岡田氏連載5回目最終_11042015

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皆さん、こんにちは。岡田のぶゆきです。第5回目の相談者は、東京都にお住いの富士見さんです。一部上場企業の管理職で年収1500万円という高属性にくわえて、奥様も不動産投資には大賛成と恵まれた環境です。現在は大学生のお子様の教育に資金がかかっており、自己資金は500万円、年間貯金額が200万円と属性のわりに手持ちのキャッシュが少ないのがネックとなっています。

2年後、役職定年により年収ダウンが予想されるため、スピードを持って不動産投資を進めたいという希望があり、2年後までに家賃年収5000万円を得ることを目標としています。

名前

富士見 村男さん(仮名)

年齢

53歳

性別

男性

職業

会社員(IT営業/管理職)

居住地

東京都

年収

1500万円

自己資金

500万円

Q1.短時間での投資拡大手法は?

個人向けの不動産投資用のパッケージローンは使わず、法人で買い進めることを希望しています。法人についてはいろいろ意見がありますが、不動産管理法人であれば、個人と変わらず融資を受けられるとお話をいただいております。

理由として、私の年収では個人で行なうよりは、法人のほうが節税効果は高く、消費税還付を最大限使うためにも、法人が良いと考えています。このような前提の上で、法人で短期間に規模拡大するには、どんな投資手法を選んだら良いでしょうか。

A1.規模拡大のためには関東近郊の中古RC・鉄骨マンションがおすすめ

ご質問ありがとうございます。属性や目指す事業規模からいって、私も法人の方が有利だと判断します。たしかに不動産投資用のパッケージローンは個人対象となるため、信金信組、地方銀行、日本政策金融公庫などを使っていくことになります。

新設法人は、信金信組が借りやすいのですが、営業エリアが狭まるため、地方銀行で借りるのが現実的でしょう。その際に、富士見さんの問題となるのは、やはり自己資金の薄さです。また年間貯金額200万円というのも、目標設定からいうと厳しいのではないかと思います。

2年後に家賃年収5000万円という目標を達成するには、利回り10%の物件を5億円所有しなくてはいけません。現状で利回り8%以上で探しているということですが、そうなると目指す資産規模は6億2000万円となり、よりハードルが高くなります。

たとえフルローンを受けて購入するとしても、自己資金として10%程度の現金は必要です。自己資金400万円、年間貯金額200万円ということは諸費用分もでません。

諸費用まで含んだオーバーローンであれば可能となりますが、オーバーローン(売価以上の諸費用等も支払いも含んだ金額での融資)が受けられる物件というのは、積算価格が売価以上にある物件です。もしくは空室が多い、多額の修繕費がかかるといったような商品化にコストがかかる物件をリフォーム費用込で、オーバーローンで購入することができます。

ただしこの場合は、不動産賃貸事業での実績がないと借りることは難しくなります。現実的な提案として、年間貯金額をなんとか500万円まで増やして、自己資金を2000万円にして、2億円程度の物件取得を目指してはいかがでしょうか

もしくは、自己資金として使うことを前提ではなくて、金融資産がしっかりあるということをアピールするために、ある程度の資金を用意できないでしょうか。ご両親から借りてもいいですし、奥様の預金でもいいでしょう。「見せられるお金」をつくることで、実際の融資の金額を伸ばすことができます

それでも家賃年収5000万円を2年で達成するのは難しいと思います。緩いといわれる現在でも、融資はそこまで甘くありません。目標設定を下げるか、自己資金を厚くする努力が必要です。