Step4

収益物件を売却する

売主が物件の売却を仲介会社に依頼する場合は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」のいずれかの媒介契約を締結する必要があります。

  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
仲介会社への依頼 1社のみ依頼可能 複数社依頼可能
指定流通機構(レインズ)
への物件登録義務
媒介契約締結後
5日以内
媒介契約締結後
7日以内
売主の任意
売主への報告義務 週に1回以上 2週間に1回以上 なし
自己発見取引の可否 取引不可 取引可能

専属専任媒介・専任媒介

「専属専任媒介」と「専任媒介」の有効期間は3カ月。買主が見つからない場合は、3カ月ごとに契約を更新する必要があります。「一般媒介」の有効期間は設けられていませんが、同様に3カ月が推奨されており、実務でも同様に扱われることが一般的です。

「専属専任媒介」と「専任媒介」の主な違いは、売主への報告義務の頻度と、自己発見取引(売主が自ら発見した購入希望者と取引すること)の可否です。そのため、売主が自ら購入希望者を発見できる当てがある場合は「専任媒介」を、その可能性がない場合は「専属専任媒介」を選ぶとよいでしょう。

上記2種類の媒介契約は、仲介会社が販売に力を入れてくれる可能性が高まるという事実上のメリットがあります。媒介契約を結ぶのは1社に限られるため、競合がおらず販売による利益を得やすいからです。

デメリットとして、仲介会社への依存度が高くなることが上げられます。もし「売れない」と判断されてしまうと、販売活動の優先順位を下げられてしまうこともあり得ます。

一般媒介

一方「一般媒介」は、売却活動の幅が広がるという、売主にとってのメリットがあります。物件情報を1社に抱え込まれたまま、放置されてしまう危険性は低くなります。

デメリットは、物件によっては放置されてしまう危険性があることです。仲介会社の立場で考えると、他の仲介会社が買主を見つけた場合、販売活動で使用した広告料などが無駄になってしまいます。そのため、すぐに買主が見つからなさそうな物件は不利になるでしょう。

また、「一般媒介」には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。
明示型の場合、どこの不動産会社に平行して依頼しているかを通知する必要があります。非明示型では、通知する必要はありません。

非明示型の場合、仲介会社は「他にどこの仲介会社に依頼しているのか」が分からないため、販売活動のモチベーションが下がってしまう可能性があります。

仲介会社に何を求めるか、何を重視するかによって、適切な媒介契約を選択しましょう。