる。 |
| 建物図面 |
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| 新築時と現状に異なる点はないか。 |
| 建築確認済証 |
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| 建築基準法を遵守した建物か。 また、各種補助金の申請に必要になるケースがある。 |
| 不動産登記簿謄本 |
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| 登記簿の情報と物件概要書に異なる点はないか。担保物権（抵当権、根抵当権、質権）が設定されていないかどうか。 |
| 修繕履歴 |
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| 外壁、屋根、屋上、エレベーターなど、修繕費用が高額になる箇所が既に修繕されているか。されていなければ将来の支出として計算する。 |
| 現地案内図（地図） |
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| 賃貸需要が見込めるか。想定される入居者に必要な周辺環境が整っているか。単身者向けの物件ならコンビニ、ファミリー向けの物件なら学校や病院など。 |
| 部屋の間取り図 |
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| 不人気の間取りではないか。収納は十分か。 |
| 公図、求積図 |
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| 道路付け（道路が敷地のどの方角に接しているか）や隣地との境界。 |
| 物件の写真（外観・空室） |
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| できるだけ最新の状態を確認する。外観はGoogleストリートビューなどで代替することもできる。 |
現地調査時のチェックポイント
| 物件の見た目 | |
|---|---|
| 第一印象 | 第一印象が良くないと敬遠され、空室が出た際に客付けに苦労することになる。 |
| 周辺物件 との比較 |
周辺物件よりも勝っているか。負けている場合は内装や家賃で勝負できるかを検討。 |
| 清潔感 | |
| 全体の清潔感 | 外壁、屋根、植栽、自動販売機周辺など、外から見える部分に清潔感があるか。清掃で汚れが落ちるものは購入後の対応でも可。 |
| 共用部 の清潔感 |
エントランス、通路、階段などの共用部分が荒れていないか。荒れている場合、清掃や片付けで済むか。 |
| 前面道路 の清潔感 |
敷地外で通常は清掃されないため、少しの手間で印象の改善につながる。いつも綺麗なら管理会社が真面目で熱心な可能性あり。 |
| 植栽の 手入れ状況 |
樹木や草が伸び放題になっていたり、隙間にゴミが捨てられたりしていないか。 |
| 建物 | |
| 基礎と地面の 間の隙間 |
地盤が軟弱だと地震の際に隙間ができやすい。当然、隙間のある物件は避ける。 |
| 基礎のひび割れ | ひび割れの幅が広い場合は、構造に深刻な影響を及ぼす可能性も。一般に0.3ミリを超えると注意が必要。 |
| 地盤沈下 の可能性 |
地盤が軟弱でないか。湿地や沼の埋立地でないか（古地図で確認できるケースも）。地盤沈下が起きると物件が傾くが、その解消には多額の費用がかかるため避ける。 |
| 垂直性 | 水平器で計測する。もしくは床にビー玉を転がして調べる。 |
| 違法な増改築 | 登記簿に記載のない部分がないか。 |
| 周辺環境 | |
| 周辺の印象 | 自分が住んでも良いと感じられる環境か。 |
| 日照に関わる 建築計画の有無 |
周辺に空き地がある場合は、建築計画の看板がないか確認する。 |
| 騒音の有無 | 電車、幹線道路、高速道路などが近くにある場合に、室内で騒音の程度を確認する。 |
| 嫌悪施設の有無 | 家賃を相場より下げざるを得ないので避けたい。ゴミ焼却場、火葬場、下水処理場、高圧線鉄塔、墓地、ガソリンスタンド、ガスタンク、火薬類貯蔵所、悪臭・騒音・振動などを発生させる工場、危険物を取り扱う工場など。 |
| ライバル物件の 稼働状況 |
周辺のライバル物件に空室は目立っていないか。ライバル物件に空室が多いと、自分の物件もまた客付けに苦戦する。 |
| 周辺施設 | |
| 最寄りの駅 やバス停 |
徒歩で何分かかるか、路線（どこに行けるのか）などを確認。 |
| 駐車場の有無 | 特に地方で、物件の戸数よりも駐車場が少ない場合、周辺に駐車場があるかを確認する。 |
| 就学施設の有無 | 大学、短大、専門学校など。特に単身者向けの物件は、就学施設が周辺にあると入居付けしやすい。ただし、キャンパスの移転計画やその噂がないか注意。 |
| 病院の有無 | 内科、歯科、小児科など。単身者向けには休日診療をしていたり受付時間が長いとよい。ファミリー向けには特に小児科があるとよい。 |
| スーパー マーケット、 ホームセンター の有無 |
生活必需品が手に入るお店があるか。 |
| 銀行、郵便局、 役所の有無 |
これらの施設が周辺にあるエリアは、賃貸需要が高い。 |
| 飲食店の有無 | 食堂やファミレスなど。特に単身者向けには営業時間が長いとよい。 |
| コンビニの有無 | 徒歩数分圏内にコンビニがあるとプラス。 |
現地調査は、2回以上訪問することが基本です。最初は一人で、2回目は複数人で見に行きます。一度は第3者の眼を入れましょう。現地調査の時間帯をずらし、物件や周辺の昼の顔と夜の顔をそれぞれ確認するのも効果的です。
また、何度も物件を見ていると、買ってもいないのに愛着がわいてくるものです。そんな時は、問題点を見つけても「頑張って探して見つけたし」「これも何かの縁だろう」と、感情に流されがちです。
しかし、あくまで自分の基準に基づいて判断し、少しでも購入条件に合わなければ妥協せずに見送る。不動産投資を成功させるためには、それくらいの冷静さが必要になるでしょう。
