岡田さん連載3回最終_09162015

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皆さん、こんにちは。岡田のぶゆきです。「物件が買えない」という人を対象にしたお悩み相談。第3回目の相談者は、大阪府にお住まいの本田修二さんです。

24才の若さで、すでにご結婚されており、専業主婦の奥様とお子様1人いらっしゃいます。自宅購入をきっかけに不動産投資に興味を持ったそうで、当初は賃貸併用住宅を探していたところ、結局マンションを購入されました。不動産投資では家賃年収2000万円を目標に、2015年の2月より、戸建、一棟アパート、一棟マンションを探されています

名前

本田修司さん(仮名)

年齢

24歳

性別

男性

職業

技術職(平社員)

居住地

大阪府

年収

350万円(世帯年収350万円)

自己資金

1億円

Q1.年収が低くても、現金がある場合の効率のよい投資手法は?

年収350万円と低いけれど、まとまった現金(1億円)がある場合、将来的に銀行からの融資を受けられることも見込んで、どのような不動産の買い進め方をするのがいいのでしょうか? 物件の規模、種別、エリア、利回りなど様々な組み合わせで、現金ならではの効率のいい投資方法があれば教えてください。

A1.まずは銀行を探し、現金で進める場合はあえて上級向けを狙う

ご質問ありがとうございます。現状、銀行融資はとても積極的です。同じ希望の物件を買うにしても、自己資金を入れて買う人より、フルローンで融資を受けて買う人の方が多数です。

規模拡大を目指していくのであれば、自己資金を使うよりは、融資を引いた方がスピードは速まります1億円とはいえ、限られた自己資金であることには変わりありません。使ってしまえば取り戻せません。やはり、その分だけ投資の拡大・スピードが落ちてしまうのです。

とくに不動産投資で年収2000万円を生み出すのなら、「自己資金だけで」というのは、難しいと思います。自己資金の使い方としては、現金として使うのではなく、保有資産がしっかりあることを銀行にアピールしながら、いかに減らさずに効果的に融資が引けるかということです。

銀行融資を引くにあたって「年収の低いことが、ネックになるのか」といえば、これは金融機関にもよります。いろんな銀行へ足を運んで、属性をよく見てくれる銀行を探して、打診するしかありません。本田さんの場合は、年齢がまだお若いため、まだ勤続年数が少ない場合は、それがネックになる可能性もあります。

銀行は業者さんの紹介以外にも、自分で探してまわってみることが大事です。地方銀行、信用金庫は数がありますので、しっかり調べてくださいね。自己資金の準備があるということで、フルローンを引くことができれば、レバレッジをかけた不動産投資を行うことができます。

打診の結果、フルローンが難しい場合は、頭金を1~2割ほど入れて融資を引くことになります。自己資金を入れると、融資を受ける金額がそれだけ減るため、月々の返済も少なくなります。

たしかに手元に残る収支はよくなりますが、ほとんどの人がフルローンで買うという中で、自分は自己資金を入れているから、手元の資金が多くなっているというのを、しっかり自覚しておかないと「自分は儲かる投資をしている!」と勘違いになりかねないので注意しましょう。

もし融資をしてくれる銀行が見つからなければ、現金で買い進めるしかありません。現金のメリットといえば、融資をつかわない分だけスピードを持って購入できるということです。それだけ安く買えるチャンスがあります。また融資が出にくい物件であっても、現金であれば購入することができます。それだけに一般的な投資物件を相場で買って、長期で持つ投資手法でいくとなると、現金でやるには少しもったいない感じがします。

物件の目利きが必要になりますが、たとえば空室が多い物件や築古物件など、通常では融資がつきにくいけれど、高収益が見込める物件を購入するのも手です。また、融資が受けやすい物件であっても、現金で買うことにより、他の人よりも早く確実に買えるチャンスがあります。安く買って転売するというのも選択肢です。いずれにしても、ややハードルが高い投資法になりますので、しっかり勉強することが大切です。