Step4

収益物件を売却する

物件を売却するにあたり、検討しなければならないのが「売却価格」です。相場より高すぎると買い手が付かなくなる可能性が高く、安すぎると利益を得られなくなってしまいます。

そこで、「積算価格を算出」「相場の利回りから逆算」「実需用の物件から算出」「金融機関の融資から逆算」という4つの手法で物件価格を査定して、適正価格を探りましょう。

実際の物件情報を使用して算出してみます。

計算例

種別 一棟マンション
構造 鉄骨造(法定耐用年数:34年)
エリア 大阪市中心部
駅徒歩 5分圏内 路線価 40万円
購入価格 1億5000万円 再調達価格 18万円/m2
築年数 10年 年間家賃収入 1800万円
土地面積 130m2 間取り 単身者向け
延床面積 600m2 戸数 1K×20戸

1.積算価格を算出

積算価格は、土地の価格と建物の価格をそれぞれ計算し、足し合わせたものです。

積算価格=土地の価格+建物の価格

土地の価格=路線価 × 土地面積
建物の価格=再調達価格 × 延床面積 ×(法定耐用年数-築年数)÷法定耐用年数

・土地の価格
路線価 × 土地面積
 =40万円 × 130m2
 =5200万円…(1)

・建物の価格
再調達価格 × 延床面積 ×(法定耐用年数-築年数)÷ 法定耐用年数
 =18万円 × 600m2 ×(34年-10年)÷ 34年
 =7624万円…(2)

よって、積算価格=(1)+(2)=1億2824万円となります。

2.相場の利回りから逆算

「楽待」などのポータルサイトで、対象物件周辺の物件を検索しましょう。価格帯や築年数などが類似した物件を見て、利回りの相場を確認します。

例)大阪市中心部の周辺物件
相場利回り10%

今回の物件の年間家賃収入、1800万円から逆算すると、
1800万円÷10%=1億8000万円となります。

3.実需用の物件から算出

実需用の物件とは、所有者本人が自己使用する目的の物件を指します。実需用の物件のポータルサイトで、対象物件周辺の物件を検索しましょう。価格や築年数などが類似した物件を見て、価格の相場を確認します。

例)大阪市中心部の周辺物件
1戸あたりの平均価格=1000万円~1200万円

今回の物件の戸数は20戸のため、
1000万円~1200万円×20戸=2億円~2億4000万円

4.金融機関の融資から逆算

次の購入者も、自分が購入した時と同じ融資条件で購入することを想定します。

家賃収入から管理費や固定資産税などを差し引き、返済シミュレーションをした時、収支がプラスになる価格でないと売却は難しいでしょう。
返済比率(家賃収入に対する返済額の割合)が40%以下だと、安全だと言われています。

例えば、「フルローン・金利1.5%・融資期間25年」の条件で融資を受けた場合、返済比率40%と考えると、融資額1億5000万円となります。

以上、4つの手法で算出した物件価格をまとめてみます。

・積算価格を算出 :1億2824万円
・相場の利回りから逆算 :1億8000万円
・実需用の物件から算出 :2億円~2億4000万円 
・金融機関の融資から逆算 :1億5000万円

この中から、売却希望価格を3段階程度設定しておき、もし想定通りに売却できない場合は、1段階価格を下げるなど、柔軟に対応しながら売却活動を行いましょう。

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