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収益物件を購入する

 

価格などの条件面に折り合いが付いて、意中の物件を買えることが決まったら、売主の気が変わらないうちに売買契約を締結しましょう。ここでは、売買契約時のポイントをご紹介します。

建物価格
物件価格に占める建物価格の割合が、合理的な範囲で最大化されているか？
建物価格は減価償却費として経費に計上できるので、物件価格に占める建物価格の割合は高いほうがよい。 売主が不動産会社などの消費税課税事業者の場合、建物価格が高くなると、その分売主が納める消費税が高くなるので嫌がられることがある。（消費税分を物件価格に上乗せするなど、物件価格についての交渉が必要）

 

契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）
契約不適合責任が特約で免責されていないか？
  • 新築住宅の場合で、宅地建物取引業者が売主の場合は、引き渡しから10年（住宅の品質確保の促進等に関する法律95条）と定められている。
  • 既存住宅の場合で、宅地建物取引業者が売主の場合は、特約で引き渡しから2年以上とすることができる（宅地建物取引業法40条）。 特約がなければ原則契約不適合箇所の発見から1年以内となる（民法566条）。
  • 宅地建物取引業者が売主でない場合は、期間を定めておくよう注意する。

 

境界
土地に境界標は入っているか？
※境界標＝隣の土地と区別するための目印。石杭やコンクリート杭、コンクリートで根巻きしたプラスチック杭、金属標（プレート、鋲）等を用いるのが一般的。
境界線の杭がなく土地の境界が曖昧な場合や、現オーナーが信じていた土地の面積、境界と、実際の登記が違うケースがある。
隣地との境界標があることを確認し、ない場合は売主負担で境界標を設置してもらう。

 

売買契約解除の条件
どのような場合に売買契約解除になるのか？ 条件は明確になっているか？
トラブルが発生する場合もあるので、条件はきちんと確認しておく。
例えば下記のようなケースでは、売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を売買契約書に盛り込む。

  • 契約後、受け渡しまでの間に発生した「自然災害」や「心理的瑕疵」
    ※心理的瑕疵＝殺人や自殺などの死亡事故が過去にある物件
  • 予定していた融資が不成立になった

 

手付金
手付金の扱いは明確になっているか？
  • 売主が宅地建物取引業者の場合、手付金は売買代金の20％以内でなければならない（宅地建物取引業法39条）。
  • 手付金は残代金支払いの時に、売買代金の一部に充当することを定めておく。

 

融資特約
融資を受けて購入する場合、融資特約が付されているか？

融資特約とは、予定していた融資が不成立になった際、売買契約を白紙に戻せるといった特約を売買契約書に盛り込むこと。銀行名、融資条件までしっかり記載しておく。

　融資申込先：○○銀行△△支店 　融資承認取得期限：平成●●年▲▲月××日
　金利：□％
　借入期間：★年
　融資金額：◇円

 

売買契約書は契約前に事前にもらい、上記の内容を確認しておきましょう。書類についての不明点は、なくしておくことが重要です。

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