軍用地最終_09162015

基地問題で揺れる沖縄。その一方で沖縄ならではの投資として「軍用地投資」がある。「軍用地」とは米軍基地のことを指し、その基地のほとんどは、民間(個人・法人)から、国が借り上げて借地料を支払っている。その借地料は沖縄県全体で年間約900億円に及ぶという。本土ではほとんど知られていない、沖縄「軍用地投資」の実態について、時価にして約4億円の軍用地を購入して所有する三浦弘人氏に伺った。

沖縄の「軍用地」は誰でも売買できる

戦後、米軍の占領地となった土地は、所有者の名義のまま強制的に米軍に差し出す形になっていたが、その後返還されて、現在では国が所有者から借り上げ、米軍もしくは自衛隊が使用している。あまり知られてはいないが、軍用地は誰にでも売買できる「軍用地投資」として、不動産投資のひとつの選択肢となっている。

「沖縄の新聞を定期購読していると、週に一度副読紙が付いており、これに軍用地の広告が載っています。軍用地というと特別な土地のように思われますが、このように普通に物件情報を目にすることができます。沖縄の人たちからすれば、なじみ深い投資なのです」

というのは、三浦弘人さん。沖縄で新築アパートを中心とした不動産投資を行っており、時価にして約4億円の軍用地も所有する沖縄在住の不動産投資家だ。

軍用地情報は沖縄の新聞に、一般の不動産情報と並んで日常的に掲載されている

軍用地は所有権として売買取引されている。普通の土地と同様に契約書もあり、重要事項説明も行われる。ただし、その土地を見ることも立ち入ることもできない

「公図もきちんとありますが現地を確認することはありません。通常の取引では航空写真で確認します。国(防衛省)と借地契約を結び1年に1度、1年分をまとめて借地料の支払いが行われます。


ここでポイントとなるのが、借地料の値上がりです。地主会(地主の代表)が毎年必ず、国(防衛省)と値上げ交渉をします。その値上げされた分の調整額の支払いも年に1度あるため、通常の借地料に加えて調整額の合計で2度の支払いがあるのです」

軍用地主会発行の「賃貸料要求額」及び「確定額推移表」
値上がりする幅は毎年変わる

借地料は平米あたりで決まっており、毎年7月末に借地料の支払い、毎年3月末には値上がり差額の支払いがある。遡ると毎年わずかではあるが、必ず借地料が上昇している

「地主に配布される資料の『賃貸料要求額及び確定額推移表』を見れば、一目瞭然ですが、地主会からの要求額に対してアップ率は最高で10%、直近では1%程度となっています。安倍政権になってからは上昇傾向にあります」

軍用地最大のメリットは、いつでも換金が可能だということ。都内における中古区分マンションのように、すでにマーケットが確立されているため、売買がしやすい環境にある。

相場で売却するなら1週間以内で売却できるが、相場より高く売りたい場合では時間がかかる。その時々で相場は変わっていき、株式投資のように大儲けがない代わりに、大損することもない。まさに手堅い投資といえるだろう。

軍用地の取引基準は、利回りでなく「倍率」

独特なのは、その販売価格。軍用地の値付けは独特で、年間の借地料に倍率を掛けたものとなる。そのため「価格倍率○○倍」と表記される。坪単価は関係ない。

年間借地料×倍率=軍用地の売買価格

「買いたいという需要の多い土地は倍率が高く、買い手が少ない土地の倍率が低くなります。この差はどこから出てくるのかといえば、軍用地投資のリスクでもある『返還』に関係します」

倍率の高い場所
返還の見込みがない場所。例としては、嘉手納飛行場。

倍率の低い場所
返還の見込みがある場所。例としては、普天間飛行場(ただし、普天間飛行場は返還時の特別措置が決まっている)。

つまり、一般的な投資指標である利回り(賃料収入÷購入価格)に換算すると、倍率が低いほど利回りが高く、倍率が高いほど利回りが低くなる。

「収益率が高い場所ほど、返還される可能性が高く、低い場所ほど返還されるリスクが低い。つまり利回りは低いけれど、安定的に借地料が見込めるということなのです」

軍用地情報には必ず倍率が表記されている。嘉手納飛行場は倍率が高いことがわかる。(※クリックで拡大)

通常、基地が返還されるということは沖縄県にとって良いことであるが、投資観点からいえば、大きなリスクと捉えられている。三浦さんにこの「返還リスク」について解説していただく。

「たとえば昭和62年5月に全面返還された那覇北部の新都心は、米軍基地のベットタウンでした。現在は駅もできて商業施設が立ち並び、地価も大きく上昇していますが、返還されてから都市開発に20年以上かかっています。

考えてみれば都市計画を一から行うのですから当然のことです。その間、地主は何の収入もない中で固定資産税だけ支払い続けていたそうです。それもあって普天間飛行場が返還されるときには、法律を改正して、都市計画を進める間も借地料を支払う措置がとられます。

ただし、それは普天間が街として有用な立地だからであり、これが人の住まないような山奥であれば、どうなるかわかりません。そうなると、お金も生まない、売るに売れない土地になってしまいます」

そのような背景もあり軍用地を購入するときは、返還について考慮しなくてはいけない。返還される可能性が低い土地を選択することは当然として、さらに先を進んだ軍用地投資家は、返還後の土地としての使い勝手も確認するそうだ。

「詳しい人からは航空写真で確認して、『崖だからやめた』という話を聞きます。返還された後は、普通の街になるわけですから、地形も大切ということです」

なお、米軍基地の返還計画は防衛省のホームページを掲載されているため、事前確認は可能だ。