ボロ過ち4撰-Fotolia

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おばんです! 日本一のボロ物件投資世話人を目指す、広之内です。このコラムを書いている今も、地方都市・築24年・空室率50%というボロ物件2棟の購入を進めており、来週決済です。

今では「地方都市×ボロ物件投資」というスタイルを、濃度100%で実践していますが、私自身もバカな失敗を重ねてきました。

また、ボロ物件投資の相談に乗っている際にも、「???」と感じることがあります。ボロ物件投資の失敗を防ぎ、その魅力を100%享受する為にも、ありがちな過ちを4つ挙げます。

よくある過ち1:修繕費を入れない利回りで計算する

昨年検討したボロ物件は、価格が約900万円、利回りは20%を超えており、地方都市の中心駅のすぐそばでした。

物件価格

900万円

購入諸経費

100万円

自己資金

200万円

融資

800万円

年間キャッシュフロー

100万円

入居率もなかなかだったため早速現地に行ってみることにしました。しかし……

まず、外廊下の手すりがさびてボロボロ! 数本まとめて縦格子がない場所もあり、酔っぱらって帰宅した人なら落ちてもおかしくないくらいです。

補修だけで見積もり何と300万円! ですので、利回りは下のように計算しなくてはいけないのです。

×

180万円(収入)÷900万円(物件価格)=20%

180万円(収入)÷1200万円(物件価格修繕費)=15%

特に、ボロ物件の場合は担保評価が低く、融資額が伸びない可能性が高いです。そうすると高額の修繕費はすべて自己資金で! となりかねません。

出来れば知人の、いなければ現地のリフォーム業者に同行してもらい、ざっくりとした修繕費の概算は必ず把握すべきです。

格言「修繕費込の利回りを計算すべき」

よくある過ち2:リフォームのし過ぎ

私は、初めての不動産投資をする方にはあまりボロ物件をお勧めしません。

最初は自己資金が抑えられる新築を建て、自己資金が回収でき、また投資になれてきてから築古、という「ロケット投資」を提案しています。というのも、以前知り合いの方で大変なことがあったのです。

その方は自己資金がほとんどない方でしたが、どうしても不動産投資をしたいということで相談に訪れました。たまたま東京都の公売物件があり、紹介&融資付けしましたが、結構なボロ物件だったので、最初から修繕見積もりを織り込み、手元に数百万円もの資金が残るようにしてあげました。

それから2年くらい経ってからでしょうか。SOSを受け、急きょコンサルティングを行いましたが、手元の修繕費は全額使い切った後でした。

「業者に見てもらったら、ドアもダメ、建具もダメ、水周りも交換しないとダメ、と言われて……」

完全に業者の言いなりでした。おまけに価格交渉もせずに、見積金額そのままで工事を依頼していましたし、業者に100%カモられていました。

100歩譲って、業者の方は善意の可能性もあります。しかし、ボロ物件投資に求められることは次の通りです。

格言「どれだけお金をかけるかでなく、どれだけお金をかけないかが勝負」

新築並みに綺麗にする必要は全くありません。なぜなら、ボロ物件は家賃競争で勝てばよいのです。正直、ボロ物件は一度爆破したいと思うくらいボロが目につきます。そこを我慢して、生かせるところは生かさないとダメなのです。

室内ドアだって入れ替えると5万円とかかかりますが、カッティングシートの張りで仕上げれば1万円もあればおつりが来ます。その分、取っ手が旧式だっていいのです。

よくある過ち3:立地調査不足

ボロ物件は、投資金額の安さが魅力です。価格が安い分、最悪リフォーム分の融資を受けられれば何とかなります。建物がボロくても、最低居室部分の壁紙がピカピカなら何とか入居は付けられます。しかし、挽回が非常に厳しいのは立地の悪さです。

利回りが高くそれほどボロくないのに入居率が悪い物件、これは怪しいです。しかしもっと怖いのは、利回りが高くそれほどボロくない上、入居率もなかなか良い物件です。なぜ、そのような良い物件が安く売りに出るのでしょうか? 無論、相続で現金化したい等の理由で、こうした物件が出ることはあります。

しかし、必ず現地調査をしてください。つぶれたコンビニがごろごろしていませんか? なぜか周りのアパートが、入居率の悪い物件ばかりではありませんか?

こんなとき、信頼できる不動産業者とのパイプを作っておくと、業界のウワサで投資の良し悪しが分かるので投資に決定的な差が出ます。

だから、私はあまり厳しい指値はしません。短期的な利益より、長い付き合いで格別の物件が出たときに教えてもらえる、また危険な物件かどうかを判断してもらえる方が、はるかに利益があると考えるからです。

格言「良い物件に立地のワナあり」

よくある過ち4:自分でできると過信

何でも自分でやると、破格値で修繕ができます。私も、初めて不動産投資をしたとき、最初に買ったのは作業服でした。

しかし、水周りのリフォームでは泣きました。サビきっていた蛇口の交換では、あまりのサビで壁内部の支管までねじ切ってしまいました! おまけに当時は何でもできると信じていたため、ユニットバスまで部材を買って風呂なしのアパートの押し入れにユニットバスまで作ってしまいました!!

その後、床下の排水がどうしても勾配が取れず、結局仕上げは設備業者さんに来てもらいました……(本当にお世話になりました)

格言「素人は過信するな」
(それと素人はユニットバスに手を出すな!……みんな知ってますよね。すみません)

以上、ボロ物件投資家によくある過ちをご紹介しました。この中で、一つでも当てはまっている方は要注意です。また、頭では理解していても、いざ行動に移すと盲目になってしまう方もいます。常に自身を客観的に見て、失敗の道に進んでいないかチェックしてくださいね。