バルク売り最終_12042015

写真© moonrise-Fotolia

収益物件の紹介サイトを見ていると、1つのマンションのある1室ではなくて、まとめて10戸で◯◯◯万円といった物件を見かけることがある。いわゆる「バルク売り」方式で売られている物件だ。

一般には、一棟マンションのオーナーが資金捻出のために、住戸をある程度まとめて売却する場合や、売れ残った分譲マンションの部屋を再販売業者がまとめて買い取り、投資家へバルク売り物件として売却することが多くみられる。

ところで、このバルク売りの物件は利回りが高いと言われているが、実際はどうなのだろうか? そこで、バルク売りの物件を投資用に購入し、現在運用している投資家の方にお話を聞いた。登場するのは、楽待新聞コラムニストとしてもお馴染みの脇太さんだ。

まとめて買うからと値下げ交渉

○脇さんの物件情報(バルク売りされていた物件)

物件種別

RC造

間取り

1K(25平米)

場所

東京・中野坂上

購入価格

3600万円

家賃年収

約425万円(月々9万円×2戸、8万7000円×2戸)

利回り

11.8%

入居率

100%

購入時期

2012年7月(当時築25年)

ローン額(借入時)

3600万円、25年ローン

金利等

1.8%(現在)

月々の返済額

3万8000円

 

――バルク売りされていた物件を購入されたきっかけを教えてください。

「不動産投資を始めるにあたって、最初はマンション一棟を買おうかなと思っていたのですが、やはり、いきなり一棟はリスクが高く不安でした。それでまずは区分マンション数部屋から始めようと思い、現在の部屋を4戸購入しました」

――バルク売りされていたことが購入の決め手になったのですか?

「じつはもともと、まとめて売りに出ていた物件ではありませんでした。収益物件を探していたときに、たまたま知り合った不動産業者が良い物件があると言うので、詳しく聞いてみたのです。それがこの物件でした。

所有者はその業者で、4戸区分として別々に売りに出していて、決算前になんとか手放したいとのことでした。それならばということで、『まとめて4戸買うので値下げしてください』と交渉して、結果としてバルク買いという形になったんです」

――いったい、いくらの値付けがされていた物件だったのですか?

4戸ともすべて同じで、1350万円。それが交渉で900万円まで下がったんです。4戸トータルで3600万円。銀行からの融資もフルローンで受けられました」

――それはかなり安くなりましたね。やはり不動産業者も焦っていたのでしょうか?

「それもあると思います。またこのケースでは値下げ交渉の相手が、その業者のナンバー2の立場の方で、社内での決済がスピーディに進んだんです」

――なるほど。脇さんにとっていくつかの有利な条件が重なったのですね。

「そうですね。あのタイミングでなければ、バルク買いとはいえ、あれほどの値下げには応じてもらえなかったかもしれません」