地方でボロ物件最終AC無料_01252016

おばんです! 250戸のボロ投資家、広之内です。今回のテーマは、「地方でボロ物件でも、入居希望者はいる!」という、ライバルをあえて元気づけるようなテーマですね(笑)結論から申し上げると、このテーマは事実です。私の実績です。

○北海道小樽市
31戸中入居9戸→入居27戸(月収55万円、利回り41%)

○北海道室蘭市
20戸中入居1戸→入居20戸(月収45万円、利回り55%)

○北海道苫小牧市
30戸中入居4戸→入居30戸(月収72万円、利回り41%)

3カ月前には同じく苫小牧市で20戸中14戸入居のアパートを買いましたが、現在は19戸まで埋まっています。さらに正に原稿を書いている今日も、16戸中8戸入居のアパートの融資を申し込んできました。どんどんボロ物件を地方都市で買い続けています

常識に潜むビックチャンスを逃さない!

 今は評価を頂いていますが、少し前はよく投資家仲間にこう言われました。

「地方都市なんて人口減っているのに大丈夫?」
「ボロ物件って安く買っても、結局修繕必要でリスクあるよね」

これらの見方は常識的ですが、私たちはこの「常識に潜むビックチャンス」に気づかなくてはいけないのです。


地方都市にだって入居者はいる

確かに、地方都市の人口減は顕著です。2015年4月18日付の日本経済新聞によると、総務省が17日に公表した2014年10月時点の人口推計で、全国47都道府県のうち40道府県の人口が1年前と比べて減ったということです。人口が増えたのは三大都市圏と、沖縄県と福岡県のわずか7都県、宮城や滋賀までもが人口減少に転じています。

普通に考えれば、人口が減る地域に投資はしません。だから、狙い目なのです!!

需要が多い地域には競合する投資家が集中します。するとどうしても利回りは低下します。要は安全な地域は儲からないのです。一方、人口減少の地方都市には競合する投資家が少ないのです。実際に、私や投資仲間が北海道室蘭市で所有している物件はすべて利回り20%以上です。

もちろん、人口減少地域でやみくもに投資をするのはリスクがあります。しかし、地方都市は全域がまんべんに減少するのでしょうか? ありえませんね。「地方都市でも人口が減りにくいポイントがある」のです。

例えば、国立の大学などはわかりやすいです。所得の2極分化が進む中で、国立大学の人気は衰えをみせません。私立に比べ、撤退や学部減などのリスクが少ないのも特長です。

また、地方都市の中心部はなかなか人口が減りません。昔とは比べ物にならない位さびれていても、役所があり一定の職場が中心部には集まっています。地方都市は地方交付税がもらえるので、中心部活性化などつねに市の中心部は振興が図られる傾向があります。

同じように、大きな病院の周辺の収益物件も魅力的です。ここでは、生活保護世帯の需要が見込まれます。基本的に生活保護の方は車を持たないので、大きな病院がある地域に生活保護世帯が入居することが多いです。

このように、地方都市でもピンポイントに探せば需要がある地域が見つかるのです。私が以前住んでいた北海道の2000人余りの小さな町では、数件あった民間アパートはほぼすべて満室でした。競合する物件が少ないので需要が集中するのです。


地方都市こそボロ物件の再生が求められる

また、内閣府などの統計をみても明らかなように、大都市圏と比べ、地方都市は低所得の方が多いのが現実です。

つまり、地方都市は家賃が安いアパートが求められているということです。こうなると、正にボロ物件の出番です。ボロ物件は見栄えや設備で劣りますが、一番の武器は安い家賃です。

要は、国立大学を受験する人の中には、古くてもいいから家賃が安いアパートを求める人がいるのです。何せ、国立大学の大きな魅力は安い授業料です。国立大学には、必ず安い家賃を求める需要があります。また、先の県別平均所得でもわかるように、地方は優良が安いのです。ですから、当然地方都市はそもそも安い家賃を求める人が多いのです。

一方、競合する投資家が少なく、さらに都内から地方へ融資できる金融機関も限られるという現実もあります。よってますます地方都市への投資ができる人は限られます。つまり、アパート投資のライバルが少ない=投資家同士の競合がなく、アパート価格が安い=信じられない利回りの物件が眠っている場所なのです。

前述したとおり、地方都市での利回り基準は20%です。例えば2000万円のアパートなら、年間収入は400万円ということです。1800万円融資を受け、管理費5%を引き、なおかつ10年返済としても、満室時の年間手残りは160万円程度にもなります。

都心なら単身向けマンション1戸レベルの投資金額で、地方なら土地付8戸くらいの一棟アパートが買えてしまうのです。このようなボロ物件で低家賃、低価格なおかつ高利回りという投資スタイルがシンプルに成立してしまうのが地方都市の不動産投資なのです。

また、融資の壁は、日本政策金融公庫国民生活事業(旧 国金)で資金調達することで乗り越えられます。融資エリアは全国と都銀なみ。新規創業でも事業計画でクリアでき、おまけに銀行などではよく求められる「保証協会の保証」も必要ありません。

個人事業主でも、新規の付き合いでも相談の窓口は広い上、政府の金融緩和を受け融資姿勢も積極的なのでおすすめです。また、修繕費などをきちんと見積もりをして事業計画に盛り込めば、その分も加味して融資を検討してくれることもあります。

今回は「地方都市でも、いや地方だからこそ、ボロ物件を求める人がいる!」というテーマでお伝えしました。居住地と投資先の関係で、地方の物件は買いづらいと初めから諦めずに、自分の出来ることから実践していきましょう!

○参考:

・県民経済計算(内閣府)
http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/data/data_list/kenmin/files/contents/main_h24.html