大規模修繕最終_06232015(1)

不動産投資を行う上で、少しでも多くの利益を生み出すためには、節税について学ぶことは不可欠。そこで今回は建物の修繕に関する税金の仕組みについて、税理士でありながら不動産投資家としても活躍する専門家、叶温先生に話を聞いた。

すべての修繕費は一括で経費になるのか!?

「修繕費は不動産運営に関する経費のなかでも金額が大きくなりがちです。納税額に大きな影響を与えるため、税務署ともめてしまう方もいらっしゃいます。正しい判断基準を学んだ方がよいでしょう」

不動産の修繕は法律による落とし穴が多いものの、きちんと知識を持てば節税対策に大きな効果を発揮するという。

「工事やリフォームの費用は、法律上では“修繕費”または“資本的支出”という区分に分類されます。修繕費は必要経費。施工が完了した年に、一括で経費にすることが可能です。固定資産として計上されるのが資本的支出。その新しい資産の耐用年数により減価償却費として、毎年一定の割合を経費として計上することになります」

つまり一括で経費になるものと、複数年に渡って経費になるものがある訳だ。修繕費と資本的支出を利益操作目的で分類することは税法上認められていないが、これから行う予定の修繕がどちらに当てはまるのか明確にすることは重要。それにより不動産を購入した初年度、手元に残るお金が大幅に変わるのである。

工事費用の分類で、初年度の税金がここまで変わる!

壁や床、天井などを修繕した場合でも、資本的支出と見なされれば建物の価値に上乗せされる。対応年数の設定は、用途や構造により細かく設定されており、店舗用や住宅用で木造のものは22年間、金属造のもので厚みが4mmを超えると34年間、鉄筋コンクリート構造は47年間と、かなり長期間。その他、給排水や衛生設備をはじめ、ガス設備、照明、空調などの電気設備は15年間、例外として蓄電池は6年間となるなど複雑だ。

例えば、中古の木造建築に1000万円のリフォーム工事をし、それが全て資本的支出に分類された場合、1年分の減価償却費は以下の計算となる。

1000万円×償却率0.046(対用年数22年間)=減価償却費46万円/年

ここで、修繕費または資本的支出に分類された場合のシミュレーションをしてみよう。不動産投資以外の収入が1000万円あるオーナーが、利回り率10%、1億円の木造中古物件を購入した場合。1000万円の工事を行うと単純計算では以下のようになる。
※建築物自体の減価償却費といったその他の経費、所得控除などは考えないものとする。

【資本的支出となった場合】

○初年度

(元の収入1000万円+不動産収入1000万円-減価償却費46万円)×0.5(所得1800万円超の税率) -税額控除額279万6000円=所得税&住民税697万4000円

元の収入1000万円+不動産収入1000万円-修繕費1000万円-所得税&住民税697万4000円

⇒手元に残るお金は302万6000円

○初年度以降

収入2000万円-所得税&住民税697万4000円

⇒手元に残るお金は毎年1302万6000円(21年間)

○22年後以降

収入2000万円×0.5(所得1800万円超の税率)-税額控除額279万6000円=所得税&住民税720万4000円

⇒手元に残るお金は毎年1279万6000円

つまり年間23万円の節税効果を22年間受けられる計算になる。

【修繕費として認められた場合】

○初年度

元の収入1000万円+不動産収入1000万円-修繕費1000万円=初年度の所得1000万円

初年度の所得1000万円×0.43(所得900~1800万円の税率)-税額控除額153万6000円=所得税&住民税276万4000円

⇒手元に残るお金は723万6000円

資本的支出となった場合は302万6000円だったため、その差は421万円と倍以上!

また、初年度以降に手元に残るお金は、[資本的支出となった場合]の22年後と同額の1279万6000円となる。ここから初年度に残る金額723万6000円を差し引くと差額は556万円。つまり本来1000万円が必要な修繕工事を実質556万円で実施できた計算となるわけだ。

[資本的支出となった場合]の長期間に渡る節税効果も魅力的だが、やはり初年度の大幅な手取り額ダウンは悩ましく、できるだけ大規模修繕の費用は「修繕費にしたい」と考える投資家が大半だろう。

修繕費と資本的支出の分かれ目とは?

ではリフォームや工事の費用を、修繕費として認めさせるにはどうすれば良いのか。そこで、まずは修繕費と資本的支出の違い、分類のされ方を説明しよう。

【明らかに修繕費として計上される内容】

・共用部分の電灯の交換
・備品、建具、給湯器などの設備の修理
・入居者退去後の壁紙や床などの補修
・給水設備や消防設備の修理
・外壁の塗装、屋上防水など
・修繕する周期が3年以内の施工

【明らかに資本的支出として計上される内容】

・模様替えのための壁紙交換など、改造や改装
・避難階段を取り付けるなど、防災設備の追加
・耐震工事
・冷暖房機や照明設備といった10万円以上の備品の新設(交換による性能アップも含める)
※増築、拡張、延長工事などは資本的支出ではなく新たな建物の取得になる

ただし[明らかに資本的支出として計上される内容]でも、備品購入や工事の費用が20万円未満の場合は、「一括償却資産」という制度を利用し、3年間で均等償却が可能。例えば18万円の費用が発生した備品なら毎年6万円を3年間、経費として計上できる。

さらに青色申告をしていると、30万円未満の費用を「少額減価償却資産」という制度で、年間300万円に達するまで一括で経費に計上可能だ。また分類不明なものは、費用が60万円未満であれば修繕費として認められる。そして、金額が大きくなる大規模修繕を行う上で、分類上の大きな判断材料となるのが「前期末取得価額」の10%以下の費用であるかどうかだ。

大規模修繕は、前期末取得価額の10%以下で行うのが基本

取得価額とは、引取運賃や購入手数料、関税なども含め、不動産の購入に要した合計費用。不動産の価値に資本的支出が上乗せされていなければ、その合計費用は一定である。つまり合計1億円で購入した建物の場合、これまでに資本的支出を行っていなければ「前期末取得価額」も1億円のままだ。

そして本題。明らかに修繕の範疇を超え、建物自体の価値を上げる工事を除けば、「前期末取得価額」の10%までなら、修繕費として一括で経費にすることができるのだ。つまり1億円で購入した建物なら、1000万円までは修繕費となる。

天井や床、壁の補修など、修繕費として認められるか不安な工事の場合、「前期末取得価額」の10%を超える費用が発生しそうなら、一部の工事を来年に回した方が良いのだ。

「修繕費として税務署に認めてもらうためには、建物の前期末取得価額の10%以下の費用に抑えることはもちろん、工事業者とよく相談して修繕の詳細を資料として残すことが大切です。施工前と施工後の状況を、カメラで撮影しておくのも良いでしょう。

また、税金対策を考えるのも重要ですが、効果的な修繕が行えなければ投資をする意味はありません。例えば60万円の修繕により、月の家賃を1万円アップできたとします。年間12万円の利益になりますので、5年で投資額を回収可能です。さらに、そのタイミングで投資物件を売却するとしましょう。買い手が求める利回りを10%とすると、家賃を1万円アップできているわけですから、売値が120万円も増える計算となります」

なるほど。中古物件を購入する際に効果的な修繕を行うことができれば、初年度の節税だけでなく将来的な利益も期待できるというわけだ。大規模修繕を効果的に利用できるようになれば、不動産投資はさらに面白く、より利益を生み出せるものになる。これから投資を行う方は、ぜひとも節税や家賃アップを視野に入れて、中古物件を探したり、効果的な修繕計画を立てて頂きたい。

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