安藤さん最終_06222015

皆様こんにちは。新之助でございます。

こんな投資家は嫌われるワースト5」シリーズを4回にわたって執筆させて頂きました。おかげさまで好評頂き累計4万近いアクセスを獲得することができ、心から嬉しく思います。

これは私が実践で知り得た事をそのまま書き記しているのでより現実味があったのではないかと思います。投資家の方だけでなく、不動産に携わる方々も共感頂いたのではないかと思いますがいかがでしょうか。

お付き合いのある不動産業者からコラムを読んで早速、感謝のお言葉を頂きました。ちょっと耳の痛かった方もたくさんいるかと思いますがこれをきっかけに成長していって頂ければ幸いです。

さて、昨今は良い物件がなかなか出てこない……とよく言われています。そんな中、物件もそこそこ、融資も付きそうな感じ、そんな案件が出てきたら飛びつきたくなりますよね。今回のコラムでは、そんな状態になった際、あるものに頼らなった為に、私が陥った失敗事例をお話したいと思います。

「欲と焦りと自惚れに注意!」

不動産投資を始めて2年近く経ったころ、金融機関とコミュニケーションも取れ、実績も少しずつながら認められて少し気持ちに余裕がある時のことでした。これは自信過剰になり一番危険な時期の裏返しでもあります。

昨今は、ある程度の自己資金と属性があれば不動産投資に融資をする銀行も増えていますが、当時はリーマンショックの面影もあり、不動産融資に積極的でない時期でした。

よって新規参入の投資家はかなり苦戦し、実績のある投資家にアドバンテージがある環境でした。私はすでに実績があり、フルローンを引けるバックグランドを持っていました。

私も築浅の高利回り物件が大量放出されるとかなり期待し、ワクワクしていましたがそんなにうまい話はないんですよね。実際には築浅の高利回りの物件がたくさん出てきたかというと意外にそうでもなく、現在よりも多少利回りは良いものの、魅力的な案件はほとんどありませんでした。もしかすると私の購入条件が厳しかったのかもしれませんが……(笑)

不況と言えども立地条件のよい案件はなかなか出てこず、仮に出たとしても利回りが10%を超えるものはほとんどありませんでした。当然ながらそんな案件が売りにでれば不況の風は全く関係なく足が速い! 即座に買付が入り成約になっていたようです。こういった不況時こそ投資の絶好のチャンスと捉え、資産家が打って出てくるんですよね。さらに条件を良くするために交渉し、表に出ることなく売れていきました(笑)

不況時は新規参入の投資家は融資のハードルが高い為、なかなか土俵に乗る可能性が低く競争相手は少なそうに見えるのですが、そんな時には資産家同士の競争になるんですね。ではどういった物件が高利回りで出てくるかというと、主な理由としては下記の2つが挙げられます。

・空室がかさみトラブルや修繕に費用がかさんで資金が回らなくなった
・物件を保有する法人が資金繰りの為に物件を売却

この理由よって一日でも早く売り抜けたいというのが、多少安くても手放す要因だったような気がします。土地の評価も高く、利回りも12%~13%の平成築のRCの案件が出た事もしばしば

書面上だと「即買付」そんな気分にもさせてくれる案件もありましたが、実際に現地を確認し、市場調査をするとちょっと投資対象として危険かな……今回は見送ろう、次のチャンスを待とうと思い直す。そんなことの繰り返しでした。