利回り13%の物件をほぼフルローンで購入！ が、年収480万では次の物件は無理？

今回のご相談者は山崎和雄さんです。35歳で転職しましたが仕事のストレスは大きく、もっと余裕のある暮らしがしたいそうです。常識にとらわれず「自分ならではのライフスタイルを謳歌したい！」という山崎さんは、それが不動産投資で実現できると確信しました。石原さんとは同学年で、この対談が決まった2カ月前からワクワクしていたという山崎さんですが、果たしてそのお悩みは？

はじめに

山崎さんは不動産投資に反対していた奥様を10年がかりで説得。その間に100冊以上の本で投資法を勉強しています。その甲斐もあり、今年の4月に1棟アパートを好条件で購入できました。満室になった今では奥様も積極的にサポートしてくれているそうです。これから物件を増やしていき家賃収入で生活が潤えば、夫婦で海外旅行、お子様の教育、お母様との同居と夢は広がるばかりです。

今回の石原さんは、山崎さんのように2棟目以降の物件収得でお悩みの方なら必読のアドバイスとエールを贈ります！

お名前	山崎和雄さん	性別	男性
自己資金	300万円	ご職業	会社員
ご年収	480万円（世帯年収540万円）
居住地	神奈川県横浜市
ご自宅	賃貸（月6万5000円）
所有投資物件	木造、築28年、8戸、現在満室 一部屋の家賃2万5000円前後
不動産投資経験	勉強開始は10年前、物件購入から3カ月

相談者のお悩み

地域を集中させて築古物件を増やし、収益をあげていきたい山崎さんですが、2棟目の融資が引けずに悩まれています。融資が引ける金融機関の情報の集め方や考え方、さらには築古の出口戦略についてアドバイスをいただきたいとのことです。

石原氏からのアドバイス（ダイジェスト）

○２棟目以降、融資を受けるためには？

⇒投資エリアに職場や住居がない理由で融資を断られても、支店を変えることで融資がでた事例もある。不動産会社と公庫にパイプができている有利な状況にあるのだから、今後利用しない手はない。

○融資の情報を集めるには？

⇒セミナー後の懇親会などに参加して、大家さん仲間をつくり一歩踏み込んだ情報を得る努力をする。金融機関へはすでに取引のある先輩大家さんから紹介を受けるのがベター。

○どんな条件なら融資が受けやすいのか？

⇒融資資格は必ずしも決められた数字で切り捨てるわけではなく、世帯年収でクリアしたケースもある。まずは満室経営を維持して、融資を受けられる体質に変えていく取り組みを行おう。

○買い進めるなら、一棟アパートではなく戸建てにすべきか？

⇒やり方は様々。自分ならある一定規模の拡大を目指し、それに達したら中身を入れ替える。パッケージ化された賃貸併用住宅ローンの検討も面白い。

○築古木造アパートの出口をどう考えるか？

⇒高値で売れたらいいが、その時点で永遠にお金を生み出さなくなることを留意する。採算ラインに乗っているのなら無理に売る必要もない。なるべく長期保有する方がキャッシュは貯まる。

2棟目以降、融資を受けるためには？

石原

愛知県のご出身で今は神奈川県に在住とのことですが、神奈川での暮らしは長いのですか？

山崎

35歳で転職すると同時に横浜へ引っ越して10年になります。仕事はIT関連のサービスでマネージメント業務に従事しています。今の職場はストレスが大きいです。妻や子どもと日本人が行かないような旅を楽しみたいと考えていますが、仕事は続けていたいので不動産投資で成功し、セミリタイアすることが理想です。

新婚旅行で真夏のエジプトに行きました。気温が50度で死にそうなくらい暑く、ヘトヘトになりながら帰国しました。「真夏のエジプトに行くバカはいないよ！」と言われました。2月が観光シーズンだったんですね。でも、そんな体験はなかなかできない。

