Q2. 不動産事業の規模を拡大していくうえで、どのような点に注意すべきか?

今後、不動産事業の規模を拡大していくうえでのアドバイスをいただきたいです。たとえば、1棟目の返済比率が何%を超えたら、2棟目の融資が受けづらくなるのでしょうか。積算価格を超える借入があると、次の融資を受ける際に影響がありますか。融資が受けられなくなると、その時点でストップしてしまいます。常に融資が受けられる状態をキープしておくためには、どのような点に注意すればいいでしょうか

A2.常に黒字で手元に資金を残し、安定した満室運営をキープすることが大切

少なくとも返済比率が60~70%になれば、かなり経営が厳しい物件だと考えられます。しかし、返済比率が高くても、需要が安定しているエリアで、積算評価が伸びるような物件であれば、次の融資を受けられないことはないでしょう。金融機関の評価の出し方によっては、積算価格を超える借入があっても融資をしてもらえます。

ここで重要となるのは、1棟目の物件の積算評価・収益評価と、次に借りようとする積算評価・収益評価のバランスです。かなり規模が大きければ、所有する物件の評価の割合の方が大きくなってきます。1棟目が小さな物件であれば、その所有物件よりは、その人自身の属性や預貯金・年収・保証人の能力などを重視して見られると思います。そのため、「○○の方がいい」とは断言できませんが、1棟目の規模によるところは大きいです。

常に融資が受けられる状態はどんなものかといえば、インカムゲインの実績が黒字になっていることです。これは、個人事業主でも法人でも同じだと思います。入居率は高く安定して稼働していて、手元にしっかり資金が残っている状態。これなら、銀行も「しっかり運営しているな!」と見てくれます。

つまり、いくら数字のいい物件を買ったとしても、満室になっていなければ意味がないのです。物件の選定では、銀行評価も大切ですが、安定稼働できることが第一の条件です。