石川さん9月最終_09152015

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みなさんこんにちは、石川貴康です。8月、9月と不動産を3棟決済して、お金がすっからかんです。最初の2棟は融資希望額を大きく下回り、ここで手持ち現金がかなり消えました。3棟目は希望融資額満額でしたが、指値を入れたときに少し戻されました。3棟の決済で手持ちの短期フリーキャッシュがすっからかんです。

その上、不動産以外にも、保険の組み替えを盛んに行ったので、本当に流動性の高いキャッシュが枯渇しています。少し大人しくしなければと思います。本当は3棟目の話を書きたいのですが、実は決済日がこのコラムを書いている日の3日後なので、この話は決済が済んでからまとめて書こうと思います。

ということで、今回は不動産の購入ではなくて、不動産を管理している間に起きた「事故」について書いてみます。自分にはちょっとしたトピックなのです。

実は、最近一人暮らしの知人(元同級生)がアパートで孤独死(病死)したとの知らせを受けたのです。衝撃を受けています。3年前には同窓会に来ていて元気だったのに、予想外でした。本当に、ご愁傷様です。また、この件に合わせて、数年前にも、同級生がアパートで孤独死していたことも知りました。けっこうな確率ですかね。

実際に不動産を長く持っているとこうしたことにあう確率が上がります。私の物件でも過去に1回あります。それから、事故物件も1棟買っています。実際に「事故」とは何か、その後どのような対応があるのか、投資への影響はどうか、事故物件は「買い」か「売り」か、などを書いていきましょう。

事故物件とは何か

そもそも事故物件とは何でしょう。一般には聞きなれない言葉だと思います。私も、不動産投資を始めて5年目くらいにこの言葉を知りました。

どこかに正確な定義があるのかもしれませんが、私の知る限りの事故物件とは、不動産賃貸において、賃貸している不動産で人が亡くなったり、事件が起きたり、その他もろもろ精神的に住みにくい状況になる事態を「事故」と言うようです。

したがって、自殺、他殺、自然死含め、人が死亡することを代表的な「事故」と言っていますが、その他、幽霊が出るとか(そういう噂があるとか)、非常識な住人や反社会的な住人が入居してしまうとかが「事故」の例のようです。

一度事故物件になると告知義務が生じるので、なかなか次の入居者が見つけられず、家賃を下げたり、募集をあきらめたり、いずれにせよ大家にとっては非常に困った状態になるわけです。この告知義務には期限がなく、「事故」が起きてからどれくらいの期間告知を続けるのかはケースバイケース、要は、大家と不動産管理会社の判断に依存するようです。

一般には、一度でも入居した人が出れば、それはもう事故物件ではないと言う人もいますし、後でわかってトラブルになるのが嫌なので、ずっと伝え続けるとする人もいます。私はどちらかというと後者で、ずっと伝え続ける派です。しかし、ずっと伝え続けると、本来とれる家賃が取れなくなるので、どこかで区切りをつけないといけないのですが、いまのところは伝えるつもりでいます。

事故物件に実際になった時に起きたこと

さて、では事故物件になった時にどんなことが起きるのか、私の経験をお伝えしましょう。まず、「事故」が起きたということがどうしてわかるかです。たいていは家族が気付くか、住人が気付くという2つのパターンです。私の物件では、ご家族が気がついたというものです。連絡が取れず、心配になって管理会社に連絡して見に行ってもらったというものです。

ご家族からの連絡が入ってすぐ、管理会社から私に連絡が入りました。「実は、ご家族から連絡があり、連絡が取れないので見に行ってくれないかとの依頼を受けました。私も電話をしましたが入居者は電話にお出になりません。もし、『事故』の場合は、急いで連絡します。たいていは旅行に行っていたとか、友人宅にいたとかで済むのですが、もしものときには対応をいたしますので、心づもりしておいてください」とのことでした。できれば何事もなく、無事でいてくれればと祈りました。

「事故」とはいえ、その内容により、後に大きな影響の違いが出ます。自然死の場合は、事件性がないということで簡単な現場検証で済むため、その部屋で「事故」があったというのがあまり周りに知られないですみます。

一方、自殺や他殺という事件性を疑わなければならない場合は、現場検証が大掛かりになります。黄色いテープが張られ、捜査となるようなのです。こうなると、住人だけでなく、ご近所にも知られることとなり、大ごとです。その部屋の入居だけでなく、物件全体へ将来的な影響が及び、賃貸業としては苦しい状況になるでしょう。

無事でいてくれと祈りながら、管理会社からの電話を待ちました。少しして電話がきました。「だめでした」との結果。まずは頭が真っ白になり、そのあと「どういう原因が考えられますか?」と聞くと、「布団の中で亡くなられています。素人判断では事件性はなさそうですが、まずは警察にすぐ連絡をして検証になります」とのことでした。こうした対応はすべて管理会社にお任せしていましたが、業者も大変でしょうね。

その後、検証がありましたが、事件性はないということで簡単な検証で終わりました。ご家族に連絡が行き、遺体が引き取られ、私物が引き取られました。亡くなった方は、まだ若い女性でした。親御さんの悲しみはいかばかりかと想像すると絶句してしまいそうでした。もともと体が弱い娘さんだったらしく、なんらかの衰弱によって亡くなったのではないかとのことでした。本当に、ご愁傷様です。