法定耐用年数最終_07152015 (1)今回のコラムより「特集コラム」も担当させていただくことになりました、アパマンの匠こと「戸田 匠」と申します。新築と中古の賃貸物件を計2棟17戸、経営をしています。

本職は建築業で現場管理業務に携わっており、一級建築士という立場から日々建築施工に密着しております。そういった建築のプロとしての知識を生かし、コラムの読者の皆様に建築物にまつわる情報を、できるだけわかり易く提供していければと思います。どうぞよろしくお願い致します。

第1回目の今回は、「耐用年数」についてのお話です。

そもそも、耐用年数って何?

事業を行うにあたって、所有する資産には(法定)耐用年数というものが存在することはご存知かと思います。税務上、基本的には10万円以上で、使用可能期間が1年以上の資産においては、その費用をその年度ですべて計上できないようになっています。

そういった資産は法的に決められた年数で分割して計上するルールがあります。「耐用年数」とは、前記した減価償却年数の元になる回数(年数)を決めたものです。

要は耐用年数に基づいて、毎年減価償却をしていくといったものです。その償却年数は適用資産の種類によって異なり、当然、建築物にもこの耐用年数というものが存在するのです。特に建築物については構造によってもその年数は異なります。また、建築物は用途によっても年数は異なるのですが、ここでは賃貸物件、アパートおよびマンションについて主に書かせていただきます。

アパート・マンション経営において、構造で耐用年数が異なることは非常に重要になってきます。物件の耐用年数の残存年数によっては、金融機関の融資が可能か不可能かの審査対象になります。

また、耐用年数を過ぎてしまった物件では利益を相殺できなくなるため、損金が減ってしまい、結果税金額が大きくなってしまうといった問題も発生します。特に木造建築物や軽量鉄骨造建築物で築20年以上のものは注意が必要でしょう。

しかしながら建物にとって築20年は寿命半ばです。このような、まだまだ十分使える建築物を、耐用年数が過ぎたから「価値なし」とするのはいかがなものでしょうか? 建築物の専門家である私から見ても、非常に疑問を感じます。

耐用年数は物件の構造によって異なる

では、構造による耐用年数の違いはなぜ起こるのでしょうか?また耐用年数という数字の根拠はどこから来ているのでしょう? まずは現状の大まかな耐用年数を確認してみましょう。

軽量鉄骨造      19年
木造         22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年

以上のようになっています。

ちなみに軽量鉄骨造というのは鉄骨造の一種ですが、骨格材の肉薄鉄骨で厚みが3mm以下の建築物を軽量鉄骨造と言います。鉄骨が薄いので安価に建築できますが、高層の建物は不可です。

ここでいう耐用年数という言葉は、「建物の寿命」のような印象を持ってしまいがちですが、実は全く関係ありません。あくまでも耐用年数とは、税務上で定められた減価償却用の数字に過ぎないのです。

そうは言うものの、耐用年数は全く根拠のない数字というわけではありません。実際の寿命とは違うと言え、構造そのものの耐久性を元に、何らかの根拠に基づいて決められた数字ではないかとか推定します。「推定」と書かせていただいたのは確実な根拠がわからないのです。本コラムの執筆にあたり、私も色々と調べてみました。