まいまいさん最終_06102015

団地住まいでコツコツ何年も貯金をして、物件をキャッシュで購入した人気ブロガーにインタビュー！

都内一等地・ワケありの高利回り物件投資で家賃収入1000万円を達成した、Mさん。都内でも数百万円で高利回り物件を買う方法や、貯金するために具体的に何を行っているかをお伺いした。

家賃100万円の社長夫人から団地住まいのパート主婦へ

Mさんが不動産投資を知ったのは2003年。サラリーマン大家さんの藤山勇司さんの著作を読んだのがきっかけだとか。

「もともと私は専業主婦です。主人は会社経営をしていまして、都心に住んでいたため、高い時で家と事務所を合わせて100万円近くも家賃を払っていました。

バブルが弾け、徐々に主人の会社の経営が傾いていく中で、私がパートで一生懸命働いたところで、稼げるのはせいぜい月に20万円。私は自分の稼ぎの中で収まる、つつましく身の丈にあった生活をしたいと思っていました。そんなときに不動産投資を知りました。」

その後、紆余曲折があり、持家と車を手放して団地へ住むことになった。都心のオシャレなマンションから、団地とはかなりのギャップだが、むしろ、Mさんはホッとしたそうだ。

「幸い団地の家賃は微々たるもので、おかげで貯金もできるようになり、徐々に生活を立てなおすことができました。最初は団地住まいということから、自宅用の戸建てを探していたのですが、そのうち明確に不動産投資をしようという考えに変わりました。不動産収入で生活を安定させたい気持ちがあったからです。

そのためには、貯金して現金で購入するしかありません。私は派遣やパートの仕事しかしていませんし、夫は会社の経営状態が悪化し、とてもローンが組めない属性ですから」

そんな、Mさんの節約のモットーは「なるべく稼ぎ、なるべく使わない」ということ。収入を増やすのは大変なので徹底的に支出を見直して貯金を続けた。

「主婦向けの節約雑誌をみて勉強しました。近所のスーパーでは水曜日の午後6時以降、生鮮食品やお惣菜が半額になります。それをまとめ買いして冷凍したりして、食費を抑えていましたね。洋服は近くの大きな公園で行われるフリマで数百円、美容院は知人のカットモデルでタダでした。派遣で大手化粧品会社の商品企画部にいたときには、たくさんサンプルや試作品をもらえたので、化粧品代もかかりませんでした。

生活の無駄を見直すと、削れる部分はたくさんあります。女ですから見栄もあるしオシャレもしたいですが、その辺は割り切りです。普通の生活をしていて、普通以上に貯金ができるわけがありません。

私の場合は小さい子供がいるうえに身体が弱いので正社員では働けません。休み休み働きながら、不動産について勉強したくて宅建（宅地建物取引士）の資格も取りました。体調を崩して働けない時も、傷病手当金や雇用保険などの手続きを行い収入が途切れないようにし、貯金を継続しました」

こうして貯金をしながら不動産投資の準備を進めていく。徹底しているのは勉強しながらも、お金を貯めること。普通、不動産投資の勉強といえば書籍を買ったりセミナー参加をするなど、お金を使うことが多いが、Mさんの場合は、資格取得をしてから不動産会社に営業として1年間勤務、報酬を得ながら賃貸仲介を学んだ。

さらに不動産会社退職後は職業訓練校（求職者を支援する公的な訓練制度）に通って雇用保険を受給しながらリフォームの勉強をした。当時から一貫して、Mさんの購入条件は変わらない。

「とにかく良い立地にこだわって安く買うこと。駅徒歩10分以内、中古の戸建てで床面積50㎡以上、できれば70㎡程度。エリアは渋谷区・港区・杉並区・世田谷区・目黒区。最近は物件がなかなか出ないため、新宿区・武蔵野市・三鷹市・練馬区・豊島区まで広げています。都内で立地にこだわるとなると、普通の値段ではとても買えません。必然的に再建築不可物件や借地などのワケあり物件になります。」

収益性に対する基準も、ワケあり物件ならではのもの。

「目標利回りは12%です。売値から0を2つ取る家賃がとれること。たとえば500万円であれば、月5万円で貸せることがざっくりとした基準です。投資をはじめたばかりのころは、今の基準の2倍の家賃を目指していました。つまり利回り24%です。今の市況では厳しいと思いますが、1戸目と2戸目の再建築不可物件は当時の基準をほぼ満たしています」

情報収集はおもに財閥系不動産会社のサイト。数は多くないが再建築不可物件や借地物件で1000万円以下の物件がよく掲載されているそうだ。

「その理由は、地主さんが売りに出すからじゃないでしょうか。地主さんは、古くから所有する貸家や借地なども持っているものです。古くて価値がなくて、さほどお金を産み出さない、相続した人がいらないと思う物件。そういった小さな物件が私のターゲットです」

次ページで、1棟目から再建築不可×借地権!!
高リスクに思われる物件を購入した経緯は……？