加藤さん最終_06162015

前回の賃料増額訴訟に続き、訴訟シリーズ第二弾として、今回は家賃に関して保証委託契約を締結していたにもかかわらず、家賃保証会社が入居者の滞納家賃の支払に応じないため、訴訟を提起した事例を共有したいと思います。

≫訴訟シリーズ第一弾「家賃、2万円の増額を求めて訴訟を決行! その結果、数百万円の利益に!!」はこちら

家賃の保証委託契約ってどんな契約?

本題に入る前に、まずは家賃の保証委託契約の概要をご説明しようと思います。昔は住宅を借りるに当たっては、借主の家賃支払能力を補完するため、連帯保証人を立てることがごく一般的でしたが、近年は家賃保証会社と借主が保証委託契約を締結することにより、借主が滞納をした場合、保証会社が借主に代わって物件オーナーに家賃を支払う家賃保証形態が一般的になってきました。

これは、物件オーナーにとっては、負担ゼロで保証会社から家賃保証を受けられる一方で、借主にとっても連帯保証人を探す手間を、保証料(賃料の1カ月分程度が一般的)を保証会社に支払うことで回避できる非常に有用な仕組みです。

私も賃貸物件については、原則として連帯保証人を立てるのではなく、家賃保証会社と保証契約を締結することを借主に要請しています。

訴訟の対象物件の契約概要

東京都新宿区の物件

今回のお話の対象となる物件は、高田馬場駅から徒歩圏内にある1999年築の1LDK(50㎡)で、月額賃料14万5000円(共益費込)で募集していた物件です。

高田馬場駅近辺は早稲田大学を中心とした学生街であるため、1Kで8万円程度の物件に対する需要は強いのですが、対象物件のようなDinks向けのやや賃貸面積が大きく、賃料総額が嵩む物件は、客付けに苦労する傾向があります。

本件では募集開始が5月の閑散期となってしまったことや当初の賃料設定がやや高かったこともあり、空室期間が半年もの長期に及んでしまいました。

約半年間の空室後、ようやく申し込みが入った借主の職業は「ホスト」でした。風俗嬢やホストといった水商売系の申込者は、一概には言えないとは思いますが、とにかく物件の使い方が荒いので、他の物件では断ってきました。

しかし、既に半年空室となっており、高田馬場で月額14万5000円程度を払える入居者は、意外と少ない状況も痛感していたので、さすがに検討せざるを得ないと方針を変更しました。

申込書に記載されていたホストとしての年収は800万円と記載があります。まだ、24歳の若者にもかかわらずです。賃貸業者からのヒアリングでも、「案内時の態度は誠実で、婚約者と一緒での入居を希望しているので、それほど汚く放置されるリスクも相応に低いのでは?」とのことでしたので、入居者に家賃の保証委託契約を締結することを条件として、入居を許可しました。

保証会社については、借主が以前から使っている会社を使いたいとのことでしたので、保証会社の規模や信用力等については、特に調べることもなく、了承しました。