石原

なるほど。常識にとらわれず、自分達ならではのライフスタイルを実現されたいのですね！ 山崎さんはすでに投資物件をお持ちですね。

山崎

今年の4月、埼玉県北部にアパートを購入しました。郊外のかなり辺ぴなところで家賃は2万5000円です。購入時点では8戸中で2戸が空室でしたが、現在は満室です。

石原

すると購入後に何か手を加えて埋めたのですか？

山崎

管理会社の人と挨拶を兼ねて、直接お話する機会がありました。この物件はもともとペットが飼えたと知り、それをセールスポイントにしようと思いました。あとは入居付けした仲介会社への広告料1カ月を、期間限定で3カ月分にしました。

購入が6月で繁忙期が過ぎていたため、それならいっそお金を積んででも……と考えたのです。地域でも一番安いから引っかかりやすかったのでしょう。おかげですぐに埋まり満室です。入居を決めた2人とも「ペットが飼える！」という理由で選んでもらえました。

石原

ペット可にすると需要がぐっと増すのですね。8戸中で何世帯がペットを？

山崎

新しく入った2人だけです。それ以前はペット可を契約に入れていなかったので。

石原

では、ペットを飼っていた部屋がどれくらい汚れるのか、今後に経験を積まれていくのですね。

山崎

入退去のとき原状回復工事がどれくらいかかるのか。ある程度かかってしまうのは承知の上です。

石原

そうですね。お部屋の間取りは？

山崎

15平米のワンルーム＋ロフトです。駐車場はついていませんが駅から徒歩8分なので歩ける範囲です。近くに大病院があり、需要のほとんどがそこになります。

石原

なるほど。購入金額を聞いてもいいですか？

山崎

1940万円で利回り13%です。融資は日本政策金融公庫から1900万円で期間が20年でした。金利は固定2.3%です。

石原

築28年の物件に融資期間が20年、フルローンに近い好条件ですね！

山崎

最初はがんばっても15年という話でしたが、それで計算すると、返済額の6割を越え8戸中6戸の稼働で手出しになります。それは厳しいので、交渉したら5年延びました。これは公庫の担当者が積極的に不動産会社の融資を行っていた背景もあるようです。

石原

公庫と業者のパイプが強ければ進み方も早いですよね。20年だとお家賃に占める返済比率はどのくらいですか？

山崎

5割を切るくらいです。

石原

素晴らしい！ 物件はどうやって探されたのですか？

山崎

埼玉に強い収益不動産専門の売買仲介会社からの情報です。不動産会社に行くのが初めてでしたが、お話をして「では条件を決めていきましょう！」となり、埼玉県で10件くらい見て回りました。

石原

最初から埼玉で買う予定だったのですか？

山崎

いいえ。自分の住んでいる神奈川と千葉・埼玉で探していました。不動産投資には10年前から興味がありましたので、その3県については『楽待』などのポータルサイトでずっとチェックしていたんです。融資も含め2000万円以内を希望していました。

石原

希望通りですね！ 今後への心構えはありますか？

山崎

空室については常に考えています。病院の看護師さんは2年スパンで転勤するそうです。ちょうど空室になるのと看護師さんの移動するタイミングが合えば、価格も安いし早く埋まっていくだろうと考えています。

あとは賃貸募集のサイトに掲載する際の文言がパッとしませんでした。見た目にインパクトがないと選んでもらえません。そこで管理会社の店長に「ペット可」を強調して欲しいと指示を出しました。

石原

奥さまは賃貸経営に協力的ですか？

山崎

最初は理解してもらえず大変でした。僕はこの10年くらい投資をやりたくて100冊ほどの本を読み、いろんな方の投資法を勉強してきました。妻に将来のビジョンも話しましたが「それはダメ！」の繰り返しだったんです。それがようやく了承を得られて物件購入に至りました。

石原

奥さまを10年がかりで説得したのですね！

山崎

やはり家族の協力が得られなければ絶対にできないと確信していました。僕は仕事で私用のケータイを持ち込めません。管理会社からの急な連絡は妻に受けてもらい、お金の面も含め判断してもらっています。

