安藤さん最終_06222015

皆様こんにちは。新之助でございます。

こんな投資家は嫌われるワースト5」シリーズを4回にわたって執筆させて頂きました。おかげさまで好評頂き累計4万近いアクセスを獲得することができ、心から嬉しく思います。

これは私が実践で知り得た事をそのまま書き記しているのでより現実味があったのではないかと思います。投資家の方だけでなく、不動産に携わる方々も共感頂いたのではないかと思いますがいかがでしょうか。

お付き合いのある不動産業者からコラムを読んで早速、感謝のお言葉を頂きました。ちょっと耳の痛かった方もたくさんいるかと思いますがこれをきっかけに成長していって頂ければ幸いです。

さて、昨今は良い物件がなかなか出てこない……とよく言われています。そんな中、物件もそこそこ、融資も付きそうな感じ、そんな案件が出てきたら飛びつきたくなりますよね。今回のコラムでは、そんな状態になった際、あるものに頼らなった為に、私が陥った失敗事例をお話したいと思います。

「欲と焦りと自惚れに注意!」

不動産投資を始めて2年近く経ったころ、金融機関とコミュニケーションも取れ、実績も少しずつながら認められて少し気持ちに余裕がある時のことでした。これは自信過剰になり一番危険な時期の裏返しでもあります。

昨今は、ある程度の自己資金と属性があれば不動産投資に融資をする銀行も増えていますが、当時はリーマンショックの面影もあり、不動産融資に積極的でない時期でした。

よって新規参入の投資家はかなり苦戦し、実績のある投資家にアドバンテージがある環境でした。私はすでに実績があり、フルローンを引けるバックグランドを持っていました。

私も築浅の高利回り物件が大量放出されるとかなり期待し、ワクワクしていましたがそんなにうまい話はないんですよね。実際には築浅の高利回りの物件がたくさん出てきたかというと意外にそうでもなく、現在よりも多少利回りは良いものの、魅力的な案件はほとんどありませんでした。もしかすると私の購入条件が厳しかったのかもしれませんが……(笑)

不況と言えども立地条件のよい案件はなかなか出てこず、仮に出たとしても利回りが10%を超えるものはほとんどありませんでした。当然ながらそんな案件が売りにでれば不況の風は全く関係なく足が速い! 即座に買付が入り成約になっていたようです。こういった不況時こそ投資の絶好のチャンスと捉え、資産家が打って出てくるんですよね。さらに条件を良くするために交渉し、表に出ることなく売れていきました(笑)

不況時は新規参入の投資家は融資のハードルが高い為、なかなか土俵に乗る可能性が低く競争相手は少なそうに見えるのですが、そんな時には資産家同士の競争になるんですね。ではどういった物件が高利回りで出てくるかというと、主な理由としては下記の2つが挙げられます。

・空室がかさみトラブルや修繕に費用がかさんで資金が回らなくなった
・物件を保有する法人が資金繰りの為に物件を売却

この理由よって一日でも早く売り抜けたいというのが、多少安くても手放す要因だったような気がします。土地の評価も高く、利回りも12%~13%の平成築のRCの案件が出た事もしばしば

書面上だと「即買付」そんな気分にもさせてくれる案件もありましたが、実際に現地を確認し、市場調査をするとちょっと投資対象として危険かな……今回は見送ろう、次のチャンスを待とうと思い直す。そんなことの繰り返しでした。

そんな中、お付き合いのある金融機関担当者との会話の中で、国の政策で返済猶予(リスケジュール)を促進し債務者保護をするように指導があった影響で、リカバリーのききそうな案件はリスケジュールするため、収益物件は売りに出にくいかもという話が出てきました。

お上の指導であれば金融機関も逆らうことはできず、とある集いで知り合った金融機関の幹部の方は、

「机上の再生計画で、リスケジュールを行っている状況。再生しようという気持ちのあるない関係なくリスケジュールを行っており、再生の見込みのない人にもリスケジュールを行うので銀行として困ってるんですよ……」と嘆いていました。こんな流れでは不況と言えどもよい案件はなかなか出てこないな……と、改めて察しました。

買える状態にあるのに、割安な優良物件に出会えない、買えないストレスは日増しに募っていきました。そんな中で、ある物件を紹介されました。築年数、立地、積算評価 収益評価すべてを兼ねそろえた物件にであったのです。マイソクを見てすぐに現場に急行したところ、区画整理地内で地形もよく居住環境のすべてが好印象でした。ところが、あと何か一つ足りないものがありました

