買付証明最終_10072015

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こんにちは。銀座第一法律事務所、弁護士の鷲尾です。今回は、買付証明書を不動産業者に提出してしまったが、その後に思い直して、買付けを取り止めることができるか、というご相談です。

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不動産業者から、「この物件、今すぐ買付けを出さないとすぐに売れちゃうよ」と言われ、買付証明書を提出しました。しかし、あとあと考えると不安になり、買付けを解除したいと思っています。

そのことを不動産業者に伝えると、「もう売主にも伝えちゃってるし、今更そんなこと言われても困る」と言われてしまいました。一度書類にサインをしてしまったら、解除できないのでしょうか?

買付証明書や売渡承諾書に法的な拘束力はない

不動産の売買にあたって、買付証明書の提出を要請されることは少なくありません。買付証明書に記載する事項に決まりがあるわけではありませんが、一般的には、ある物件を購入するという意思の表明、購入予定金額、有効期限などが記載されます。

また、売主側から売渡承諾書という書面が提出されることもあります。これには、物件を売却しますという意思の表明、売却予定金額、有効期限などが記載されることが一般的です。

それでは、このような買付証明書や売渡承諾書が法的にどのような効力があるかというと、判例上は、これらの文書は、不動産を買い受け、または売り渡す希望があることを表明したものにすぎず、売買の申込みまたは承諾の確定的な意思表示とは認められない、とされています。

また、不動産取引の実務上も、一般にこれらの文書は正式な契約の前段階で交わされる文書として扱われています。つまり、買付証明書や売渡承諾書には法的な拘束力はなく、したがって、撤回も可能なものと理解されているのです。

売買契約は、民法の原則からいえば、ある物を一定の金額で「売ります」「買います」という合意があれば成立するはずです(民法555条)。買付証明書と売渡承諾書が取り交わされていれば、「売りたい」「買いたい」という意思が表明されているようにも見えるのに、なぜこれらには法的な拘束力がなく、双方がそろったとしても契約の成立が認められないのでしょうか

それは、不動産のような重要な財産に関する売買契約においては、確定的・最終的な合意がされるまでは売買契約は成立しないと考えられているからです。実際の売買契約は、交渉を経たうえで行われます。売渡承諾書や買付証明書は、交渉段階において、不動産を将来売り渡し、あるいは買い受ける希望があることを表明するもので、その後に条件を詰めて正式な売買契約を取り交わすことが予定されています。

そのために、売渡承諾書や買付証明書には不動産売買についての確定的な申込みや承諾の意思表示とは認められないのです。