ボロ物件最終_10262015

写真© Andrey Popov-Fotolia

今回のテーマは、「購入OKなボロ物件と、購入NGなボロ物件の見極め方」です。タイトルにある「購入OKなボロ」という設定は、よく考えると矛盾を抱えていますよね。普通ならボロボロの物件より、ピカピカの物件の方が良いに決まっています。しかし、この矛盾に「不動産マーケティング」の原理が潜んでいます。

・ピカピカ物件→人気→買主多→価格上昇→利回り低下→儲からない
・ボロボロ物件→不人気→買主少→価格下落→利回り上昇→儲かる

上記のように、需要と供給のマーケティングが成り立つことで、ボロボロ物件だけど買い!=リスクテイク投資(あえてボロボロというリスクをとり、その分高いリターンを得る投資)という論理が成立するのです。

しかし、当然どんなボロボロでも安ければ買えるわけではありません。安物買いの銭失いということわざがありますが、1000万円単位の銭を失うわけにはいきません! 「ボロボロだけど買い」という投資が成り立つためには、以下の3条件すべてを満たす必要があると考えます。

1.挽回可能なボロボロか

この「挽回可能かどうか」の見極めが築古投資の核心です。

まず、躯体(基礎や壁、屋根)がしっかりしていれば、挽回可能です。では、どのように躯体を確認するかですが、効率的なのは専門家に頼むことです。最近では、住宅診断士(公認ホームインスペクター)の資格を持つ方がいます。10万円程度の費用はかかりますがもっとも安心です。

また、診断士が手配できない場合は信頼できる建築会社の方に物件視察を同行してもらうのが一般的です。そうした知り合いすらいない場合は現地の建設協会に物件を診断してほしい旨を伝えて紹介してもらうのも手です。

専門家にお願いする前段階として自分で物件診断を行うことも効果的ですが、その際に私が簡易的に使うのは「クラックスケール」です。これは、コンクリートのヒビの幅をはかるスケールで、ホームセンターで500円程度で売っています。このスケールで測りクラックの幅が0.3mm以下であれば問題ありませんが、それ以上で深さも4mm以上ですと、地盤沈下や構造のゆがみなど、重大なヒビの可能性があります。

自分でもある程度の物件診断できるようになりたい方は、「住宅紛争処理の参考となるべき技術基準」(住宅保証機構)を参考にするとよいでしょう。

また、お金がかかる屋根・壁の塗装の状態も確認します。軒天の荒れ確認による屋根塗装の状態確認、ペットボトルの水をかけて水のはね具合の確認、壁のコーキングに隙間ができていないか確認など、最低限の屋根壁の状態は確認しましょう。また、外廊下や手すりなどの鉄部の腐食確認も行います。

逆に言えば、玄関ドアのペンキが剥げているだとか、残置物でアパート周りが汚い状況であるとか、自分で塗れる範囲(外廊下など)の塗装がボロボロであるとか、網戸がボロボロであるとか、構造に関係ないボロボロはお金で解決できる問題ですので、致命的な条件にしません。(これを気にしていたら築古投資自体困難です)