事件物件_MaMi-Fotolia

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不動産を貸したり売ったりする人たちにとって、悩ましいのが「事故物件」の扱い。自殺や孤独死、あるいは殺人などが賃貸物件の一室で起きてしまった場合、それらをいつまで、そしてどの範囲まで入居希望者に説明すべきなのか、多くの人が悩むところである。

もちろん、そういった情報は入居希望者を遠ざける可能性もあるし、一方で説明しなければ、法に触れてしまうケースも考えられる。

そこで今回は、国土交通省の不動産業課に所属するSさんに、過去の判例から参考になりそうな3つのケースを紹介してもらった。なお、この記事においては、「自殺」に限定して考えてみたい。

1年数カ月前にあった自殺を、告知すべきかどうか

3つの判例を紹介する前に、まず大前提として「事故物件の告知義務に明確なルールはない」とSさんは前置きする。

「事故物件の告知をいつまで、そしてどこまでするか。その司法的な判断には、いろいろな要素が絡みます。自殺・他殺などの内容や経過の年月、そして、規模や地元住民の周知性などですね。

もちろん、物件の利用目的も影響するでしょう。判決はあくまでそれらを踏まえたものであり、ケースバイケースであることに注意してください」

事故物件の取り扱いに悩む最大の理由は、明確な判断基準がないこと。「自殺物件は○年の告知が必要」というガイドラインが存在しないからこそ、どこまで説明すべきか迷うのである。その基準はあくまでケースにより異なることを心に留めておきたい。

それでも、過去の判例を参考にすることは可能なはず。ということで、Sさんが紹介する判例を見てみたい。

これは、平成26年9月の大阪高判による判決だ。事件の詳細は以下である。

全129戸あるマンションの1戸で、1年数カ月前に自殺があった。その後、マンションの所有権は移るとともに賃貸されることになったが、賃貸借契約を締結する際に1年数カ月前の自殺があったことを告げなかった。この裁判は、告知がなかったことに対してのものだ。判決について、Sさんが説明する。

「裁判では、『1年数カ月前に自殺があった事実は、当該建物を賃借して居住することを実際上困難にする可能性が高く、信義則上告知すべき義務があった』としました。あくまで『自殺の事実を知っていながら秘匿した』という前提での判断です」

この判決で最重要となるのは、まずその「期間」だ。1年数カ月では「契約の締結に影響を与える事項」であることから、告知する義務があるとされた。

そして他に重要なのは、「賃貸人が知っていた」ということ。裁判では「自殺の事実を知らなかった」と主張したようだが、それは退けられたという。もし本当に知らなければ判決が変わった可能性もあるが、「1年数カ月前に自殺した」という情報を知り得た限りは、それを告知する義務があったと判断されたわけだ。

「裁判で重視されるのは、『自殺の情報が契約に影響を与えたかどうか』です。影響を与えるならば、説明義務があるとみなされます。

ですから、たとえば物件購入や入居希望者が『過去に自殺はありませんでしたか』と聞いてきたら、調査して答えなければなりません。契約に影響することは確実だからです」

入居希望者が聞いてきた物件の情報を秘匿すれば、それは事故物件に限らず違法となる。その対処を忘れてはいけないだろう。