石原

大切なところを任せてくれるパートナーとして、奥さまの反応は変わりましたか？

山崎

意識が変わったと思います。積極的に僕のできない部分を補ってくれています。

石原

10年越しの夢が叶ったわけですね！ 今後は奥さまもお金の流れを見ながら「これだったらいける」という、信用を勝ち得ることができれば次の物件も買えますね？

山崎

その次のステップで悩みます。この先、2棟目3棟目に進めるにどうすればいいのか？ とくに融資が問題です｡ 公庫の無担保枠2000万円をほぼ使い切ってしまいました。

石原

1棟目は無担保枠で買われたのですか？

山崎

そうです。2棟目はある程度、自己資金が必要になると思います。それに1回確定申告をしないと公庫では厳しいと言われました。

石原

これが法人だと決算期を前倒しすることも可能ですが、個人だから定められた期間中に確定申告をやらないとダメなんですね。

山崎

また、お世話になった不動産会社の担当は他社に転職されて、公庫の担当者も青森に転勤したので、この人脈は2回目に使えません。

次に考えているのは、民間の信金や銀行です。転職して4年目ですが、世帯年収で540万円、僕だけでは年収480万円しかありません。ノンバンク系などいろいろ問合せても、いい返事がもらえないのです。

じつは埼玉県北部、所有した物件の近所にある病院の横に1200万円の物件がありました。そこは6戸中1戸しか埋まっていませんが、うまくやれば絶対に埋まると思いました。どうしても取得したくて地場の信金にも電話をしたのですが、僕が神奈川に住んでいるという理由で無理でした。

石原

入居率も低いですからね……。もしもこうした物件を再生したご実績があれば、結果も違ってくると思いますが、今回は残念でした。確認ですが、1棟目を共同担保として提供出来る話はされましたか？ 1棟目は無担保融資枠につき、抵当権の設定がないとのことでしたので。

山崎

はい、お話させて頂きました。しかし1棟目は公庫でしか取り扱えないと言われました。

石原

公庫でしか利用出来ないと言われたのですか？ 担保に入っていないのにおかしな話しですよね。もしかして1棟目の融資は、有担保枠で抵当権（根抵当権）を設定して、評価の不足分を無担保枠で補って購入されている可能性がありますよ。すぐに確認してみてください。

それから蛇足ですが、1棟目のリフォームローンとして同じ公庫に申し込むことはできますね。もちろん利用目的は限定されますけども……。

山崎

はい、さっそく確認してみます。色々と道はあるものですね。

 融資の情報を集めるには？

石原

山崎さんはどのくらいのスピードで規模の拡大を計画されていますか？

山崎

買えるタイミングがあるなら多少の無理をしてでも増やしていきたいです。まず2年以内に3棟までいきたいです。そして1棟目をどんどん返済して、キャッシュフローを上げていく方向がいいのかなと考えています。

石原

来年（＝確定申告後）は公庫で新たな道も開けますが、銀行は何行くらいまわられましたか？

山崎

実際にまだ足を運んでいません。電話で20行くらいです。

石原

電話ですと、担当者が席を外していたり、忙しかったりとタイミングに左右されます。大家さん仲間をつくられて、紹介を受ける方法もあります。大家さんの会に参加されたことは？

山崎

ありません。今回の購入に際しても、人の意見を聞いていません。いろんな人の意見を聞けば自分の方針がブレそうだったので。僕が選んだのは維持費のあまりかからない築古の木造アパートです。購入後は大家さんの会に入るつもりでした。そしてトラブルが起こったらアドバイスをいただくのがいいと思いました。

石原

大家さんの会に所属しないまでも、セミナーの後の懇親会に参加されてみては？ やはり相互の情報交換は懇親会の場が大きいです。よくセミナーだけ参加して、懇親会に出ず帰られてしまう方もお見受けしますが、時間が許せば濃密な情報交換をされるとお得です。投資をされている同志や諸先輩がたくさん集まるから、そこで仲間を作り、金融機関を紹介してもらうのも賢いやり方です。

融資の担当者も「あの人のご紹介ならお話を聞きましょう！」となり、一見で断られることはなくなると思います。それで自分には何が足りないか、どうすれば案件が通りやすくなるのか、その銀行の現在の方針など、より一歩踏み込んだ情報が得られるはずです。