岡田氏6回最終_12042015

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皆さん、こんにちは。岡田のぶゆきです。今回の相談者は、滋賀県にお住いの高橋淳さんです。高橋さんは生まれ育った地元の電子部品メーカーで技術者をされており、年収は500万円ですが、将来を案じて投資物件を探されています。現在は実家で就労する奥様と貯蓄に励まれ、自己資金500万円、年間貯金額300万円とお若いのに頑張られています。

将来の目標は税引きキャッシュフローで年間240万円の収入を得ることですが、来年から奥様の実家の家業(自営業)に転職される予定で、この先の年収や貯金額は不確かになってしまうそうです。

名前

高橋淳さん(仮名)

年齢

26歳

性別

男性

職業

会社員(電子部品メーカー/技術者)

居住地

滋賀県

年収

約450~500万円

自己資金

500万円

Q1.一棟目にはどのような物件を買うべきか?

一棟目に自分が買うべき物件に迷っています。現在は地元で中古の一棟物件を考えております。長男ということもあり、いずれは実家に住む予定なので、将来的には地元で新築の一棟物件を購入し、将来生まれる子どもへ遺したいです。将来的のことを見据えて、最初の投資物件はどうするべきかアドバイスをお願いします。

A1.転職するまでに、地元で融資が引ける物件を購入する

ご質問ありがとうございます。来年、自営業へ転職予定ということで、転職後に融資が受けにくくなる可能性があります。サラリーマン属性のうちに、1棟目を購入することを目標にしましょう。

具体的にどんな物件を購入するのかといえば、「利回りが高く、金融機関の評価が出やすい物件」です。築年数が古いと融資期間も伸びにくくなり、次の売却が難しくなるため、RC造か鉄骨造で比較的新しくて利回りが高い物件を狙われてみてはいかがでしょうか。

なお、利回りの基準は滋賀・東京・大阪でそれぞれ違います。総じて地方の方が利回りは高いので、地元の滋賀で買っていくのは良いと思います。築浅で高利回りという条件を満たすためには、滋賀でも一等地ではなく、郊外のエリアになると想像します。

物件価格の安い郊外でも、賃貸ニーズのあるエリアを選んでいくのがポイントです。簡単ではありませんが足を使って探します。都市部に比べ、地方の収益性の方が銀行評価も伴いやすいため、融資を活かせる投資を行いやすいでしょう。

ただし「空室率も低く、築年数も新しくて利回りは30%!」という掘り出し物のような物件を買うことはできません。いってみれば、「地方で、なるべく築浅で融資が受けられる物件の中で、極力利回りが高い物件」という話です。

金融機関は滋賀県であれば、池田泉州銀行、関西アーバン銀行、りそな銀行が不動産投資で使えると聞いています。りそな銀行はメガバンクですが、物件によってはいけるかもしれません。逆にお膝元の滋賀銀行が、投資物件に積極的だという話はあまり聞きません。

購入する物件規模は1億円辺りを狙いたいところですが、世帯収入や年齢から判断すると7000万円前後が現実的です。規模を拡大させるためには、同じ7000万円でも複数棟を購入して、タイミングを見て売却しながら買い進めていくのがおすすめです。

しかし、複数棟を購入する場合では、1棟ごとに物件選定をして融資の審査を行いますから、来年の転職を考えると時間が足りません。そこで1棟目は、借りられる融資の中で最大限に大きい物件を購入するのが現実的だと思います。

新築アパートを地元に建てたい意思がおありのようですが、新築アパートにこだわる理由は何でしょうか。新築アパートを地元に建て、子どもに引き継ぎたいと考えた場合、当然のことながら長期保有を前提としています。

長くそのアパートを所有するのであれば、需給バランスをより慎重に調べる必要があります。お子様に引き継ぐタイミングで、空室が続くようなアパートとなっては意味がありません。

長期保有の新築に限っていえば、むしろ地元ではなくて都市部の方がいいかもしれません。また、子どもにアパートを引き継がせる、事業継承を考えるのであれば、物件を法人で購入している方がスムーズです。