ライバル不在で高利回りな1棟ビル、メガバンクや都市銀行も融資に積極的？

 

楽待新聞読者から寄せられた、不動産投資にまつわる疑問や質問をプロの投資家に答えてもらう豪華企画!!

今回、皆さんの疑問を解決してくれるのは、DVD「8つの戦略2015」でお馴染み、後藤専さん（一棟商業ビル投資を担当）。

サラリーマン時代からコツコツ不動産投資を始め、ゼロから13億の資産を築いたビルオーナーの後藤さんに、個人投資家が一棟商業ビル投資を行うコツや、買い時はいつやってくるのか？ など、根掘り葉堀り聞きました！

Q1.楽待会員の中でも、一棟商業ビルに興味を持つ人が増えたようですが、実際に一棟商業ビルに参入する個人投資家は増えているという印象ですか？（40歳・会社員）

A1.ズバリ、増えている！

そうですね。楽待会員の方へ行ったアンケート結果、私も拝見しました。「狙っている物件」として、これまでは一棟商業ビルをあげる人はほとんどいなかったようですが、昨今ではビルを投資対象とする個人投資家が増えているようです。銀行の融資姿勢が、格段によくなっている環境下のため、徐々にではありますが、実際に挑戦する方も、増えているという印象です。

Q2.後藤さんは、物件が買いやすくなる時期（=バーゲンセール）が来ると仰っていますが、次のバーゲンセールはいつ頃来ると予測されていますか？（38歳・会社員）

A2.バーゲンセールはまだかなり先

前回、前々回のバーゲンセールはそれぞれ、2003年の小泉構造改革、2008年のリーマンショックでした。この周期を考えれば、そろそろあってもおかしくないのかもしれません。ただ、現実的には東京オリンピックまでは、バーゲンセールはないと思われます。

熱狂がないと起こりませんので、周辺を見ている限りでは、まだまだ油断し過ぎの物件投資家さんは、少ない印象。現時点では、物件が買いやすくなる時期（=バーゲンセール）は、まだかなり先だと考えています。

Q3.上場企業や大手企業が“良い顧客”ではないというのが意外でした。中小企業の中でも、どのような業種だったら長く入居する、良い顧客になりやすいなどはありますか？（43歳・会社役員）

A3.業種で言い切ることはできない

○○がよいなどと、業種で限ることは難しいというのが正直なところです。（業種とはまた違いますが、DVDの特典ツールでは注目のフランチャイズを16位まで、ランキング形式でご紹介していますので、ぜひ参考にしてください）

一番良いのは、オーナーである皆さんと価値観があうことです。私の場合も、私と価値観のあう経営者や会社だと「仲良く」なれます。そうすると自然と協力関係を気づくことができますので、それがベストです。

Q4.地銀再編の話などが多く聞かれるようになりましたが、信金にもその波はありますか？ 再編により、融資が厳しくなるなどの悪影響もありえるのでしょうか？（34歳・会社員）

A4.信金にもある！ 投資家にとっては有利に!!

現在の金融庁の姿勢を見ると、貸し出しができない銀行、つまり貸し出す能力がないとみられる銀行を再編しています。そのため、メガバンクや地銀、信金などの違いは無く、当然信金にも同じ指導がなされています。そのため、再編をすれば融資を受けやすい環境になるはずのため、投資家にとってはいいことだと考えていいと思います。

Q5.一棟商業ビルのオーナーとして、人脈やノウハウ、アイディアを提供されていると拝見しましたが、どのようなきっかけでそこまでやることを考えられたのでしょうか？（37歳・専業大家）

A5.大きな空室があったことがきっかけ

大きな空室があった時に、必死で頑張ったのがきっかけです。いろいろな方法を模索する中で、自分にできることをやった結果です。銀行で働いていた経験を生かして融資付けのアドバイスをしたり、私が知り合った業者さんを紹介したりするうちに関係が強固になり、長期間入居してくれるテナントさんや、業績が良くなり増床してくれるテナントさんが増え、好循環が生まれました。

DVDの中で一棟商業ビル投資を「ライバル不在」と言っているのは、ここが関係しています。

Q6.テナントの反応がイマイチでも支援を続けると書かれていましたが、何らかのきっかけで関係が改善されたりすることもあるのでしょうか？（35歳・会社員）

A6.とにかくメールを送り続けること！

興味がありそうなこと、お役に立てそうなことがあれば、些細なことでも連絡をしているのですが、なんだかんだと、メールをし続けていると、興味があるものには、返信をしてくれたりします。それをきっかけに仲良くなったりできますね。

Q7.オフィスとして貸す場合も、店舗として貸す場合も、特に違いはありませんか？ 一棟商業ビルのオーナーになるにあたり、管理などの違いはあるのでしょうか？（44歳・会社員）

A7.特に大きな違いはないが……

特に大きな違いはありませんが、店舗の場合はやはり、勤めている人以外、つまりは「店舗に訪れるお客様」という不特定多数の方の出入りが生じますので、既存オフィスとの兼ね合いを考える必要が出てきます。誰でも出入りできるということは、セキュリティに問題があると考え、オフィスがメインのビルを好む企業もあるということです。

私が、ビルを24時間出入り自由というスタイルで運営するのをおススメするのは、店舗でも入居しやすいようにするためです。

Q8.シェアオフィスは今後需要が大きいとお話されていましたが、通常のオフィスと比べて利益率はどれくらい変わるのでしょうか？ また、シェアオフィス以外に、現在注目されているビルの運営方法などはありますか？（46歳・会社員）

A8.収益率1.5倍アップ!!

どのくらい利益率が変わるかについては、立地によって大きく異なりますが、うまく運営できれば、1.5倍くらい収益率をアップさせることができると思います。なぜシェアオフィスの需要が大きくなっているかは、DVDで詳細を説明しておりますのでご覧ください。また、シェアオフィス以外では、貸し会議室・貸し倉庫などにも注目しています。

Q9.一棟商業ビルには、「磨き続ければ、ほぼ永遠の価値がある」と書かれていましたが、お持ちの物件で最も古い物件は築何年くらいですか？（37歳・会社員）

A9.築38年でも、トラブルは起こらない！

築38年が、今保有している中でもっとも古いビルです。普段の修繕をしっかり、計画的に行っていますので、築年数が古いからといってトラブルが多く起こるということはありません。

Q10.一棟商業ビルを経営するにあたり、後藤さんは情報交換はどちらかで行っているのでしょうか？（33歳・会社員）

A10.ビル保有仲間と情報交換！

参入している人自体が少ないので、情報交換できる相手は、アパートやマンションを運営している投資家ほど多くはありません。それでも、ビル保有仲間はいて、時々情報交換もしています。現状は私のように自分で商業ビルを購入した投資家より、親からビルを受け継いだ2代目の方が多いですが……。これから、同じ境遇の方が増えるかもしれませんね！

後藤様の一言コメント

世の中には、地主さんのご家庭に生まれ、満室経営ができないと途方に暮れている一棟商業ビルオーナーでいっぱいですが、残念ながら、ここに解決策は提供されていません。

だからこそ、既存テナントを大事にすることをはじめ、当たり前の経営努力で、解決していくのが一棟商業ビル投資だと考えています。

そんな私が、これまで築いてきた解決策をまとめているのが、「8つの戦略2015」DVDです。

アパート・マンションに投資をされている方はどうしても、「一棟商業ビルはハードルが高い」と思われる方も多いと聞きます。しかしビル投資は、「経営者」としての幸せが得られる唯一の投資法です。初めから敬遠せずに、ぜひ皆様もチャレンジしてみてください！

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