それは何かというと「直観によるワクワク、興奮度」です。これは今でこそ語れるのですが、事業をしていく中でこの直感はかなり重要になってきます。皆様も直感に頼って助かった事や反面、後悔したことはありませんか? 私はこの直感に反したことにより、のちに大変な苦労を強いられる事になったのです。その物件は、独特の「負のオーラ」をだしていました

空室の部屋には鳥の死骸や虫の死骸などが散乱し、かなりひどいものでした。契約時にお会いしたオーナー様も非常に強い負のオーラをだしており、早く逃げ出したくなるようなお方でした。が、私はこの物件を欲望に負けて購入したのです……。この物件も再生が利くため、自身で乗り越えるハードルだと自分に課したのでした。

書籍などで勉強していくと、築古でもっと過酷な物件を再生していらっしゃる方もいますし自分でもできるだろうと思ったんですね(笑)その後、部屋や庭など、お金をかけて綺麗に再生し、空室であった部屋も入居が決まりだしてやれやれと思った矢先、相次ぐトラブル……

・排水の水漏れ→多数
・給水の水漏れ→壁から水が噴き出す(笑)
・真夏のピークの朝一番にポンプ故障の断水→入居者からのクレームオンパレード(笑)
・滞納
・暴走族のたまり場
・近隣宅がマンションにごみを捨てに来る→ごみステーション化
・悪臭騒ぎ
・浄化槽から汚水が噴き出す→大騒ぎ
・入居者の方が奇声を出して騒ぎだす

などなど……

毎月休む間もなく何かがトラブルが発生しました。管理会社から来るメールや電話が恐怖そのものでしたね(苦笑)このマンションにて、賃貸経営で経験するトラブルの大半を、短期間で勉強させてもらいました。(笑)いまでは、物件を購入するときは数字上の判断、人からのアドバイスや所感だけでなく自らの直感も判断材料に入れるようにしました

でも、直感と言っても抽象的で意味が分からないですよね。漠然と雰囲気を感じ取ってもそれがよいものか悪いものか判断つかないでしょう。経験が浅い投資家ならなおさらだと思います。

では、どうしたらよいのか? 
それは、とことん物件を見るしかありません。

築古で今イチの物件でも雰囲気がよく満室であったり、築浅でもどんよりした雰囲気で空室が多く物件が死んでいるものもあります。物件を数多く見ている間に自然にその物件の雰囲気や発するオーラを感じ取れるようになり、さらに磨かれるとその市町村の雰囲気やオーラも感じ取れるようになれます。

これは、紹介された物件のみを見るだけでなく普段の私生活で通勤途中や出張や旅行など言った際に賃貸物件を見る習慣をつければいいのです。

私は毎日必ず通勤途中に見える範囲の賃貸物件を観察し、空室がいくつで埋まるまでにどれくらいかかっているか見ています。

当然、家族で旅行に行った時も同じです。福井県まで家族旅行に行った時もキョロキョロし、楽待の坂口社長のふるさとの市場はどんな感じなんだろうというように……(笑) 
不動産投資に参入しようと考えてる方はこれくらいの意識の強さが必要です。

その物件はきちんと立て直し、売却し利益もしっかりと出す事ができました。でも、いくら経験し乗り越えたからと言っても今だったら絶対に買わない物件です。そして直感が「No」と言ったら勇気をもって撤退することもその後、購入条件にいれています。

なんだかんだ言ってもこの直感が一番頼りになるのかもしれません。何故ならその後、この直感に頼って苦い経験をした事はほとんどないからです。一般的に直感はおおよそ7割あたると言われています。7割なら悪くない数字ですよね!

私が尊敬する投資家のほぼすべては最終的に自分の直感に頼ると言っています。その直感も経験を積む事でさらに研ぎ澄まされてきます。これも実践で得た教訓です。参考にして頂けると幸いです。きっと役に立ちますよ。

【関連記事】この記事を見た人はこんな記事も見ています!

・ 今思えば、「なぜあの物件だった?」最初の購入で大失敗したサラリーマン
・ 不動産投資の裏側!! 入居者の逮捕に孤独死……シェアハウスママ大家の事件簿
・ 初めて購入した木造アパートで地獄を見た…… 欠陥住宅でシロアリ被害も発覚
・ 無計画だったばかりに脱サラに失敗!? 物件も手放すはめになった大家の悲劇
・ 「物件を買ってから怖くなった……」この投資は、果たして失敗だったのか!?