Step2

収益物件を購入する

 

物件を購入する前に、必ずシミュレーションを行いましょう。感覚に頼るのではなく、数値化して「稼げる物件」かどうかを判断します。利回りだけで判断せず、具体的に「いくらのお金が残るのか」を確認することが重要です。 シミュレーションをする時には、月々の銀行への返済額だけでなく、管理・清掃費、固定資産税、修繕費などの必要経費も考慮しましょう。また、「空室率20%、金利2%上昇」にも耐えることができればより安心です。 実際にシミュレーションを行ってみます。 物件購入後にかかる年間諸経費は、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費などさまざまですが、満室時年間家賃収入の20%として試算します。

物件概要

物件価格 1億円 構造 木造
利回り 15% 築年数 12年
融資期間 10年 金利 2.5%(固定)
頭金 10%    

 

 

シミュレーション1 1500万円(満室時年間家賃収入:1億円×15%) -1018万円(銀行返済:ローンシミュレーターより、元利均等返済で試算) -300万円(年間諸経費:1500万円×20%) =182万円

満室で、大きなトラブルなく運営できれば、年間182万円のお金が手元に残ることになります。 しかしこのシミュレーションでは、リスクを加味していません。空室が発生した時、経費がかかりすぎた時などに、赤字になってしまう可能性があります。 では次に「空室率20%、金利2%上昇」になった場合をシミュレーションしてみます。

シミュレーション2 1200万円(空室率20%の年間家賃収入:1500万円×80%) -1119万円(銀行返済:金利+2%で算出) -300万円(経費:1500万円×20%) = -219万円

このように、手元に残るお金はなく赤字になってしまいました。 実際に運営してみて、「なかなか満室にならない」「経費がかかりすぎてしまった」ということは起こりがちです。机上の空論にならないよう、リスクも加味した上でシミュレーションを行いましょう。この投資は本当に有利なのか」を判断するために、ぜひ参考にしてみてください。

より詳しくシミュレーションを行いたい方

楽待の「CF(キャッシュフロー)簡易シミュレーション機能」なら、購入検討中の物件の条件を入力し、簡単にシミュレーションすることができます。自己資金、金利、ローン返済期間などを個人の状況に合わせて入力できるほか、大規模修繕等の出費も加味して計算。もちろんキャピタルゲインも計算できるので、売却後の最終的な手残りも算出します。

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